Katastar i zemljišne knjige: kako pročitati izvadak i što kad se ne slažu

Svaki vodič o kupnji nekretnine u Hrvatskoj, uključujući i naše, u jednom trenutku kaže istu rečenicu: provjerite papire. Zatim se prelazi na sljedeću temu i nitko vam ne pokaže papir.

Ovaj vodič je taj papir. Objašnjava kako izgleda zemljišnoknjižni izvadak, što piše u svakom njegovom dijelu, koja od tih stavki vas obvezuje i nakon što platite, i što se radi kad katastar i zemljišna knjiga tvrde dvije različite stvari o istoj čestici.

To zadnje je na Pelješcu pravilo, a ne iznimka. Velik dio poluotoka i danas je u katastarskim općinama čija izmjera potječe iz austrijskog premjera, zemljišne knjige mjestimično nisu osvježavane desetljećima, a većina starih kuća mijenjala je vlasnika nasljeđivanjem koje nitko nije proveo do kraja. Rezultat je da dva službena registra o istoj kući govore dvije različite priče, i obje su formalno točne.

Za kupca to nije razlog za paniku. To je posao koji netko mora obaviti, i pitanje je samo hoćete li ga obaviti prije ponude ili nakon što ste platili put i kaparu. Većina onoga što se ovdje opisuje može se provjeriti besplatno, s laptopa, prije nego što ste ikome rekli da ste zainteresirani.

Pisan je iz kupčeve perspektive, ali jednako koristi vlasniku koji priprema nekretninu za prodaju i želi znati što će prvi ozbiljan kupac s odvjetnikom pronaći.

Napomena prije početka: ovo je vodič, ne pravni savjet. Objašnjava kako se dokumenti čitaju da biste znali što pitati i što tražiti. Odluku o konkretnoj nekretnini donosite s odvjetnikom koji zastupa vas.

Dva registra koji ne odgovaraju na isto pitanje

Osnovu držimo kratkom, jer je detaljnije obrađujemo drugdje. Ako vas zanima kako katastarska kultura utječe na to smijete li graditi, to je tema vodiča o građevinskom zemljištu. Ako vas zanima zašto se registri razilaze baš kod starih obiteljskih kuća, odgovor je u vodiču o kupnji od nasljednika.

Katastar

Katastar vodi Državna geodetska uprava i on opisuje fizičko stanje. Gdje je čestica, kakvog je oblika, koliko je izmjerena, što na njoj stoji i kako se koristi. Izlazi iz njega su posjedovni list i kopija katastarskog plana.

Katastar odgovara na pitanje što tamo jest. Ne odgovara na pitanje čije je to.

Zemljišna knjiga

Zemljišnu knjigu, koju ljudi zovu gruntovnica, vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova. Ona opisuje pravno stanje: tko je vlasnik, u kojem udjelu, i što nekretninu opterećuje. Izlaz iz nje je zemljišnoknjižni izvadak.

Zemljišna knjiga odgovara na pitanje čije je to i pod kojim uvjetima.

Zašto uopće postoje dva

Podjela nije hrvatski izum nego naslijeđe srednjoeuropskog sustava u kojem su izmjera i pravna evidencija odvojeni poslovi, jedan tehnički i jedan sudski. Geodet mjeri, sud upisuje prava. To ima smisla dok se dva registra međusobno obavještavaju.

Problem nastaje kad se to obavještavanje prekine, a na dijelu Dalmacije prekinuto je desetljećima. Zbog toga danas postoje čestice čiji se opis, površina, pa i broj razlikuju ovisno o tome koji registar pitate. Ni jedan nije pogriješio. Jednostavno opisuju stanje iz različitih godina.

Koji vrijedi kad se razilaze

Za pitanje vlasništva vrijedi isključivo zemljišna knjiga. Posjedovni list iz katastra nije dokaz vlasništva i to na njemu izričito piše. Za pitanje oblika i izmjere mjerodavan je katastar, jer je on mjerena evidencija.

Praktično pravilo koje pokriva devedeset posto situacija: tko je vlasnik i što ga opterećuje pitate zemljišnu knjigu, a gdje je i koliko je veliko pitate katastar. Kad se to dvoje ne slaže, ni jedan odgovor nije potpun dok se ne uskladi.

Zašto je to za kupca više od administracije

Razlika ima izravnu posljedicu, i ta se posljedica zove načelo povjerenja u zemljišne knjige. Tko u dobroj vjeri kupi oslanjajući se na ono što u knjizi piše, zakon štiti čak i ako se poslije pokaže da stvarno stanje nije bilo takvo.

Zemljišna knjiga vas ne štiti zato što je točna. Štiti vas zato što ste se u nju pouzdali.

