Zakup domu nad morzem w Chorwacji: poradnik dla kupujących z zagranicy

Zakup domu nad morzem w Chorwacji jest dla kupujących z Niemiec i Austrii prawnie nieskomplikowany, a praktycznie inny, niż większość się spodziewa. Ten poradnik omawia dokładnie to, co różni się od zakupu we własnym kraju, i pomija to, co i tak wszędzie jest takie samo.

Czy cudzoziemiec może kupować?

Obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej, a więc także Polski, Niemiec i Austrii, nabywają nieruchomości w Chorwacji na tych samych warunkach co obywatele chorwaccy. Nie jest potrzebna żadna zgoda ani okres oczekiwania.

Dla obywateli państw trzecich, do których należy Szwajcaria, obowiązuje inna procedura, oparta na zasadzie wzajemności i wymagająca zgody właściwego ministerstwa. Czy i na jakich warunkach dotyczy to Państwa przypadku, proszę wyjaśnić przed rozpoczęciem poszukiwań, a nie po złożeniu oferty. Często stosowaną w praktyce drogą jest zakup przez chorwacką spółkę, którą każdy może założyć i która nabywa jako krajowa osoba prawna. Czy ta droga ma dla Państwa sens, jest pytaniem podatkowym, a nie z zakresu prawa nieruchomości.

Co jest potrzebne przed pierwszą ofertą

• Chorwacki numer podatkowy OIB. Bez niego nie da się zawrzeć umowy sprzedaży ani dokonać wpisu. Uzyskanie go jest proste i może to załatwić pełnomocnik.
• Chorwackie konto bankowe nie jest obowiązkowe, ale znacznie ułatwia płatności, podatki i koszty bieżące.
• Zaufany prawnik. Nie jest wymagany przepisami, ale przy zakupie od osoby prywatnej jest zdecydowanie zalecany.

Finansowanie: zwykle nie w Chorwacji

Większość kupujących z zagranicy nie finansuje zakupu przez chorwacki bank. Kredyty dla nierezydentów są możliwe, ale warunki, wymagany wkład własny i czas rozpatrywania są z reguły mniej korzystne niż to, co dostaną Państwo u siebie.

Zamiast tego zwyczajowo finansuje się zakup pod własną nieruchomość lub w banku w kraju zamieszkania, a w Chorwacji kupuje gotówkowo. Ma to praktyczny skutek uboczny: sprzedający wyraźnie wyżej cenią ofertę bez zastrzeżenia finansowania, a przy poszukiwanych nieruchomościach bywa to ważniejsze niż cena.

Zakup na odległość

Nie muszą Państwo być w Chorwacji, żeby kupić. Z pełnomocnictwem poświadczonym u notariusza lub w chorwackim konsulacie całą procedurę można przeprowadzić bez przyjazdu, łącznie z podpisaniem umowy, zgłoszeniem podatku i wpisem do księgi wieczystej.

Mimo to zdecydowanie zalecamy obejrzeć nieruchomość przynajmniej raz osobiście, i to poza szczytem sezonu. Miejscowość w sierpniu i ta sama miejscowość w marcu to nie to samo, a właśnie ta różnica jest najczęstszym powodem późniejszego żalu.

Co jest inne niż w Polsce, Niemczech czy Austrii

• Notariusz w Chorwacji z reguły nie sporządza całej umowy, lecz poświadcza podpisy. Umowę przygotowuje zazwyczaj prawnik. Proszę więc nie zakładać, że notariusz pilnuje Państwa interesów.
• Kataster i księgi wieczyste to dwa odrębne rejestry, a ich dane nie zawsze się zgadzają. Ich uzgodnienie to osobna praca i należy do etapu przed ofertą.
• Nieuregulowane dziedziczenie przez kilka pokoleń zdarza się znacznie częściej niż w Europie Środkowej. Dom z pięcioma współwłaścicielami nie jest tu prawną osobliwością, lecz codziennością.
• Dwujęzyczna umowa jest zwyczajowa i sensowna. Proszę nie podpisywać niczego, czego treści nie przeczytali Państwo we własnym języku.

Wynajem i podatki

Wynajem turystyczny jest możliwy i powszechny, ale wymaga decyzji o kategoryzacji. Procedura jest standardowa i uruchamia się ją po zakupie.

W kwestii opodatkowania przychodów z najmu i tego, jak są traktowane w Państwa kraju zamieszkania, między Chorwacją a państwami Europy Środkowej obowiązują umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jak to wygląda konkretnie, zależy od miejsca zamieszkania, pozostałej sytuacji dochodowej i wybranej formy własności. To pytanie do Państwa doradcy podatkowego, i to przed zakupem, bo formę własności zmienia się później tylko ponosząc kolejne koszty.

Najczęstsze błędy

• Szukanie według ceny zamiast według miejsca. Tani dom we wsi zamkniętej od listopada do kwietnia nie jest okazją, jeśli zamierzali Państwo przyjeżdżać w maju.
• Kupno gruntu rolnego po cenie budowlanego, w nadziei na przekształcenie.
• Nieuwzględnienie kosztów dodatkowych. Proszę liczyć około 4 do 5 procent ponad cenę.
• Poleganie na sąsiedniej zabudowie. Istniejący dom blisko wody jest często starszy niż dzisiejsze przepisy.
• Oglądanie wyłącznie w sierpniu.

Następny krok

Pełne zestawienie kosztów z przykładami wyliczeń znajduje się w poradniku o kosztach zakupu. Jeśli rozważają Państwo działkę, proszę najpierw przeczytać działka budowlana czy rolna. Aktualną ofertę znajdą Państwo pod adresem nieruchomości na Pelješcu.