Zakup nieruchomości w budowie: jak działa „pod klucz”

Przy nowym budownictwie nie kupują Państwo domu, lecz obietnicę, że dom powstanie. Płaci się w ratach powiązanych z etapami budowy, klucze odbiera się na końcu, a między tymi dwoma punktami mija rok lub dwa. Ten poradnik wyjaśnia, jak zbudowana jest ta procedura, gdzie leżą ryzyka i czego zażądać przed wpłatą pierwszej raty.

Co naprawdę znaczy „pod klucz”

Znaczy, że cena obejmuje kompletny, wykończony i nadający się do zamieszkania budynek, a nie stan surowy. Nie obejmuje automatycznie umeblowania, zagospodarowania terenu, przyłączy ani wyposażenia basenu.

To trzeba wyjaśnić w pierwszej kolejności, bo pod tym samym określeniem sprzedaje się bardzo różne zakresy. Proszę zażądać wykazu tego, co jest w cenie, pozycja po pozycji, jako załącznika do umowy. Jeśli takiego wykazu nie ma, nie ma też ustalenia, jest tylko oczekiwanie.

Jak wygląda płatność etapami

Raty wiąże się z widocznymi, sprawdzalnymi etapami budowy. Typowy harmonogram ma cztery lub pięć kroków:

• Podpisanie umowy
• Zakończenie konstrukcji, czyli stanu surowego
• Montaż stolarki i wykończenie elewacji
• Zakończenie prac, potwierdzone przez inspektora nadzoru
• Pozwolenie na użytkowanie

Procenty bywają różne i to właśnie one są najważniejszą częścią oferty. Harmonogram żądający 30 procent przy podpisaniu to nie to samo co harmonogram żądający 60 procent, nawet przy identycznej cenie końcowej.

Dlaczego pierwsza rata liczy się najbardziej

Pierwsza rata to jedyne pieniądze, które przekazują Państwo, zanim na budowie cokolwiek się wydarzyło. Im jest wyższa, tym więcej Państwa pieniędzy zależy wyłącznie od tego, czy wykonawca wywiąże się z zobowiązania.

Wyższa pierwsza rata nie musi być zła, bo czasem odzwierciedla rzeczywisty rozkład kosztów inwestora. Jest to jednak pytanie, które zadaje się głośno, a odpowiedź musi być konkretna, a nie „tak się zwykle robi”.

Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie to nie to samo

Tę różnicę kupujący najczęściej rozumieją za późno.

• Pozwolenie na budowę oznacza, że obiekt wolno budować. Wydaje się je przed rozpoczęciem prac, na podstawie projektu głównego.
• Pozwolenie na użytkowanie oznacza, że obiekt zbudowano zgodnie z pozwoleniem i wolno go użytkować. Wydaje się je po zakończeniu budowy, po odbiorze technicznym.

Bez pozwolenia na użytkowanie nie da się prawidłowo wpisać budynku do księgi wieczystej, zameldować się, skategoryzować obiektu pod wynajem ani, co do zasady, uzyskać świadectwa energetycznego. Dlatego ostatnia rata powinna być niemal zawsze powiązana właśnie z nim, a nie z „zakończeniem prac”.

Jeśli ktoś proponuje harmonogram, w którym cała kwota jest płatna przed pozwoleniem na użytkowanie, to element negocjacyjny, a nie szczegół administracyjny.

Czego zażądać przed pierwszą wpłatą

• Numeru i daty pozwolenia na budowę oraz kopii samego pozwolenia
• Odpisu z księgi wieczystej dla działki, na której się buduje, ze względu na własność i obciążenia
• Projektu głównego, a przynajmniej rzutów i zestawienia pomieszczeń z powierzchniami
• Wykazu tego, co obejmuje „pod klucz”, pozycja po pozycji
• Terminu zakończenia, z konsekwencjami opóźnienia zapisanymi w umowie
• Informacji, kto jest wykonawcą i kto inspektorem nadzoru
• Informacji, w jaki sposób zabezpieczone są wpłacone środki

Jak się zabezpieczyć

Przy nowym budownictwie nie kupują Państwo od kogoś, kto już posiada to, co sprzedaje, więc zwykłe sprawdzenia nie wystarczą. W praktyce stosuje się trzy mechanizmy, często łącznie:

• Raty powiązane ze sprawdzalnymi etapami. Nigdy z datą, zawsze ze stanem budowy, który ktoś musi potwierdzić.
• Wpis w księdze wieczystej. Ujawnienie Państwa roszczenia z umowy chroni, gdyby z nieruchomością w międzyczasie coś się stało.
• Umowne konsekwencje opóźnienia i niewykonania. Umowa, która nie przewiduje, co się stanie, jeśli obiekt nie powstanie, chroni jedną stronę i nie jest nią kupujący.

Prawnik nie jest tu zaleceniem, lecz warunkiem. Przy zakupie istniejącego domu prawnik sprawdza stan faktyczny. Przy nowym budownictwie pisze zasady, które będą obowiązywać przez najbliższe dwa lata.

Powierzchnie: liczba w ogłoszeniu i liczba w projekcie

W dokumentacji projektowej występują dwie różne powierzchnie, a różnica między nimi bywa duża.

Powierzchnia brutto sumuje wszystkie przestrzenie. Powierzchnia użytkowa mnoży poszczególne przestrzenie przez współczynnik: zadaszony taras liczy się często jako 0,5, balkon jako 0,25, loggia jako 0,75. Przy obiekcie z dużą liczbą przestrzeni zewnętrznych różnica między tymi liczbami może przekroczyć sześćdziesiąt metrów kwadratowych.

Żadna z nich nie jest błędna, ale nie są porównywalne. Porównując cenę za metr między dwiema inwestycjami, proszę sprawdzić, czy obie liczone są na tej samej podstawie. My w ogłoszeniu podajemy powierzchnię użytkową, a brutto wskazujemy w opisie, właśnie po to, by to porównanie dało się zrobić uczciwie.

Podatek przy nowym budownictwie

Przy zakupie od inwestora, który nalicza VAT, nie płaci się 3-procentowego podatku od przeniesienia własności, ponieważ oznaczałoby to podwójne opodatkowanie tej samej transakcji. To różnica w stosunku do zakupu od osoby prywatnej.

Pozostałe koszty pozostają: notariusz, wpis do księgi wieczystej, prawnik. Szczegółowe zestawienie z przykładami wyliczeń znajduje się w poradniku o kosztach zakupu.

Najczęstsze błędy

• Wpłacenie pierwszej raty przed sprawdzeniem własności gruntu.
• Przyjęcie harmonogramu, w którym cała kwota jest płatna przed pozwoleniem na użytkowanie.
• Porównywanie ceny za metr dwóch inwestycji, których powierzchnie policzono inaczej.
• Założenie, że „pod klucz” obejmuje zagospodarowanie terenu, przyłącza lub wyposażenie basenu.
• Poleganie na wizualizacjach. Pokazują zamiar, a nie zobowiązanie.

Następny krok

Proszę zobaczyć aktualną ofertę nieruchomości na Pelješcu. Jeśli rozważają Państwo działkę, proszę zacząć od poradnika działka budowlana czy rolna. Jeśli mają Państwo konkretną ofertę nowego budownictwa i chcą, byśmy ją przeczytali przed podpisaniem czegokolwiek, proszę ją przesłać.