Zbog toga je izvadak jedini dokument u cijelom postupku koji vas stvarno pokriva, i zbog toga se čita pažljivo, a ne preleti. Ta zaštita ima i granicu: ako u izvatku stoji zabilježba spora, više se ne možete pozvati na dobru vjeru, jer ste bili upozoreni. Upravo zato ta jedna stavka toliko vrijedi, i upravo zato je vrijedi znati prepoznati.

Kako do izvatka, sami i u petnaest minuta

Ovo je dio koji ljudi preskaču jer pretpostave da treba odvjetnik ili barem poznanstvo u sudu. Ne treba, barem ne za prvu provjeru, a prva provjera je ona koja vas čuva od nepotrebnog putovanja.

Što vam treba

Dvije informacije: katastarska općina i broj čestice. Ništa više. Ne treba vam ime vlasnika, a adresa vam ni ne pomaže, jer stare kuće u selima često nemaju upisan kućni broj i u papirima stoje kao Donje selo bb.

Oba podatka tražite od prodavatelja ili agenta prije razgledavanja. Ako ih ne dobijete, to je već prvi podatak koji ste dobili. Broj čestice nije osjetljiva informacija, javna je, i nema razloga da ga netko skriva osim ako ono što stoji uz njega nije ugodno. Ozbiljan prodavatelj poslat će vam ga u istoj poruci u kojoj šalje fotografije.

Gdje se gleda

• Zajednički informacijski sustav na oss.uredjenazemlja.hr daje uvid u zemljišnu knjigu i u katastar na jednom mjestu. Uvid je javan i ne traži registraciju za osnovni pregled.
• Geoportal Državne geodetske uprave pokazuje česticu na karti i na ortofoto snimci, pa vidite oblik, položaj, susjede i što je stvarno izgrađeno.
• Preglednik katastarskih podataka daje katastarsku stranu: površinu, način uporabe i posjednika.

Kombinacija te tri stvari kaže vam više nego cijelo prvo razgledavanje. Vidite tko je upisan, koliko je čestica velika, kakvog je oblika, graniči li s javnim putem, i stoji li na njoj zgrada koja u papirima ne postoji.

Što gledati na ortofoto snimci

Ovo je korak koji većina preskoči, a najbrže otkriva probleme. Otvorite granice čestice preko zračne snimke i usporedite ih s onim što stvarno stoji na terenu.

• Je li zgrada unutar granica čestice ili prelazi na susjednu.
• Postoji li put koji do čestice vodi, i ide li taj put preko tuđeg zemljišta.
• Ima li na čestici objekata kojih u opisu nema, primjerice pomoćne zgrade, bazena ili terase.
• Odgovara li oblik čestice onome što vam je opisano, jer se duga uska parcela i pravilna parcela iste površine vrlo različito koriste.

Nijedan od tih nalaza nije razlog za odustajanje sam po sebi. Svi su razlog za pitanje.

Neslužbeni ispis i ovjereni izvadak

Ono što sami izvadite je neslužbeni ispis. Za odluku hoćete li uopće putovati posve je dovoljan. Za postupak, ugovor i banku treba ovjereni izvadak, koji se naručuje uz pristojbu, a u praksi ga pribavlja odvjetnik ili javni bilježnik u sklopu posla.

Praktično pravilo: neslužbeni ispis vadite sami i odmah, ovjereni tražite kad kupnja postane ozbiljna. I jedan i drugi vrijede na dan izdavanja, o čemu više u dijelu o plombama.

Kako se čita izvadak, list po list

Izvadak se ne odnosi na česticu nego na zemljišnoknjižno tijelo. To može biti jedna čestica, ali može biti i pet njih upisanih zajedno, kao jedna pravna cjelina s jednim vlasnikom i jednim skupom tereta.

Ta razlika je prva zamka. Ako se prodaje samo dio tijela, primjerice kuća bez maslinika iza nje, to se ne može jednostavno izdvojiti potpisom. Tijelo se mora razdvojiti, a to je postupak s vlastitim rokom. Prvo pitanje kod svakog izvatka nije tko je vlasnik nego koje sve čestice ovaj papir pokriva i kupujem li ih sve.

Izvadak ima tri dijela i svaki odgovara na drugo pitanje. Ljudi u pravilu pogledaju samo drugi, a onaj koji ih poslije iznenadi je treći.

Posjedovnica, list A

Popis čestica koje čine to tijelo, s brojem, površinom i opisom. Opis je katastarski: oranica, vinograd, maslinik, pašnjak, šuma, dvorište, kuća i zgrada, put.

