Steinhaus zum Sanieren: was Sie kaufen und was auf Sie zukommt

Ein Steinhaus zum Sanieren ist das stärkste Bild, das Pelješac zu bieten hat: dicke Mauern, ein behauener Sturz über der Tür, ein Feigenbaum im Hof, und ein Preis, der wie ein Irrtum aussieht. Dann rechnet jemand das Dach durch, und das Bild ändert sich.

Dieser Ratgeber spricht nicht gegen den Kauf. Einige der schönsten Häuser der Halbinsel sind genau so entstanden. Aber unter allen Objektarten, die wir verkaufen, ist hier der Abstand zwischen dem, was ein Käufer sich vorstellt, und dem, was er tatsächlich kauft, am größten. Deshalb beginnt der Text mit dem, was schiefgehen kann.

Was „zum Sanieren“ wirklich heißt

Hinter der Formulierung verbergen sich drei sehr verschiedene Dinge, und der Unterschied misst sich in Hunderttausenden Euro:

• Ein Haus, das steht und ein Dach hat. Die Installationen sind alt oder fehlen, die Fenster müssen raus, aber Konstruktion und Dach halten. Am teuersten im Kauf, am günstigsten in der Sanierung.
• Ein Haus ohne Dach mit intakten Mauern. Die Mauern tragen und stehen gerade, das Innere stand aber jahrelang im Regen. Realistisch ist das eine Sanierung von Grund auf.
• Eine Ruine. Die Mauern beulen aus oder sind teilweise eingestürzt, geblieben ist der Umriss. Rechtlich und finanziell ist das kein Haus, sondern Grund mit Steinen darauf, und so gehört es bewertet.

Vor jeder Kalkulation gilt es zu klären, welcher der drei Fälle vorliegt. Inseratsfotos zeigen fast immer die schönste Fassade, nicht die Rückwand.

Unterlagen: hier entscheidet sich alles

Beim Neubau sind die Unterlagen eine Formalie, die ein anderer erledigt hat. Beim alten Steinhaus sind sie das Hauptrisiko und der Grund, warum manche Häuser jahrelang am Markt stehen.

Häuser von vor dem 15. Februar 1968

Das kroatische Recht behandelt Gebäude, die vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurden, als rechtmäßig gebaut. Das ist für die meisten alten Steinhäuser eine gute Nachricht, versteht sich aber nicht von selbst: nötig ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde, ausgestellt anhand von Katasterdaten und Luftbildern aus jener Zeit. Verlangen Sie diese Bescheinigung, nicht die mündliche Auskunft, das Haus sei „hundert Jahre alt“.

Ein Detail ist wichtig: die Bescheinigung erfasst das Gebäude im Zustand von 1968. Wurde später ein Zimmer, eine Terrasse oder ein Obergeschoss angebaut, ist dieser Teil nicht erfasst und unterliegt einer anderen Regelung.

Was später dazukam

Für rechtswidrig errichtete Teile gab es ein Legalisierungsverfahren, das mit einem Bescheid über den Ist-Zustand endet. Die Antragsfrist ist längst abgelaufen, also reduziert sich die Frage auf eine einzige: ist das Gebäude legalisiert oder nicht. Wenn ja, lassen Sie sich den Bescheid zeigen. Wenn nein, gehen Sie nicht davon aus, das nachträglich regeln zu können, sondern klären Sie es vor dem Angebot bei der zuständigen Behörde.

Wenn gar keine Unterlagen vorliegen

Ein Haus ohne Bescheinigung, ohne Genehmigung und ohne Bescheid lässt sich nicht rechtmäßig umbauen, nicht an die Infrastruktur anschließen und schwer finanzieren. Solche Häuser werden verkauft, günstig, aber Sie kaufen Grund und ein Rechtsproblem. Wenn es Ihnen dennoch gefällt, muss der Preis widerspiegeln, dass Sie voraussichtlich abreißen und nach heutigen Vorgaben neu bauen.

Die Quadratmeter, die Sie sehen, bekommen Sie nicht

Steinbauweise an der Küste hat Mauern von sechzig bis achtzig Zentimetern, im Erdgeschoss teils mehr. Die im Inserat genannte Fläche ist fast immer das Außenmaß, aus einem geodätischen Elaborat oder einem Bescheid, denn ein Projekt existiert in der Regel nicht.

Praktisch heißt das: ein außen mit hundert Quadratmetern gemessenes Haus hat innen etwa siebzig, und nach einer Innendämmung weniger. Bei zwei Geschossen verdoppelt sich der Abstand. Messen Sie die Räume selbst nach, bevor Sie einen Grundriss planen. Mehr dazu im Ratgeber zu Nutz- und Bruttofläche.

Denkmalpflege

Teile von Pelješac und Umgebung liegen in geschützten historischen Ensembles, und einzelne Häuser können für sich genommen unter Schutz stehen. Fällt ein Haus darunter, läuft die Sanierung über die zuständige Denkmalbehörde, die den Eingriff genehmigt, bevor irgendetwas beginnt.

In der Praxis betrifft das vor allem das Sichtbare: als Deckung traditionelle Mönch-und-Nonne-Ziegel statt moderner Dachziegel, keine beliebige Vergrößerung von Öffnungen, Holzfenster statt Kunststoff, Fugen und Putz nach traditioneller Machart. All das ist machbar und ergibt oft das schönere Ergebnis, verteuert die Arbeiten aber und verlängert die Fristen, gehört also von Anfang an ins Budget.

Prüfen Sie den Status vor dem Kauf. „Ich glaube, es steht nicht unter Schutz“ ist keine Prüfung.

