Kaufnebenkosten für Immobilien in Kroatien 2026

Der Angebotspreis ist nie der Betrag, der tatsächlich von Ihrem Konto abgeht. Hinzu kommen Steuer, Notar, Grundbuchgebühren und, wenn Sie vernünftig sind, ein Anwalt. Dieser Ratgeber schlüsselt jede Position auf, mit zwei Rechenbeispielen und den Zeitpunkten, zu denen jeweils gezahlt wird.

Womit sollten Sie zusätzlich zum Preis rechnen?

Etwa 4 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 450.000 Euro sind das zwischen 18.000 und 22.500 Euro an Nebenkosten.

Diese Zahl umfasst die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie den Anwalt. Die Maklerprovision wird gesondert und im Voraus vereinbart. Nachfolgend ist jede Position einzeln erläutert.

Grunderwerbsteuer: 3 Prozent

Die größte Einzelposition. Die Steuer beträgt 3 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie, sie wird vom Käufer getragen und einmalig nach dem Kauf gezahlt.

Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs, in der Regel also der vereinbarte Preis. Hält die Steuerverwaltung den vereinbarten Preis für deutlich unter dem Marktwert, kann sie die Grundlage selbst festsetzen. Ein künstlich niedrig beurkundeter Preis ist daher keine Ersparnis, sondern ein Risiko.

Wann diese Steuer nicht anfällt

Bei Neubauten, auf die bereits Mehrwertsteuer berechnet wurde, fällt keine Grunderwerbsteuer an, da derselbe Vorgang sonst doppelt besteuert würde. Beim Kauf direkt vom Bauträger erwarten Sie diese Position also nicht, beim Kauf von einem privaten Eigentümer nahezu immer.

Notar und Grundbuch: 200 bis 500 Euro

Eine feste Position, praktisch unabhängig vom Kaufpreis. Sie deckt die Beglaubigung der Unterschriften unter dem Kaufvertrag und die Gebühren für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Die Spanne hängt von der Zahl der Unterzeichner, der Zahl der Vertragsausfertigungen und davon ab, ob eine Vollmacht erforderlich ist. Kaufen Sie aus dem Ausland per Vollmacht, rechnen Sie mit dem oberen Bereich der Spanne, zuzüglich der Beglaubigung im kroatischen Konsulat oder einer Apostille in Ihrem Land.

Anwalt: etwa 1 Prozent

Gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wir empfehlen ihn dennoch, und beim Kauf von einem privaten Eigentümer ausnahmslos.

Der Anwalt erstellt den zweisprachigen Kaufvertrag, prüft Eigentumsverhältnisse und Belastungen und begleitet das Verfahren bis zur Eintragung. Bei einem Kauf über 450.000 Euro sind das rund 4.500 Euro für die einzige Position dieser Liste, die Sie vor dem Verlust des gesamten Betrags schützen kann. Wir arbeiten mit Anwälten, die Kroatisch, Englisch und Deutsch sprechen, damit Sie den Vertrag vor der Unterschrift verstehen und nicht danach.

Maklerprovision

Wird vertraglich vereinbart, transparent und im Voraus, vor der ersten Besichtigung. Sie erfahren sie nie erst am Ende des Verfahrens.

Die Provision ist nicht im ausgeschriebenen Preis enthalten, behandeln Sie sie als eigene Position in Ihrer Kalkulation. Nennt Ihnen eine Agentur ihre Provision nicht, bevor sie Sie zur Besichtigung mitnimmt, ist das für sich genommen schon eine ausreichende Auskunft über diese Agentur.

Rechenbeispiel: Haus für 450.000 Euro

Eine realistische Rechnung für ein mittelgroßes Haus auf Pelješac, gekauft von einem privaten Eigentümer:

• Grunderwerbsteuer, 3 Prozent: 13.500 Euro
• Notar und Grundbuch: 200 bis 500 Euro
• Anwalt, etwa 1 Prozent: rund 4.500 Euro
• Summe ohne Provision: etwa 18.200 bis 18.500 Euro, also rund 4,1 Prozent des Preises

Die Maklerprovision kommt hinzu und wird im Voraus vereinbart.

Rechenbeispiel: Grundstück für 89.000 Euro

Für Grundstücke gelten dieselben Regeln, die festen Kosten machen jedoch einen größeren Anteil aus, weil die Grundlage kleiner ist:

• Grunderwerbsteuer, 3 Prozent: 2.670 Euro
• Notar und Grundbuch: 200 bis 500 Euro
• Anwalt, etwa 1 Prozent: rund 890 Euro
• Summe ohne Provision: etwa 3.760 bis 4.060 Euro, also rund 4,2 bis 4,6 Prozent des Preises

Beim Grundstück hat der Anwalt eine Aufgabe, die beim Haus entfällt: zu prüfen, ob die Parzelle nach dem geltenden Raumplan tatsächlich Bauland ist und nicht nur laut Inserat.

Wann was fällig wird

Die Reihenfolge ist vorhersehbar, die Fristen verlaufen so:

• Anzahlung, bei Unterzeichnung des Vor- oder Hauptvertrags, nach Vereinbarung mit dem Verkäufer
• Restkaufpreis, nach dem Zahlungsplan des Kaufvertrags, in der Regel vor oder gleichzeitig mit der Beglaubigung
• Notarkosten, am Tag der Beglaubigung
• Grunderwerbsteuer, nach Erhalt des Bescheids der Steuerverwaltung, der auf die Anmeldung des Vorgangs folgt
• Eintragung, wird nach Zahlung und Beglaubigung eingereicht, die Dauer richtet sich nach der Auslastung der Grundbuchabteilung

Zwischen Einigung und Vertragsunterzeichnung vergehen üblicherweise zwei bis vier Wochen. Mit Steuer und Eintragung dauert das gesamte Verfahren vier bis acht Wochen. Die Schlüssel erhalten Sie in der Regel mit der Zahlung, nicht erst mit abgeschlossener Eintragung.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie irgendetwas zahlen

Die Kosten sind vorhersehbar. Nicht vorhersehbar, und ungleich teurer, ist der Kauf einer Immobilie mit ungeordneten Unterlagen. Vor jedem Angebot prüfen wir:

• Alleineigentum, und ob es Miteigentümer oder eine ungeklärte Erbfolge gibt
• Im Grundbuch eingetragene Lasten und Hypotheken
• Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch, auf Pelješac ein häufigeres Problem als erwartet
• Bau- und Nutzungsgenehmigung, also ob das Gebäude legal ist und die Legalisierung abgeschlossen wurde

Sollte davon etwas nicht sauber sein, erfahren Sie es von uns, vor dem Angebot, und nicht drei Wochen später vom Anwalt.

Nächster Schritt

Der gesamte Kaufablauf, Schritt für Schritt, ist auf der Seite Immobilienkauf auf Pelješac beschrieben. Wenn Sie bereits wissen, was Sie suchen, sehen Sie sich das aktuelle Immobilienangebot an. Für eine konkrete Rechnung zu einer konkreten Immobilie melden Sie sich direkt bei uns.