U listu A upisuju se i prava koja idu uz nekretninu, dakle služnosti u njezinu korist. Ako do kuće vodi put preko susjedove čestice, mjesto na kojem to piše je upravo ovdje, i to je jedan od rijetkih dijelova izvatka gdje je dodatan upis dobra vijest.

Četiri stvari koje ovdje treba pogledati pažljivo:

• Je li broj čestice isti kao u oglasu. Zvuči trivijalno, a najčešća je pogreška, osobito kad je tijelo sastavljeno od nekoliko čestica pa se prodaje samo dio.
• Zvjezdica ispred broja. Oznaka poput *115 znači česticu zgrade iz starog premjera, za razliku od obične katastarske čestice zemljišta. Na Pelješcu su stare kuće redovito upisane baš tako, pa se u istoj katastarskoj općini mogu naći i *115 i 115 kao dvije potpuno različite čestice, ponekad i na različitim krajevima sela.
• Opis nasuprot stvarnosti. Ako u opisu piše pašnjak, a na terenu stoji dvokatnica, zgrada nikad nije evidentirana. Nije prepreka, ali je posao, i o njemu pišemo niže.
• Upisana služnost u korist tijela. Ako je pristup preko tuđeg zemljišta, a ovdje o tome nema ni riječi, pristup pravno ne postoji, bez obzira na to što se autom dolazi već pedeset godina.

Vlasovnica, list B

Tko je vlasnik i u kojem udjelu. Ovdje tražite tri stvari.

Prvo, je li vlasništvo 1/1 ili postoje suvlasnički udjeli. Razlomci poput 1/12 ili 5/48 znače da za prodaju cjeline trebaju svi, a ne većina. Jedan suvlasnik može prodati samo svoj idealni dio, što gotovo nikad nije ono što kupac želi.

Drugo, tko je ta osoba i je li vjerojatno živa. Godina rođenja upisana uz ime, oznake poput pok. ili ud., i adresa iz vremena iseljavanja govore da je upis star i da će prije prodaje trebati provesti ostavinu. Ime osobe rođene 1911. u vlasovnici nije formalnost nego cijeli jedan postupak.

Treće, upisi koji ograničavaju samu osobu, primjerice maloljetnost ili stečaj. Takav vlasnik ne raspolaže slobodno, nego uz suglasnost ili preko zastupnika, što mijenja i rok i postupak.

Teretovnica, list C

Ovdje piše sve što nekretninu opterećuje. To je dio koji odlučuje hoćete li kupiti kuću ili kuću s nečijim pravom u njoj, i zaslužuje vlastito poglavlje.

Kako izgleda pojedini upis

Svaki upis u izvatku ima redni broj, datum i ispravu na temelju koje je proveden. To zvuči kao birokratski detalj, a zapravo je alat: po datumu i ispravi vidite kada je nešto nastalo i zašto, pa možete pitati je li još aktualno.

Hipoteka upisana 2009. na iznos koji je otad uglavnom otplaćen nije isto što i hipoteka od prošle godine. Služnost upisana kad je selo dobilo vodovod nešto je drugo od služnosti upisane u sklopu obiteljskog spora. Redni broj i datum su ono što razlikuje jedno od drugoga.

Što stvarno piše u teretovnici

Teretovnica se ne čita kao popis nego kao odgovor na jedno pitanje: što od ovoga ostaje na nekretnini i nakon što je ja kupim.

Hipoteka

Založno pravo, u pravilu banke. Ne sprječava prodaju i vrlo je česta, ali se mora brisati, a brisanje se plaća iz kupoprodajne cijene. Standardni mehanizam je da banka izda brisovno očitovanje uz uplatu preostalog duga, pa se dio cijene isplaćuje izravno banci, a ostatak prodavatelju.

Hipoteka je dakle tehnička stavka, ali samo ako je uređena u ugovoru. Ako se isplati puna cijena prodavatelju u nadi da će on podmiriti banku, hipoteka ostaje na nekretnini, a vi ste kupili tuđi dug. Iznos duga tražite u pisanom obliku od banke, ne od prodavatelja, jer se upisani iznos hipoteke i stvarno preostalo dugovanje gotovo uvijek razlikuju.

Služnost

Pravo nekoga drugog da se koristi vašom nekretninom, najčešće pravo puta ili prolaza, ali i vodova, izljeva ili pristupa radi održavanja. Služnost je vezana uz nekretninu, ne uz osobu, i prodajom se ne gasi. Novi vlasnik je nasljeđuje jednako kao i zidove.

Nije nužno loša vijest, i ovdje je važno razlikovati smjer. Služnost upisana u teretovnici je teret na vašoj nekretnini. Služnost upisana u listu A je pravo u korist vaše nekretnine, dakle upravo ono što želite vidjeti kad se do kuće dolazi preko tuđeg zemljišta.

