Powierzchnia użytkowa i brutto: jak czytać liczby w ogłoszeniu

Ten sam dom może mieć w trzech dokumentach trzy różne powierzchnie i wszystkie trzy są poprawne. To nie błąd ani sztuczka, lecz skutek tego, że powierzchnię mierzy się na kilka sposobów. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy porównują Państwo dwa ogłoszenia stosujące różne metody, bo wówczas zestawiają Państwo cenę za metr z czymś, co nie jest tą samą miarą.

Ten poradnik wyjaśnia, jakie liczby istnieją, skąd pochodzą i jak dojść na ich podstawie do porównania, które coś znaczy.

Dlaczego jeden dom ma trzy różne powierzchnie

W dokumentacji domu jednorodzinnego zwykle spotykają Państwo następujące:

• Powierzchnia brutto budynku (GBP) z pozwolenia na budowę. Mierzona po zewnętrznych krawędziach konstrukcji, kondygnacja po kondygnacji, służy do sprawdzenia zgodności z planem zagospodarowania. To liczba administracyjna, nie sprzedażowa.
• Powierzchnia rzeczywista, czyli brutto z projektu. Suma wszystkich przestrzeni z zestawienia pomieszczeń, wraz z tarasami, balkonami i loggiami w pełnej wartości.
• Powierzchnia użytkowa, czyli ważona z tego samego projektu. To samo zestawienie, ale każde pomieszczenie pomnożone przez współczynnik odpowiadający temu, na ile dana przestrzeń jest rzeczywiście użyteczna jako mieszkalna.

W domu z dużą liczbą przestrzeni zewnętrznych różnica między drugą a trzecią liczbą może wynosić pięćdziesiąt metrów i więcej. Przy mieszkaniach dochodzi czwarta liczba, powierzchnia netto z elaboratu wyodrębnienia lokali, która zwykle liczy wyłącznie przestrzeń zamkniętą.

Co robią współczynniki

Powierzchnia użytkowa istnieje dlatego, że taras to nie salon. W dokumentacji projektowej przestrzenie są więc ważone, w praktyce najczęściej tak:

• Zamknięta przestrzeń mieszkalna: współczynnik 1,00
• Loggia: około 0,75
• Zadaszony taras: około 0,50
• Balkon i zadaszone przejście: około 0,25

Dokładne współczynniki nie są uniwersalne i mogą się różnić między projektami, dlatego proszę zawsze sprawdzić je w samym zestawieniu pomieszczeń. Niezmienna pozostaje zasada: im bardziej otwarta przestrzeń, tym mniej wnosi do powierzchni użytkowej.

Dlaczego zmienia to cenę za metr

Weźmy dom z 180 m² przestrzeni zamkniętej, 40 m² zadaszonego tarasu, 20 m² balkonu i 10 m² loggii.

• Suma wszystkich przestrzeni, czyli brutto: 250 m²
• Powierzchnia użytkowa: 180 + 20 + 5 + 7,5 = 212,5 m²

Różnica to 37,5 m², czyli piętnaście procent. Przy cenie miliona euro daje to 4.000 euro za metr liczone brutto albo 4.706 euro liczone po powierzchni użytkowej. Ten sam dom, ta sama cena, wrażenie różniące się o niemal osiemnaście procent.

Teraz proszę wyobrazić sobie porównanie tego domu z innym, ogłoszonym według powierzchni użytkowej. Bez sprawdzenia podstawy uznaliby Państwo, że pierwszy jest tańszy za metr, a nie jest. To najczęstszy i najdroższy błąd przy porównywaniu ofert.

Co my podajemy

W polu powierzchni wpisujemy powierzchnię użytkową, a brutto podajemy w opisie nieruchomości. Robimy tak, ponieważ użytkowa jest jedyną liczbą pozwalającą uczciwie porównać cenę za metr, a podanie brutto sprawiłoby, że nasze ogłoszenia wyglądałyby korzystniej, niż są. Mogą to Państwo sprawdzić przy każdej ofercie w naszej ofercie nieruchomości.

Inne liczby z projektu, które warto rozumieć

Kondygnacje, na przykład S+P+1

Oznaczenie wymienia poziomy: S to suterena, P parter, a liczba oznacza piętra. S+P+1 to trzy kondygnacje. Przydatne, bo od razu mówi, jaka część domu jest wkopana w zbocze, a suterena jest niemal zawsze ciemniejsza i chłodniejsza od parteru.

Współczynnik zabudowy

Stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Jeśli plan dopuszcza najwyżej 30 procent, na działce 500 m² zabudowa nie może przekroczyć 150 m². Dlatego na małych działkach buduje się w górę, a nie wszerz.

