Zalegalizowany dom w Chorwacji: co oznacza decyzja o stanie wykonanym

Na Pelješcu trudno znaleźć stary dom rodzinny zbudowany w całości na podstawie pozwolenia. Domy rosły razem z rodzinami: piętro, gdy dzieci zakładały rodziny, loggia, gdy przyjechał pierwszy gość, apartament, gdy okazało się, że goście wracają co roku. Wiele z tego zalegalizowano po 2012 roku, a w dokumentach takiego domu znajdziesz jeden dokument, którego kupujący z zagranicy zwykle nie znają: rješenje o izvedenom stanju, czyli decyzję o stanie wykonanym.

Ten poradnik wyjaśnia, co ten dokument oznacza dla kupującego, co obejmuje, czego nie obejmuje i jak go sprawdzić przed złożeniem oferty. Samą procedurę legalizacji z perspektywy właściciela omawia tylko tam, gdzie wpływa ona na zakup.

Krótka odpowiedź: rješenje o izvedenom stanju oznacza, że budynek może pozostać i uznaje się go za istniejący. Nie dowodzi własności, nie gwarantuje jakości budowy i obejmuje tylko to, co narysowano w inwentaryzacji.

Czym jest rješenje o izvedenom stanju?

Rješenje o izvedenom stanju to decyzja administracyjna, na mocy której nielegalnie wzniesiony budynek lub nielegalnie wzniesiona część istniejącego budynku może pozostać. Wydaje ją wydział planowania przestrzennego i budownictwa, dla Pelješca oddział żupanii dubrownicko-neretwiańskiej, na podstawie ustawy o postępowaniu z nielegalnie wzniesionymi budynkami z 2012 roku.

W rozumieniu tej ustawy nielegalny jest budynek wzniesiony bez pozwolenia lub niezgodnie z nim. Zalegalizować można tylko budynek widoczny na cyfrowej ortofotomapie Państwowej Administracji Geodezyjnej z nalotu rozpoczętego 21 czerwca 2011, na którym istniał co najmniej stan surowy jednej kondygnacji. Tego, czego wtedy nie było, nie da się zalegalizować tą drogą.

Do decyzji zawsze dołączona jest inwentaryzacja, snimak izvedenog stanja: rysunki i zestawienie powierzchni sporządzone przez uprawnionego architekta lub inżyniera. Ta inwentaryzacja jest ważniejsza, niż się wydaje, bo dokładnie określa, co zostało zalegalizowane.

Czym różni się dom z pozwoleniem, dom sprzed 1968 roku i dom zalegalizowany?

W dokumentach domu na Pelješcu spotkasz trzy podstawy legalności, często dwie w tym samym domu:

• Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie: budynek wzniesiono według zatwierdzonego projektu i odebrano technicznie. To standard dla wszystkich nowszych budów.
• Budynek wzniesiony przed 15 lutego 1968: uznaje się go za legalny bez pozwolenia, a dowodem jest zaświadczenie katastru o czasie budowy. Większość starych kamiennych centrów wsi należy do tej grupy.
• Rješenje o izvedenom stanju: dla tego, co zbudowano bez pozwolenia między 1968 a czerwcem 2011 i zalegalizowano później.

Typowy stary dom na Pelješcu ma starą część potwierdzoną zaświadczeniem i dobudowę zalegalizowaną decyzją. To całkowicie porządny stan, pod warunkiem że dokumenty razem obejmują cały dom.

Co obejmuje legalizacja?

Ustawa jest precyzyjna. Ukończony budynek lub ukończona część budynku, dla których wydano rješenje o izvedenom stanju:

• uznaje się za istniejący budynek w rozumieniu przepisów budowlanych;
• można użytkować, przebudować i podłączyć do wody, kanalizacji, prądu i innej infrastruktury;
• mogą otrzymać decyzję na prowadzenie działalności, co jest podstawą kategoryzacji i najmu turystycznego;
• mogą otrzymać potwierdzenie, że ich wyodrębniona część jest samodzielnym lokalem, co umożliwia podział na lokale.

Kataster ewidencjonuje taki budynek, a sąd wieczystoksięgowy przy wpisie umieszcza w dziale posiadania wzmiankę o dołączonej decyzji, z jej nazwą i sygnaturą. Legalizacja jest więc widoczna w samym odpisie z księgi wieczystej, o czym piszemy w poradniku o katastrze i księgach wieczystych.