Kod starih kuća u selima na Pelješcu to je često jedini pravni temelj pristupa, a njegov izostanak jedan je od rijetkih nalaza zbog kojih savjetujemo da se odustane, jer bez upisanog pristupa nema ni rekonstrukcije ni mirnog korištenja.

Pravo stanovanja i uzdržavanje

Osobna služnost u korist točno određene osobe, tipično roditelja koji je nekretninu prenio na dijete uz ugovor o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju. Ta osoba ima pravo stanovati u nekretnini do smrti, i to pravo preživljava prodaju.

Kupili biste kuću u kojoj zakonito živi netko drugi. Rješava se brisovnim očitovanjem te osobe, dakle njezinim pristankom, i bez tog pristanka nema čiste kupnje. Provjerite postoji li i tko je nositelj, jer se to na razgledavanju ne vidi ako osoba trenutno nije tamo, a ljeti često nije.

Zabilježba spora

Upis da se oko nekretnine vodi postupak. Najvažnija stavka u cijeloj teretovnici, jer ne ograničava samo nekretninu nego i vas: od trenutka kad je upisana više se ne možete pozvati na dobru vjeru, pa vas načelo povjerenja u zemljišne knjige ne štiti.

Ishod spora obvezuje i vas kao kasnijeg stjecatelja. Ako vidite zabilježbu spora, to nije stavka za pregovor o cijeni nego razlog da se povučete dok se ne razriješi, bez obzira na to koliko uvjerljivo zvuči objašnjenje da je riječ o formalnosti.

Zabilježba ovrhe

Nekretnina je predmet ovršnog postupka. Prodaja izvan ovrhe u pravilu nije moguća bez suglasnosti ovrhovoditelja, a nagodba je posao za odvjetnika, ne za kupca. Vrijedi znati da se ovrha ponekad odnosi na dug koji nema veze s nekretninom, ali to ništa ne mijenja u praksi.

Zabrana otuđenja i opterećenja

Upisana zabrana raspolaganja, često u korist člana obitelji ili banke. Dok stoji, prodaja nije valjana bez suglasnosti onoga u čiju je korist upisana. Rijetka, ali kad postoji, potpuno blokira posao dok se ne riješi.

Fiducijarno vlasništvo

Osiguranje kod kojeg je vlasništvo preneseno na vjerovnika do namirenja duga. U vlasovnici tada ne stoji onaj koga svi smatraju vlasnikom, nego vjerovnik. Rijetko, ali vrlo zbunjujuće kad se pojavi, i uvijek zahtijeva odvjetnika.

Što od svega toga preživi kupnju

Ovo je saznanje zbog kojeg vrijedi pročitati cijelo poglavlje:

• Briše se uz isplatu: hipoteka, u pravilu, kroz brisovno očitovanje banke pribavljeno prije isplate.
• Ostaje zauvijek: služnost upisana u korist druge nekretnine, jer je vezana uz zemljište, a ne uz vlasnika.
• Ostaje dok nositelj ne pristane: pravo stanovanja, uzdržavanje, zabrana otuđenja.
• Ne kupujte dok traje: zabilježba spora i zabilježba ovrhe.

Prodavatelji o ovome rijetko lažu. Češće jednostavno ne znaju, jer je upis star trideset godina i nitko ga u obitelji nikad nije morao pročitati.

Plomba, jedina stavka koja govori o budućnosti

Sve ostalo u izvatku opisuje stanje na dan izdavanja. Plomba je iznimka i zato zaslužuje vlastito poglavlje.

Plomba je oznaka da je podnesen prijedlog o kojem sud još nije odlučio. Ključno je da upis djeluje od trenutka zaprimanja prijedloga, a ne od donošenja rješenja. To znači da se iza plombe može kriti hipoteka, prodaja drugoj osobi, ovrha ili promjena vlasnika koja će, kad bude riješena, imati prvenstvo ispred svega što vi podnesete kasnije.

Kako saznati što je pod njom

Plomba sama po sebi ne govori sadržaj, nego samo da nešto postoji. Sadržaj se saznaje uvidom u spis u zemljišnoknjižnom odjelu, po broju predmeta koji uz plombu stoji. To može zatražiti odvjetnik, a često i prodavatelj, jer je najčešće upravo on podnositelj.

Ako prodavatelj ne zna što je pod plombom na vlastitoj nekretnini, to je samo po sebi podatak. Znači da netko drugi nešto poduzima, i vrijedi saznati tko.