Współczynnik wykorzystania

Stosunek łącznej powierzchni brutto wszystkich kondygnacji do powierzchni działki. Współczynnik 0,55 na działce 500 m² oznacza najwyżej 275 m² łącznie. Z tej liczby można z góry wyliczyć, ile w ogóle wolno na działce zbudować.

Rzędna 0,00 i wysokość nad poziomem morza

W projekcie widnieje zapis w rodzaju „0,00 = 101,13”, co oznacza, że podłoga parteru leży na 101 metrach nad poziomem morza. To jedna z najbardziej użytecznych liczb w całej dokumentacji, bo od razu mówi, czy oglądają Państwo dom nad morzem, czy dom z widokiem na morze. Różnica między rzędną 22 a 101 to różnica między plażą pod nogami a dojazdem na plażę.

Wysokość budynku

Mierzona od ostatecznie ukształtowanego terenu do górnej krawędzi gzymsu lub attyki, a plan określa maksimum według liczby kondygnacji. Jeśli projektowana wysokość jest bliska temu maksimum, późniejsze podniesienie dachu lub dodanie kondygnacji nie wchodzi w grę.

Stare domy kamienne: projektu często w ogóle nie ma

Wszystko opisane dotąd zakłada, że projekt istnieje. Przy starych domach kamiennych, których na Pelješacu jest wiele, często go nie ma. Powierzchnia pochodzi wtedy z elaboratu geodezyjnego albo z decyzji legalizacyjnej i z reguły mierzona jest po zewnętrznych krawędziach murów.

Przy budownictwie kamiennym to duża różnica. Mury mają często sześćdziesiąt do osiemdziesięciu centymetrów grubości, więc dom mierzący na zewnątrz sto metrów potrafi mieć w środku około siedemdziesięciu. Planując remont, proszę liczyć według wymiaru wewnętrznego, nie tego z decyzji. Najprostsze sprawdzenie to zmierzyć pomieszczenia na miejscu i porównać z sumą z ogłoszenia.

Przy domu do remontu warto też zapytać, czy w ogóle istnieje pozwolenie na użytkowanie albo przynajmniej decyzja legalizacyjna, bo bez tego nie ma ani wiarygodnej powierzchni, ani jasnego punktu wyjścia do przebudowy. Szerzej piszemy o tym w poradniku o zakupie nieruchomości w budowie.

Grunty: metry działki to nie metry, które wolno zabudować

Grunty mają własny zestaw liczb. Powierzchnia działki w katastrze i w księdze wieczystej bywa różna, ponieważ kataster to zmierzona ewidencja kształtu, a księga wieczysta prawna ewidencja własności. Dla zakupu miarodajna jest księga wieczysta, a rozbieżność należy wyjaśnić przed umową.

Ważniejsze od samej powierzchni jest to, co wolno na niej postawić. Z zaświadczenia o przeznaczeniu terenu i planu zagospodarowania wynikają współczynniki zabudowy i wykorzystania, z których liczy się maksymalną powierzchnię zabudowy i łączną. Działka 800 metrów przy współczynniku zabudowy 0,30 i wykorzystania 0,60 pozwala na 240 metrów zabudowy i 480 metrów łącznie. Więcej w poradniku o gruntach budowlanych i rolnych.

Czego zażądać od sprzedającego

• Zestawienia pomieszczeń z projektu głównego, ze współczynnikami i obiema sumami
• Informacji, która liczba trafiła do ogłoszenia i na jakiej podstawie
• Pozwolenia na budowę, w którym podano GBP i powierzchnię działki
• Przy mieszkaniach: elaboratu wyodrębnienia lokali, z wykazem części przynależnych

Jeśli sprzedający nie potrafi powiedzieć, jaką podstawę zastosowano dla powierzchni w ogłoszeniu, to samo w sobie jest odpowiedzią.

Najczęstsze błędy

• Porównywanie ceny za metr dwóch nieruchomości bez sprawdzenia, czy powierzchnie liczono tak samo.
• Zakładanie, że liczba z ogłoszenia to zamknięta przestrzeń mieszkalna. Często nie jest.
• Zapominanie, że basen, garaż i pomieszczenie techniczne często mają własne liczby poza powierzchnią główną.
• Patrzenie wyłącznie na metry, a nie na rzędną i orientację, które nad morzem równie mocno decydują o wartości.

Następny krok

Jeśli rozważają Państwo nowe budownictwo, proszę przeczytać także poradnik o zakupie nieruchomości w budowie, ponieważ przy inwestycjach w budowie wszystkie te liczby pojawiają się, zanim cokolwiek istnieje. Koszty ponad cenę omawia osobny poradnik o kosztach zakupu. Jeśli mają Państwo konkretne ogłoszenie i nie są pewni, co oznacza jego liczba, proszę je przesłać, a powiemy.