Cijena iz oglasa nikada nije iznos koji stvarno izlazi iz vašeg računa. Povrh nje idu porez, javni bilježnik, uknjižba i, ako ste razumni, odvjetnik. Ovaj vodič razlaže svaku stavku, s dva konkretna izračuna i rokovima u kojima se što plaća.
Koliko ukupno treba računati povrh cijene?
Okvirno 4 do 5 posto cijene nekretnine. Za kuću od 450.000 eura to je između 18.000 i 22.500 eura dodatnih troškova.
Ta brojka pokriva porez na promet nekretnina, javnobilježničke i uknjižbene pristojbe te odvjetnika. Posrednička provizija dogovara se zasebno i unaprijed. U nastavku je svaka stavka objašnjena pojedinačno.
Porez na promet nekretnina: 3 posto
Najveća pojedinačna stavka. Porez iznosi 3 posto od tržišne vrijednosti nekretnine, plaća ga kupac i plaća se jednokratno nakon kupnje.
Osnovica je tržišna vrijednost u trenutku stjecanja, što je u pravilu ugovorena cijena. Ako Porezna uprava procijeni da je ugovorena cijena znatno ispod tržišne, osnovicu može utvrditi sama, pa potpisivanje ugovora na umjetno nižu cijenu nije ušteda nego rizik.
Kada se ovaj porez ne plaća
Kod novogradnji na koje je već obračunat PDV porez na promet se ne plaća, jer bi to bilo dvostruko oporezivanje istog prometa. To u praksi znači da kod kupnje izravno od investitora ovu stavku ne očekujete, a kod kupnje od privatnog vlasnika je očekujete gotovo uvijek.
Javni bilježnik i uknjižba: 200 do 500 eura
Fiksni trošak, praktički neovisan o cijeni nekretnine. Pokriva ovjeru potpisa na kupoprodajnom ugovoru i pristojbe za upis prava vlasništva u zemljišne knjige.
Raspon ovisi o broju potpisnika, broju primjeraka ugovora i o tome je li potrebna punomoć. Kupujete li putem punomoći iz inozemstva, računajte na gornji dio raspona plus trošak ovjere u hrvatskom konzulatu ili apostille ovjere u vašoj zemlji.
Odvjetnik: oko 1 posto
Nije zakonski obavezan. Preporučujemo ga svejedno, i to bez iznimke kod kupnje od privatnog vlasnika.
Odvjetnik sastavlja dvojezični kupoprodajni ugovor, provjerava vlasničko stanje i tereti te vodi postupak do uknjižbe. Na kupnji od 450.000 eura to je oko 4.500 eura za jedinu stavku na ovom popisu koja vas može zaštititi od gubitka cijelog iznosa. Radimo s odvjetnicima koji govore hrvatski, engleski i njemački, pa ugovor razumijete prije nego što ga potpišete, a ne nakon.
Posrednička provizija
Dogovara se prema ugovoru, transparentno i unaprijed, prije prvog obilaska. Nikada je ne saznajete na kraju postupka.
Provizija nije uključena u oglašenu cijenu nekretnine i tretirajte je kao zasebnu stavku u proračunu. Ako vam bilo koja agencija ne želi reći iznos provizije prije nego što vas odvede u obilazak, to je samo po sebi dovoljna informacija o toj agenciji.
Primjer: kuća od 450.000 eura
Realan izračun za kuću srednje veličine na Pelješcu, kupljenu od privatnog vlasnika:
- Porez na promet nekretnina, 3 posto: 13.500 eura
- Javni bilježnik i uknjižba: 200 do 500 eura
- Odvjetnik, oko 1 posto: oko 4.500 eura
- Ukupno bez provizije: približno 18.200 do 18.500 eura, odnosno oko 4,1 posto cijene
Posrednička provizija dolazi povrh toga i dogovara se unaprijed.
Primjer: zemljište od 89.000 eura
Kod zemljišta vrijede ista pravila, ali fiksni troškovi čine veći udio jer je osnovica manja:
- Porez na promet nekretnina, 3 posto: 2.670 eura
- Javni bilježnik i uknjižba: 200 do 500 eura
- Odvjetnik, oko 1 posto: oko 890 eura
- Ukupno bez provizije: približno 3.760 do 4.060 eura, odnosno oko 4,2 do 4,6 posto cijene
Kod zemljišta odvjetnik ima još jedan zadatak koji kod kuće nema: provjeriti je li parcela stvarno građevinska prema važećem prostornom planu, a ne samo prema onome što piše u oglasu.
Kada se što plaća
Redoslijed je predvidljiv, a rokovi teku ovako:
- Kapara ili predujam, pri potpisu predugovora ili ugovora, prema dogovoru s prodavateljem
- Ostatak cijene, prema dinamici iz kupoprodajnog ugovora, u pravilu prije ili istodobno s ovjerom potpisa
- Javnobilježnički trošak, na dan ovjere
- Porez na promet nekretnina, nakon što od Porezne uprave zaprimite rješenje, koje stiže nakon prijave prometa
- Uknjižba, podnosi se nakon isplate i ovjere, a upis traje ovisno o opterećenosti zemljišnoknjižnog odjela
Od dogovora do potpisa ugovora obično prođe dva do četiri tjedna. S porezom i uknjižbom cijeli postupak traje četiri do osam tjedana. Ključeve u pravilu preuzimate odmah po isplati, a ne po dovršenoj uknjižbi.
Što provjeriti prije nego što uplatite išta
Troškovi su predvidljivi. Ono što nije predvidljivo, i što košta neusporedivo više, jest kupnja nekretnine s neurednim papirima. Prije svake ponude provjeravamo:
- Vlasništvo 1/1 i postoje li suvlasnici ili neriješeno nasljeđivanje
- Terete i hipoteke upisane u teretovnicu
- Usklađenost katastra i zemljišnih knjiga, što je na Pelješcu češći problem nego što biste očekivali
- Građevinsku i uporabnu dozvolu, odnosno je li objekt legalan i je li legalizacija provedena do kraja
Ako nešto od toga nije čisto, to ćete saznati od nas, prije ponude, a ne od odvjetnika tri tjedna kasnije.
Sljedeći korak
Cijeli postupak kupnje, korak po korak, opisan je na stranici kupnja nekretnine na Pelješcu. Ako već znate što tražite, pogledajte aktualnu ponudu nekretnina, a za konkretan izračun na konkretnoj nekretnini javite nam se izravno.
O autoru
Sottomonte
Agent za nekretnine
Na Pelješcu živi i radi. Vodi prodaje, od kamenih kuća za obnovu do građevinskih zemljišta uz more. Prije svake ponude osobno provjerava zemljišne knjige, katastar i dozvole.