Tri praktične posljedice

• Izvadak s aktivnom plombom nije potpuna slika i ne smije se tretirati kao da jest.
• Plombu treba provjeriti ponovno na dan potpisa, a ne se osloniti na izvadak star tri tjedna.
• Isto načelo radi i u vašu korist, pa se vaš prijedlog za uknjižbu podnosi odmah nakon ovjere potpisa, kako bi vaš prvenstveni red počeo teći što ranije.

Odgoda podnošenja od nekoliko dana ovdje nije administrativna sitnica nego rizik, jer u tom prozoru netko drugi može podnijeti svoj prijedlog i stati ispred vas.

Uknjižba, predbilježba, zabilježba

Tri riječi koje se stalno miješaju, a razlikuju se po tome koliko vam zapravo daju.

Uknjižba

Konačan i bezuvjetan upis prava. Ovo je ono što želite i cilj cijelog postupka. Za uknjižbu vlasništva treba isprava s tabularnom izjavom, dakle izričitim pristankom prodavatelja da se kupac upiše kao vlasnik.

Tabularna izjava je razlog zbog kojeg se ostatak cijene isplaćuje tek uz nju. Bez nje imate ugovor, ali nemate ispravu na temelju koje se upisujete, pa ovisite o dobroj volji prodavatelja da vam je naknadno da.

Predbilježba

Uvjetan upis, koji se provodi kad ispravi nešto nedostaje. Daje vam mjesto u redu, ali postaje konačan tek ako se u roku opravda, dakle ako se naknadno dostavi ono što je nedostajalo. Ako se ne opravda, briše se i vaše mjesto nestaje.

Predbilježba je korisna kao privremena zaštita, ali nije isto što i vlasništvo. Ako vam netko kaže da ste upisani, pitajte je li to uknjižba ili predbilježba, jer razlika je između gotove stvari i stvari s rokom.

Zabilježba

Upis činjenice, a ne prava. Ne prenosi ništa, ali proizvodi učinke prema trećima, najčešće tako da ruši njihovu dobru vjeru. Zabilježba spora je najvažnija, ali postoji i zabilježba prvenstvenog reda, kojom se rezervira mjesto u redu za buduću uknjižbu.

Zabilježba prvenstvenog reda korisna je upravo u složenim kupnjama, primjerice kad se čeka brisanje hipoteke ili dovršetak ostavine, jer vam čuva red dok se uvjeti ne ispune. Nije standardni dio svake kupnje, ali je alat koji vrijedi spomenuti odvjetniku kad se čeka.

Primjer: kako izgleda jedan izvadak

Sljedeći primjer složen je od nekoliko stvarnih slučajeva i ne odnosi se ni na jednu konkretnu nekretninu. Namjerno je tipičan, a ne dramatičan.

Nudi vam se kamena kuća u selu, dvije etaže, s malim dvorištem. U oglasu piše kuća 120 kvadrata, okućnica 100 kvadrata, vlasništvo uredno. Tražite katastarsku općinu i broj čestice, i dobivate ih.

List A pokazuje da zemljišnoknjižno tijelo čine dvije čestice: *115, opisana kao kuća i dvorište, površine 61 kvadrat, i 118/1, opisana kao dvorište, površine 41 kvadrat. Prvi zaključak: okućnica nije 100 kvadrata odvojeno od kuće, nego je ukupna površina obiju čestica 102 kvadrata, a kuća stoji na većem dijelu toga. Drugi zaključak: tijelo su dvije čestice, pa se ne može prodati samo jedna bez razdvajanja.

U listu A nema upisane služnosti puta. Kuća je u nizu i do nje se dolazi uskim prolazom između susjednih kuća. To je pitanje broj jedan: preko čije čestice ide taj prolaz i postoji li išta upisano.

List B pokazuje jednog vlasnika, 1/1, s godinom rođenja 1931. i adresom u drugom mjestu. Osoba bi danas imala preko devedeset godina. To ne znači da je pokojna, ali znači da se to mora provjeriti prije bilo kakve ponude, jer ako jest, potreban je cijeli ostavinski postupak.

List C ima dva upisa. Prvi je hipoteka iz 2011., u korist banke, na iznos koji je vjerojatno uglavnom otplaćen. Tehnička stavka, riješiva brisovnim očitovanjem iz kupoprodajne cijene, ali treba pisani podatak o stvarnom preostalom dugu. Drugi je pravo stanovanja u korist osobe rođene 1955. Ta osoba ima pravo stanovati u kući doživotno, bez obzira na to tko je kupi.

Na dnu izvatka stoji aktivna plomba, bez naznake sadržaja.

Sada usporedite to s onim što je pisalo u oglasu. Kuća doista postoji i vlasništvo doista je 1/1, pa oglas nije lagao. Ali kupac koji je pročitao samo list B mislio bi da kupuje slobodnu kuću od uredne osobe. Zapravo kupuje kuću s upisanim pravom stanovanja druge osobe, s hipotekom koju treba brisati, s vlasnikom koji je možda preminuo, bez upisanog pristupa i s nepoznatim prijedlogom u tijeku.

