Koszty zakupu nieruchomości w Chorwacji 2026

Cena z ogłoszenia nigdy nie jest kwotą, która faktycznie schodzi z Państwa konta. Powyżej niej dochodzą podatek, notariusz, wpis do księgi wieczystej i, jeśli są Państwo rozsądni, prawnik. Ten poradnik rozkłada każdą pozycję, z dwoma konkretnymi wyliczeniami i terminami, w których co się płaci.

Ile łącznie trzeba doliczyć do ceny?

Orientacyjnie 4 do 5 procent ceny nieruchomości. Przy domu za 450.000 euro to od 18.000 do 22.500 euro kosztów dodatkowych.

Ta kwota obejmuje podatek od przeniesienia własności, opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej oraz prawnika. Prowizja pośrednika ustalana jest osobno i z góry. Poniżej każda pozycja objaśniona jest z osobna.

Podatek od przeniesienia własności: 3 procent

Największa pojedyncza pozycja. Podatek wynosi 3 procent wartości rynkowej nieruchomości, płaci go kupujący i płaci się go jednorazowo po zakupie.

Podstawą jest wartość rynkowa w chwili nabycia, czyli z reguły uzgodniona cena. Jeśli urząd skarbowy uzna, że uzgodniona cena jest znacznie poniżej rynkowej, może ustalić podstawę samodzielnie, więc podpisanie umowy na sztucznie zaniżoną kwotę nie jest oszczędnością, lecz ryzykiem.

Kiedy tego podatku się nie płaci

Przy nowym budownictwie, na które naliczono już VAT, podatku od przeniesienia własności się nie płaci, bo oznaczałoby to podwójne opodatkowanie tej samej transakcji. W praktyce oznacza to, że przy zakupie bezpośrednio od inwestora tej pozycji Państwo nie oczekują, a przy zakupie od osoby prywatnej oczekują jej niemal zawsze.

Notariusz i wpis do księgi wieczystej: 200 do 500 euro

Koszt stały, praktycznie niezależny od ceny nieruchomości. Obejmuje poświadczenie podpisów na umowie sprzedaży i opłaty za wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Widełki zależą od liczby podpisujących, liczby egzemplarzy umowy oraz od tego, czy potrzebne jest pełnomocnictwo. Jeśli kupują Państwo z zagranicy przez pełnomocnika, proszę liczyć na górną granicę widełek plus koszt poświadczenia w chorwackim konsulacie albo apostille w kraju zamieszkania.

Prawnik: około 1 procent

Nie jest wymagany przepisami. Mimo to go zalecamy, a przy zakupie od osoby prywatnej bez wyjątku.

Prawnik sporządza dwujęzyczną umowę sprzedaży, sprawdza stan własności i obciążenia oraz prowadzi sprawę aż do wpisu. Przy zakupie za 450.000 euro to około 4.500 euro za jedyną pozycję z tej listy, która może uchronić Państwa przed utratą całej kwoty. Współpracujemy z prawnikami mówiącymi po chorwacku, angielsku i niemiecku, więc umowę rozumieją Państwo przed podpisaniem, a nie po.

Prowizja pośrednika

Ustalana zgodnie z umową, przejrzyście i z góry, przed pierwszym oglądaniem. Nigdy nie dowiadują się Państwo o niej na końcu procesu.

Prowizja nie jest wliczona w ogłoszoną cenę nieruchomości, więc proszę traktować ją jako osobną pozycję w budżecie. Jeśli jakiekolwiek biuro nie chce podać wysokości prowizji, zanim zabierze Państwa na oglądanie, jest to samo w sobie wystarczająca informacja o tym biurze.

Przykład: dom za 450.000 euro

Realne wyliczenie dla średniej wielkości domu na Pelješcu, kupionego od osoby prywatnej:

• Podatek od przeniesienia własności, 3 procent: 13.500 euro
• Notariusz i wpis do księgi wieczystej: 200 do 500 euro
• Prawnik, około 1 procent: około 4.500 euro
• Razem bez prowizji: około 18.200 do 18.500 euro, czyli około 4,1 procent ceny

Prowizja pośrednika dochodzi ponad to i ustalana jest z góry.

Przykład: działka za 89.000 euro

Przy działce obowiązują te same zasady, ale koszty stałe stanowią większy udział, bo podstawa jest mniejsza:

• Podatek od przeniesienia własności, 3 procent: 2.670 euro
• Notariusz i wpis do księgi wieczystej: 200 do 500 euro
• Prawnik, około 1 procent: około 890 euro
• Razem bez prowizji: około 3.760 do 4.060 euro, czyli około 4,2 do 4,6 procent ceny

Przy działce prawnik ma jeszcze jedno zadanie, którego nie ma przy domu: sprawdzić, czy parcela rzeczywiście jest budowlana według obowiązującego planu zagospodarowania, a nie tylko według treści ogłoszenia.

Kiedy co się płaci

Kolejność jest przewidywalna, a terminy wyglądają tak:

• Zadatek lub zaliczka, przy podpisaniu umowy przedwstępnej lub właściwej, zgodnie z ustaleniem ze sprzedającym
• Reszta ceny, zgodnie z harmonogramem z umowy sprzedaży, z reguły przed poświadczeniem podpisów lub równocześnie z nim
• Koszt notarialny, w dniu poświadczenia
• Podatek od przeniesienia własności, po otrzymaniu decyzji urzędu skarbowego, która następuje po zgłoszeniu transakcji
• Wpis do księgi wieczystej, składany po zapłacie i poświadczeniu, a czas wpisu zależy od obciążenia wydziału ksiąg wieczystych

Od uzgodnienia do podpisania umowy mija zwykle od dwóch do czterech tygodni. Wraz z podatkiem i wpisem cała procedura trwa od czterech do ośmiu tygodni. Klucze odbiera się z reguły zaraz po zapłacie, a nie po zakończonym wpisie.

Co sprawdzić, zanim cokolwiek Państwo wpłacą

Koszty są przewidywalne. Nieprzewidywalny, i nieporównanie droższy, jest zakup nieruchomości z nieuporządkowanymi dokumentami. Przed każdą ofertą sprawdzamy:

• Własność 1/1 oraz to, czy są współwłaściciele lub nieuregulowany spadek
• Obciążenia i hipoteki wpisane do księgi wieczystej
• Zgodność katastru z księgą wieczystą, co na Pelješcu jest częstszym problemem, niż można by oczekiwać
• Pozwolenie na budowę i na użytkowanie, czyli czy obiekt jest legalny i czy legalizację doprowadzono do końca

Jeśli coś z tego nie jest w porządku, dowiedzą się Państwo tego od nas, przed ofertą, a nie od prawnika trzy tygodnie później.

Następny krok

Cała procedura zakupu, krok po kroku, opisana jest na stronie kupno nieruchomości na Pelješcu. Jeśli już wiedzą Państwo, czego szukają, proszę zobaczyć aktualną ofertę nieruchomości, a po konkretne wyliczenie dla konkretnej nieruchomości proszę odezwać się do nas bezpośrednio.