Neubau kaufen in Kroatien: wie schlüsselfertig funktioniert

Beim Neubau kaufen Sie kein Haus, sondern das Versprechen, dass ein Haus gebaut wird. Sie zahlen in Raten, die an Bauphasen gekoppelt sind, die Schlüssel bekommen Sie am Ende, und dazwischen vergeht ein bis zwei Jahre. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Ablauf aufgebaut ist, wo die Risiken liegen und was Sie vor der ersten Rate verlangen sollten.

Was „schlüsselfertig“ tatsächlich bedeutet

Es bedeutet, dass der Preis ein vollständiges, fertiges und bewohnbares Gebäude umfasst und keinen Rohbau. Es umfasst nicht automatisch Möblierung, Außenanlagen, Anschlüsse oder Poolausstattung.

Klären Sie das zuerst, denn unter demselben Wort werden sehr unterschiedliche Leistungsumfänge verkauft. Verlangen Sie eine Aufstellung des Enthaltenen nach Positionen, als Anlage zum Vertrag. Gibt es diese Liste nicht, gibt es keine Vereinbarung, sondern nur eine Erwartung.

Wie die Ratenzahlung funktioniert

Die Raten sind an sichtbare, überprüfbare Bauphasen gekoppelt. Ein typischer Plan hat vier oder fünf Schritte:

• Vertragsunterzeichnung
• Fertigstellung der Konstruktion, also des Rohbaus
• Einbau der Fenster und Fertigstellung der Fassade
• Fertigstellung der Arbeiten, bestätigt durch den Bauaufsichtsingenieur
• Nutzungsgenehmigung

Die Prozentsätze unterscheiden sich, und sie sind der wichtigste Teil jedes Angebots. Ein Plan mit 30 Prozent bei Unterzeichnung ist nicht dasselbe wie einer mit 60 Prozent, selbst bei identischem Endpreis.

Warum die erste Rate am meisten zählt

Die erste Rate ist das einzige Geld, das Sie übergeben, bevor auf der Baustelle irgendetwas geschehen ist. Je höher sie ist, desto mehr Ihres Geldes hängt allein davon ab, ob der Bauträger liefert.

Eine höhere erste Rate ist nicht zwangsläufig schlecht, denn sie bildet mitunter den realen Kostenverlauf des Bauträgers ab. Sie ist aber eine Frage, die man laut stellt, und die Antwort muss konkret sein und nicht „das ist so üblich“.

Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung sind nicht dasselbe

Diesen Unterschied begreifen Käufer am häufigsten zu spät.

• Die Baugenehmigung bedeutet, dass gebaut werden darf. Sie wird vor Baubeginn auf Grundlage des Hauptprojekts erteilt.
• Die Nutzungsgenehmigung bedeutet, dass entsprechend dieser Genehmigung gebaut wurde und das Gebäude genutzt werden darf. Sie wird nach Fertigstellung und technischer Abnahme erteilt.

Ohne Nutzungsgenehmigung können Sie das Gebäude nicht ordnungsgemäß eintragen lassen, keinen Wohnsitz anmelden, es nicht für die Vermietung kategorisieren und in der Regel keinen Energieausweis erhalten. Deshalb sollte die letzte Rate fast immer daran gekoppelt sein und nicht an „Fertigstellung der Arbeiten“.

Bietet Ihnen jemand einen Plan an, bei dem der volle Betrag vor der Nutzungsgenehmigung fällig wird, ist das ein Verhandlungspunkt und kein Verwaltungsdetail.

Was Sie vor der ersten Zahlung verlangen sollten

• Nummer und Datum der Baugenehmigung sowie eine Kopie der Genehmigung selbst
• Grundbuchauszug für die bebaute Parzelle, wegen Eigentum und Lasten
• Das Hauptprojekt, mindestens aber Grundrisse und eine Raumliste mit Flächen
• Eine Aufstellung dessen, was „schlüsselfertig“ umfasst, nach Positionen
• Den Fertigstellungstermin, mit im Vertrag geregelten Folgen bei Verzug
• Wer der ausführende Betrieb und wer der Bauaufsichtsingenieur ist
• Wie Ihre geleisteten Zahlungen abgesichert sind

Wie Sie sich absichern

Beim Neubau kaufen Sie nicht von jemandem, der bereits besitzt, was er verkauft, weshalb die üblichen Prüfungen nicht ausreichen. In der Praxis kommen drei Mechanismen zum Einsatz, oft kombiniert:

• An überprüfbare Phasen gekoppelte Raten. Nie an ein Datum, immer an einen Bauzustand, den jemand bestätigen muss.
• Eine Vormerkung im Grundbuch. Die Eintragung Ihres vertraglichen Anspruchs schützt Sie, falls mit der Immobilie zwischenzeitlich etwas geschieht.
• Vertragliche Folgen bei Verzug und Nichterfüllung. Ein Vertrag, der nicht regelt, was bei Nichtfertigstellung passiert, schützt eine Seite, und das sind nicht Sie.

Ein Anwalt ist hier keine Empfehlung, sondern Voraussetzung. Beim Kauf eines bestehenden Hauses prüft der Anwalt einen Zustand. Beim Neubau schreibt er die Regeln, die die nächsten zwei Jahre gelten.

Flächen: die Zahl im Inserat und die Zahl im Projekt

In der Projektdokumentation stehen zwei verschiedene Flächen, und der Unterschied kann erheblich sein.

Die Bruttofläche summiert alle Räume. Die Nutzfläche multipliziert einzelne Bereiche mit einem Koeffizienten: eine überdachte Terrasse zählt oft mit 0,5, ein Balkon mit 0,25, eine Loggia mit 0,75. Bei einem Objekt mit vielen Außenbereichen kann der Unterschied sechzig Quadratmeter und mehr betragen.

Keine der beiden ist falsch, sie sind aber nicht vergleichbar. Wenn Sie den Quadratmeterpreis zweier Neubauten vergleichen, prüfen Sie, ob beide auf derselben Grundlage berechnet sind. Wir geben im Inserat die Nutzfläche an und nennen die Bruttofläche in der Beschreibung, gerade damit dieser Vergleich ehrlich möglich ist.

Steuer beim Neubau

Beim Kauf von einem Bauträger, der Mehrwertsteuer berechnet, fällt die Grunderwerbsteuer von 3 Prozent nicht an, da derselbe Vorgang sonst doppelt besteuert würde. Das unterscheidet sich vom Kauf von einer Privatperson.

Die übrigen Kosten bleiben: Notar, Eintragung, Anwalt. Eine ausführliche Aufstellung mit Rechenbeispielen finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Die häufigsten Fehler

• Die erste Rate zahlen, bevor das Eigentum am Grundstück geprüft wurde.
• Einen Plan akzeptieren, bei dem der volle Betrag vor der Nutzungsgenehmigung fällig wird.
• Quadratmeterpreise zweier Neubauten vergleichen, deren Flächen unterschiedlich berechnet wurden.
• Annehmen, „schlüsselfertig“ umfasse Außenanlagen, Anschlüsse oder Poolausstattung.
• Sich auf Visualisierungen verlassen. Sie zeigen eine Absicht, keine Verpflichtung.

Nächster Schritt

Sehen Sie sich das aktuelle Immobilienangebot auf Pelješac an. Wenn Sie ein Grundstück erwägen, beginnen Sie mit Bauland oder landwirtschaftliches Land. Wenn Ihnen ein konkretes Neubauangebot vorliegt und wir es lesen sollen, bevor Sie etwas unterschreiben, schicken Sie es uns.