Nijedna od tih stavki ne mora značiti da se odustaje. Pravo stanovanja se briše ako nositelj pristane, hipoteka se briše iz cijene, ostavina se provodi, služnost se može naknadno upisati sporazumom sa susjedom. Ali svaka od njih ima rok, trošak i nositelja, i sve to mora biti riješeno prije isplate, a ne poslije.

Kako bi se taj slučaj rješavao

Redoslijed nije proizvoljan, jer jedna stvar ovisi o drugoj. Prvo se provjerava je li vlasnik živ, jer o tome ovisi tko uopće može potpisati. Ako jest, potpisuje sam i sve je brže. Ako nije, prije svega ostalog ide ostavina, a to je rok koji se mjeri u mjesecima ili godinama.

Paralelno se traži sadržaj plombe, jer se do tog odgovora ne zna postoji li još netko s boljim redom. Zatim se od banke pribavlja pisani podatak o preostalom dugu i uvjetima za brisovno očitovanje, pa se hipoteka ugradi u strukturu plaćanja.

Pravo stanovanja rješava se razgovorom s nositeljem. Ono se ne može zaobići, pa ako ta osoba ne pristane na brisanje, kuća se u praksi ne prodaje kao slobodna i to se mora odraziti u cijeni ili se odustaje.

Pristup se rješava sporazumom sa susjedom preko čije čestice put ide, a sporazum se upisuje kao služnost. Ovo je jedina stavka koja se može riješiti i nakon kupnje, ali se pregovara neusporedivo lakše dok prodavatelj još ima interes da posao prođe.

Tek kad se sve to posloži, zna se što se zapravo kupuje i po kojoj cijeni. Sve prije toga je pogađanje.

To je cijela poanta čitanja izvatka. Ne traži se razlog za odustajanje nego popis onoga što netko mora obaviti i dogovor tko to plaća.

Kad se katastar i zemljišna knjiga ne slažu

Neslaganje je na Pelješcu redovita pojava i dolazi u nekoliko prepoznatljivih oblika, od kojih su neki sitnica, a neki nisu.

Razlika u površini

Najčešći oblik. U zemljišnoj knjizi piše jedna brojka, u katastru druga, a nova geodetska izmjera daje treću. Razlog je obično to što zemljišnoknjižni podatak potječe iz starog premjera i nikad nije usklađen s novijom izmjerom.

Predmet kupnje je čestica označena brojem, a ne određena kvadratura, pa razlika sama po sebi ne ruši posao. Ali ugovor, porezna prijava i izračun cijene po kvadratu pišu se po jednoj brojci, pa se prije potpisa mora utvrditi koja je stvarna. Kod zemljišta razlika od nekoliko postotaka mijenja i ono što se na čestici smije graditi, o čemu pišemo u vodiču o korisnoj i bruto površini.

Razlika u broju ili obliku čestice

Ozbiljnije. Nastaje kad je u katastru provedena parcelacija ili nova izmjera, a zemljišna knjiga to nije ispratila, pa stara čestica u knjizi više ne odgovara nijednoj čestici na terenu.

Dok se to ne uskladi, ne zna se pouzdano što se točno prodaje, a ugovor koji opisuje česticu koja u jednom registru više ne postoji stvara problem pri uknjižbi. Usklađenje ide preko geodeta i prijavnog lista prema zemljišnoj knjizi, i to je posao koji se obavlja prije prodaje.

Zgrada koja postoji, a nije upisana

Zemljište je upisano, kuća na njemu nije. Vrlo često kod starih kuća, jer evidentiranje zgrade nikad nikome nije trebalo dok se nije htjelo prodavati ili uzimati kredit.

Postupak ide ovako: ovlašteni inženjer geodezije izrađuje elaborat za evidentiranje zgrade, katastar zgradu evidentira, i prijavnim listom obavještava zemljišnoknjižni odjel, koji zgradu upisuje. Uz to trebaju papiri koji dokazuju da je zgrada legalna: uporabna dozvola, uvjerenje za građevine starije od 15. veljače 1968., ili rješenje o izvedenom stanju za ono što je legalizirano. O tome što to znači za obnovu i proračun pišemo u vodiču o kamenim kućama za obnovu.

Redoslijed je obvezan i ne može se preskočiti: prvo katastar, pa tek onda zemljišna knjiga. Bitno je jedino kada se to rješava. Prije isplate imate polugu, poslije nemate.