Was eine Sanierung wirklich kostet

Die folgenden Zahlen sind Orientierung und bewusst weit gefasst, denn die Kosten hängen bei einem Steinhaus stärker von Zufahrt, Bauzustand und Denkmalauflagen ab als von der Fläche.

Für eine vollständige Sanierung auf heutigen Standard, mit neuem Dach, allen Installationen, Fenstern, Dämmung, Bädern und Küche, ist ein Bereich von etwa 1.200 bis 2.000 Euro je Quadratmeter Innenfläche realistisch. Schutzzonen, schwierige Zufahrt und ein Pool treiben das darüber hinaus. Wer 700 Euro je Quadratmeter nennt, meint entweder eine kosmetische Auffrischung, oder die Rechnung ist unvollständig.

Die Posten, die Käufer am häufigsten vergessen:

• Das gesamte Dach. Beim Altbau wird selten nur die Deckung getauscht, sondern auch die Konstruktion darunter.
• Entwässerung. In vielen Orten gibt es keine Kanalisation, also eine Sammelgrube, die Platz, eine Genehmigung und regelmäßige Leerung braucht.
• Anschlüsse. Strom in ausreichender Leistung und Wasser liegen nicht automatisch an, der Anschluss wird gesondert berechnet.
• Feuchtigkeit. Eine alte Steinmauer hat keine Horizontalsperre. Die Sanierung des Mauerfußes ist ein regelmäßiger und teurer Posten.
• Planung und Bauaufsicht. Architekt, Hauptprojekt, Ausführungspläne und Aufsicht fallen an, bevor der erste Stein liegt.

Die Zufahrt kann teurer sein als das Haus

Das ist typisch für Pelješac und wird öfter unterschätzt als alles andere. Die alten Kerne von Kućište, Viganj, Ston und Alt-Orebić entstanden vor dem Automobil. Die Gassen sind so breit, wie ein beladener Esel es brauchte.

Kommt kein Lastwagen bis zum Haus, wird Material von Hand oder per Minidumper transportiert, und dieser eine Faktor kann die Arbeitskosten um ein Drittel erhöhen. Dasselbe gilt für den Bauschutt, von dem eine Sanierung reichlich erzeugt. Gehen Sie vor dem Angebot zu Fuß hin und fragen Sie sich, wie hier ein Mischer durchkäme.

Die zweite Frage ist die rechtliche Zufahrt: führt der Weg über öffentliche Fläche oder über ein fremdes Grundstück. Im zweiten Fall brauchen Sie eine eingetragene Dienstbarkeit, keine Absprache mit dem Nachbarn.

Wie lange es dauert

Realistischer Ablauf für eine vollständige Sanierung: einige Monate für Unterlagen und Planung, dann zwölf bis achtzehn Monate Bauzeit, vorausgesetzt, Sie haben eine Firma und jemanden, der vor Ort mitgeht. Bauen aus der Ferne ohne Vertrauensperson dauert regelmäßig länger und kostet mehr.

Auch die Saison gibt den Takt vor. Im Sommer sind Handwerker schwer zu bekommen, weil sie an Ferienobjekten arbeiten, und mancherorts sind sommerliche Arbeiten im historischen Kern eingeschränkt. Der Winter ist hier die Bausaison.

Wann man ein Steinhaus nicht kaufen sollte

In diesen Fällen raten wir Kunden ab, so schön das Haus auch ist:

• Ungeklärtes Miteigentum. In Dalmatien ist es üblich, dass ein Erbverfahren nie abgeschlossen wurde, sodass das Haus rechtlich einem Dutzend Erben gehört, teils im Ausland, teils verstorben. Für den Verkauf braucht es alle. Das ist der häufigste Grund, an dem ein Kauf scheitert.
• Keine rechtliche Zufahrt. Ohne eingetragenes Wegerecht gibt es weder Umbau noch Ruhe.
• Keine Unterlagen bei einem Gebäude von nach 1968. Siehe oben.
• Ausgebeulte Mauern oder jahrzehntelang offenes Haus. Dann geht es um Abriss und Neubau nach heutigen Vorgaben, die ein kleineres Haus erlauben können als das alte war.
• Eine Kalkulation, die nur bei perfektem Verlauf aufgeht. Bei einer Sanierung geht nie alles perfekt. Halten Sie zwanzig Prozent Reserve, und bleibt danach nichts übrig, ist das Haus zu teuer.

Was Sie vor dem Angebot verlangen sollten

• Die Bescheinigung, dass das Gebäude vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurde, oder den Bescheid für später Angebautes
• Den Grundbuchauszug, mit Prüfung aller Miteigentümer und Lasten
• Den Katasterplan und den Abgleich mit dem Zustand vor Ort
• Die Auskunft, ob das Haus in einer Schutzzone liegt oder selbst geschützt ist
• Die Zufahrt: öffentliche Fläche oder Dienstbarkeit, und ob ein Fahrzeug hinkommt
• Anschlüsse für Strom, Wasser und Entwässerung, und was fehlt
• Eine Schätzung eines Bauunternehmers, der das Haus gesehen hat, nicht von Fotos

Nächster Schritt

Wenn Sie ein Steinhaus erwägen, lesen Sie vor dem Angebot den Ratgeber zu den Kaufnebenkosten, denn Steuer und Gebühren kommen unabhängig vom Zustand hinzu. Reizt Sie eher eine fertige Lösung, behandelt der Ratgeber zum Neubaukauf die andere Seite der Wahl. Und wenn Sie ein konkretes Haus im Auge haben, schicken Sie uns Adresse oder Parzellennummer: wir sagen Ihnen, was wir darüber wissen, bevor Sie Geld für Anreise und Gutachten ausgeben, auch dann, wenn die Antwort lautet, es nicht zu kaufen.