Dla kupującego, który chce w domu mieszkać lub go wynajmować, w praktyce to wystarcza. Zalegalizowany dom nie jest domem drugiej kategorii.

Czego legalizacja nie obejmuje?

Czy rješenje o izvedenom stanju dowodzi własności?

Nie. Ustawa wyraźnie stanowi, że decyzja nie ma skutków prawnych dla własności i innych praw rzeczowych do budynku ani do gruntu, na którym stoi. Decyzja może być wydana na osobę, która nie jest właścicielem, a dom może być zalegalizowany, nawet jeśli częściowo stoi na cudzej działce. Własność sprawdza się wyłącznie w księdze wieczystej.

Przy starych domach rodzinnych to częsta pułapka: legalizację przeprowadził jeden członek rodziny, a w księdze wieczystej wciąż figuruje dawno zmarły dziadek. Jak się to rozwiązuje, opisujemy w poradniku o zakupie od spadkobierców.

Czy decyzja obejmuje to, co dobudowano później?

Nie. Decyzja obejmuje dokładnie to, co narysowano w inwentaryzacji, ani metra więcej. Zamknięta loggia, nowy basen, dodatkowy apartament na parterze czy podniesiony dach po dacie inwentaryzacji są znów nielegalne, a w odróżnieniu od starszych dobudów to, czego nie było w czerwcu 2011, nie może zostać zalegalizowane później.

Dlatego porównanie inwentaryzacji ze stanem faktycznym to najbardziej przydatne sprawdzenie, jakie może zrobić kupujący. Weź rysunki, przejdź przez dom i policz pokoje, łazienki i otwory. Każda rozbieżność wymaga wyjaśnienia przed podpisaniem, nie po nim.

Czy legalizacja gwarantuje, że dom jest dobrze zbudowany?

Nie. Decyzja potwierdza, że budynek może pozostać, a nie że został dobrze zbudowany. Pozwolenie na użytkowanie poprzedza odbiór techniczny robót wykonanych według projektu, natomiast legalizacja opiera się na inwentaryzacji tego, co istnieje. Przy starszych dobudowach warto więc osobno sprawdzić konstrukcję, dach, hydroizolację i instalacje, jak przy każdym starym domu.

Czy z legalizacją wiążą się niezapłacone koszty?

Mogą. Przed wydaniem decyzji właściciel płaci opłatę za pozostawienie nielegalnie wzniesionego budynku albo jej pierwszą ratę, jeśli uzgodniono spłatę ratalną. Po uzyskaniu wykonalności decyzji wymagalna staje się opłata komunalna, a zależnie od daty decyzji także opłata wodna. Jeśli coś z tego jest niezapłacone, kupujący nie chce się o tym dowiedzieć po przekazaniu domu. Poproś o potwierdzenie z właściwego urzędu i gminy, że zobowiązania są uregulowane.

Czy dom można zalegalizować dzisiaj?

Można, i to nowość z 2026 roku. Pierwotny termin składania wniosków upłynął 30 czerwca 2013. Nowelizacja z 2017 roku otworzyła nowy termin do 30 czerwca 2018. Zmiany obowiązujące od 16 maja 2026 całkowicie zniosły termin, więc wniosek można dziś złożyć w dowolnym momencie, elektronicznie przez system eDozvola.

Nie zmieniła się granica 21 czerwca 2011. Dom lub dobudowa, których nie było wtedy widać na ortofotomapie, nadal nie mogą zostać zalegalizowane. Wyłączone są też budynki na niektórych terenach chronionych, na przykład na dobru morskim.

Dla kupującego oznacza to dwie rzeczy. Dom z niezalegalizowaną dobudową z 2005 roku nie jest już przypadkiem beznadziejnym, bo właściciel może złożyć wniosek teraz. Ale obietnica legalizacji to nie decyzja. Jeśli kupujesz przed zakończeniem procedury, legalizacja powinna być warunkiem w umowie przedwstępnej, a cena powinna uwzględniać ryzyko, że się nie powiedzie.

Jak sprawdzić zalegalizowany dom przed zakupem?