Izvanknjižni vlasnik

Netko je vlasništvo stekao valjano, nasljeđivanjem, dosjelošću, odlukom suda ili zakonom, ali se nikad nije upisao. On jest vlasnik, ali to iz knjige ne piše, pa ne može ni prodati ni opteretiti nekretninu dok se ne uknjiži.

Ovo je najčešći uzrok neslaganja na poluotoku i gotovo uvijek vodi natrag na neprovedenu ostavinu, o čemu detaljno pišemo u vodiču o kupnji od nasljednika. Kad čujete rečenicu da je kuća njihova ali nije prepisana, upravo je to ono što vam se govori.

Pojedinačni ispravni postupak

Kad je zemljišnoknjižno stanje netočno ili zastarjelo, postoji postupak kojim se za konkretnu česticu ispravlja i usklađuje sa stvarnim stanjem. Vodi ga zemljišnoknjižni odjel, a pokreće se prijedlogom uz dokaze o stvarnom stanju.

Za vas kao kupca važno je znati tri stvari: da postoji, da traje, i da ga u pravilu pokreće i plaća prodavatelj prije prodaje. Ako se od kupca traži da to riješi nakon kupnje, cijena to mora odražavati, a rizik mora biti opisan u ugovoru, a ne prešućen.

Stanovi u knjizi položenih ugovora

Kod starijih zgrada stan zna biti upisan u knjigu položenih ugovora umjesto u redovnu zemljišnu knjigu, jer zgrada nikad nije etažirana. To nije nevaljano, ali je nepotpuno i za banku često nedovoljno, pa se pri kupnji uz kredit obično traži da se etažiranje prvo provede. O tome što se točno kupuje kod stana pišemo u vodiču o etažnom vlasništvu.

Koliko usklađenje traje i tko ga plaća

Vrijeme je i ovdje veći trošak od novca, što ljude redovito iznenadi.

Vrijeme

• Ispravak očite pogreške u upisu: kratko, tjedni.
• Evidentiranje zgrade uz sve postojeće papire: mjeseci, uglavnom zbog geodetskog elaborata i obveznog redoslijeda katastar pa zemljišna knjiga.
• Uknjižba izvanknjižnog vlasnika kad je ostavina već provedena: mjeseci.
• Uknjižba kad ostavina nije provedena: računajte u godinama, jer se prvo mora provesti ostavina.
• Pojedinačni ispravni postupak: ovisi o predmetu i o tome ima li prigovora.
• Razdvajanje zemljišnoknjižnog tijela kad se prodaje samo dio: mjeseci, uz geodetski elaborat.

Ove raspone dajemo kao red veličine, a ne kao obećanje. Realnu procjenu za konkretan predmet daje odvjetnik ili geodet koji ga vodi, i to je pitanje koje se postavlja na početku, a ne na kraju.

Tko plaća

Stvar je pregovora, ali postoji pravilo koje vrijedi braniti: uređivanje papira je prodavateljev posao, jer prodaje nešto što mora biti moguće prenijeti. Kad kupac preuzme taj posao, to mora biti vidljivo u cijeni i uređeno ugovorom, s rokom i s posljedicom ako se rok ne ispuni.

Osobito izbjegavajte aranžman u kojem kupac financira usklađenje prije nego što išta stekne. Tada plaćate postupak nad nekretninom na koju nemate pravo, a prodavatelj u međuvremenu može prodati nekom drugom.

Vlastiti trošak uknjižbe nakon kupnje je mali i predvidljiv, i opisan je zajedno s ostalim troškovima u vodiču o troškovima kupnje.

Kad je neslaganje sitnica, a kad razlog za odustajanje

Nije svako neslaganje jednako. Ovo je podjela kojom se sami služimo kad odlučujemo hoćemo li nekretninu uopće uzeti u ponudu.

Sitnice koje se rješavaju usput

• Razlika u površini od nekoliko postotaka kod čestice čiji su broj i granice nesporni.
• Zastarjeli opis u listu A, primjerice pašnjak umjesto dvorišta.
• Hipoteka banke koja se briše iz kupoprodajne cijene.
• Zgrada koja nije evidentirana, ali ima sve papire o legalnosti.
• Netočno ispisano ime ili stara adresa vlasnika.

Ozbiljno, ali rješivo prije potpisa

• Izvanknjižni vlasnik kojemu je ostavina provedena, pa treba samo uknjižba.
• Nesklad broja čestice nakon parcelacije koja u knjizi nije provedena.
• Aktivna plomba čiji je sadržaj provjeren i bezopasan.
• Pravo stanovanja čiji je nositelj poznat, dostupan i suglasan s brisanjem.
• Zemljišnoknjižno tijelo koje treba razdvojiti jer se prodaje samo dio.
• Pristup koji postoji faktički, a susjed je spreman potpisati služnost.