Oto lista, przez którą przechodzimy przy każdym zalegalizowanym domu, który przyjmujemy do sprzedaży:

• Rješenje o izvedenom stanju z klauzulą prawomocności. Decyzja bez niej nie jest jeszcze ostateczna.
• Inwentaryzacja ze wszystkimi rysunkami i zestawieniem powierzchni, porównana ze stanem faktycznym domu.
• Dla starej części domu: zaświadczenie katastru, że powstała przed 15 lutego 1968.
• Odpis z księgi wieczystej: czy budynek jest wpisany, czy jest wzmianka o decyzji, kto jest właścicielem i czy są obciążenia.
• Potwierdzenia, że opłata za pozostawienie budynku i opłata komunalna zostały zapłacone w całości.
• Czy działki w decyzji odpowiadają działkom, które kupujesz. Decyzje często wymieniają kilka działek, także takie, na których stoi tylko część budynku.

Inwentaryzacja zwykle podaje powierzchnię brutto budynku, bo od niej liczy się opłatę. Ta liczba nie jest powierzchnią użytkową domu i nie wolno jej używać do liczenia ceny za metr. Jak przeliczyć jedną na drugą, wyjaśniamy w poradniku o powierzchni użytkowej i brutto.

Jak to wygląda na prawdziwym domu?

Weźmy kamienny dom w Trsteniku, który mamy obecnie w ofercie, bo pokazuje prawie wszystko, co opisano wyżej.

Najstarsza część domu o powierzchni 61,00 m² powstała przed 1968 rokiem, co potwierdza zaświadczenie katastru z lutego 2013. Piętro i niewielka dobudowa na parterze powstały później bez pozwolenia. W marcu 2013, w ówczesnym terminie, sporządzono dla nich inwentaryzację, a decyzję o stanie wykonanym wydano w grudniu 2015. W inwentaryzacji budynek zaklasyfikowano jako mniej wymagający, bo jego powierzchnia brutto nie przekracza 400 m².

Inwentaryzacja podaje powierzchnię brutto 162,61 m². Po zsumowaniu pomieszczeń z tych samych rysunków powierzchnia użytkowa netto wynosi 116,10 m². W ofercie podajemy mniejszą liczbę. Inwentaryzacja wymienia też każde pomieszczenie, więc układ z rysunków można porównać z domem pokój po pokoju.

Na co legalizacja w tym przypadku nie odpowiada i co sprawdzamy osobno, to księga wieczysta: kto jest wpisany jako właściciel i czy są obciążenia. Tak też jest napisane w ofercie.

Czy legalizacja wpływa na cenę?

Gdy dokumenty są kompletne, z naszego doświadczenia zalegalizowany dom nie sprzedaje się wyraźnie taniej niż dom z pozwoleniem na użytkowanie. Cenę obniżają sprawy niedokończone: dobudowa, której nigdy nie zalegalizowano, decyzja, która nie obejmuje całego domu, albo własność niezgodna z decyzją. Jak to wpływa na wycenę, piszemy w poradniku o tym, ile jest warta nieruchomość.

Jeśli kupujesz pod wynajem, legalność jest warunkiem wstępnym, a nie szczegółem. Bez pozwolenia na użytkowanie lub rješenja o izvedenom stanju nie ma kategoryzacji, a bez kategoryzacji nie ma legalnego najmu. Więcej w poradniku o najmie turystycznym.

Co jeśli dom nie jest zalegalizowany?

Jeśli dom lub dana część istniały w czerwcu 2011, najczystszą drogą jest złożenie wniosku przez właściciela i zakończenie legalizacji przed sprzedażą. Jeśli to niemożliwe, cena musi uwzględniać koszt i ryzyko procedury, a umowa przedwstępna musi określać, co się dzieje, jeśli legalizacja się nie powiedzie.

Jeśli część domu nie istniała w czerwcu 2011, legalizacja tą drogą nie jest możliwa. Pozostaje dostosować budynek do obowiązującego planu przestrzennego i uzyskać pozwolenie na przebudowę, co nie zawsze jest możliwe, albo liczyć się z rozbiórką tej części. Co to oznacza dla budżetu remontu, piszemy w poradniku o kamiennych domach do remontu.

Jeśli rozważasz konkretny dom i nie masz pewności, co oznaczają jego dokumenty, prześlij je nam. Zanim złożysz ofertę, powiemy ci, co obejmują, a czego nie.