Razlog da se povučete

• Zabilježba spora ili zabilježba ovrhe.
• Izvanknjižni vlasnik bez provedene ostavine i bez pokrenutog postupka.
• Zabrana otuđenja čiji nositelj ne pristaje ili se ne može pronaći.
• Pravo stanovanja čiji nositelj ne pristaje na brisanje.
• Nema pristupa ni faktički ni pravno, a susjed nije suglasan.
• Prodavatelj koji nudi samo posjedovni list i izbjegava razgovor o zemljišnoj knjizi.
• Traženje isplate ili velike kapare prije nego što je bilo što od navedenog riješeno.

Zadnja stavka je jedini stvarno pouzdan signal na cijelom popisu. Uredni ljudi s neurednim papirima nemaju problem s tim da se papiri prvo srede. Problem s tim imaju samo oni kojima odgovara da ih ne pogledate.

Sedam stvari koje najčešće iznenade strane kupce

Ovo su nalazi koje redovito moramo objašnjavati kupcima iz Njemačke, Austrije, Švicarske i Poljske, jer se razlikuju od onoga na što su navikli kod kuće.

1. Vlasnik u knjizi može biti mrtav pedeset godina. Upis se ne mijenja sam od sebe i nema roka u kojem se nasljeđivanje mora provesti, pa ime iz 1930-ih nije pogreška nego posao koji nitko nije obavio.
2. Katastarski opis ne govori ništa o tome smijete li graditi. Vinograd može biti građevinsko zemljište, a dvorište može biti izvan građevinskog područja. Namjenu govori prostorni plan, ne katastar.
3. Kuća može fizički postojati, a pravno ne. Zgrada koja nije evidentirana u katastru ne postoji ni u zemljišnoj knjizi, bez obzira na to što u njoj netko živi šezdeset godina.
4. Pristup nije podrazumijevan. To što se do kuće dolazi autom desetljećima ne znači da postoji upisano pravo puta. Bez upisa u list A, pristup pravno ne postoji.
5. Površine se razlikuju i to je normalno. Tri različite brojke za istu česticu, iz zemljišne knjige, katastra i nove izmjere, uobičajena su pojava u starim katastarskim općinama.
6. Pravo stanovanja preživljava prodaju. Osoba upisana u teretovnici ima pravo živjeti u kući koju ste kupili, i to se briše samo njezinim pristankom.
7. Izvadak vrijedi na dan izdavanja. Ne postoji potvrda koja vrijedi mjesec dana. Zbog načina na koji djeluje prvenstveni red, stanje se provjerava ponovno na dan potpisa.

Nijedan od ovih nalaza nije razlog za odustajanje od kupnje u Hrvatskoj. Svi su razlog da se papiri pogledaju prije, a ne poslije, i da posao vodi netko tko ih zna čitati.

Što ako ste već kupili, a tek sad gledate papire

Ovo pitanje dobivamo češće nego što biste očekivali, i to od ljudi koji su kuću kupili prije pet ili petnaest godina. Odgovor je u pravilu ohrabrujući: većina se toga da srediti, samo sporije i skuplje nego što bi bilo prije isplate.

Prvo provjerite jeste li uopće upisani

Velik broj ljudi uvjeren je da je vlasnik zato što ima potpisan ugovor i ključeve. Ugovor stvara obvezu, a vlasništvo stvara upis. Izvadite izvadak i pogledajte stoji li vaše ime u listu B. Ako stoji, gotovi ste.

Ako ne stojite, a prijedlog je podnesen

Provjerite postoji li plomba s vašim predmetom. Ako postoji, upis je u tijeku i vaš prvenstveni red teče od dana zaprimanja, pa ste zaštićeni i dok se čeka rješenje.

Ako prijedlog nikad nije podnesen

Najčešći scenarij. Ugovor postoji, ovjeren je, ali nitko ga nije odnio u zemljišnoknjižni odjel. Ako ugovor sadrži tabularnu izjavu, prijedlog se može podnijeti i danas, i to je uglavnom formalnost.

Ako tabularne izjave nema, treba je pribaviti od prodavatelja. Tu nastaje problem kad je prodavatelj u međuvremenu preminuo, iselio ili jednostavno ne odgovara, jer se tada ide na sud tužbom radi utvrđenja i uknjižbe. To je dugotrajno, ali nije izgubljeno.

Ako je zgrada i dalje neevidentirana

Kao vlasnik zemljišta to sada možete pokrenuti sami, preko geodeta, i nitko vam ne treba za suglasnost. Trošak je vaš, ali postupak je uredan i predvidljiv.

Zajedničko svim ovim situacijama je da vrijeme radi protiv vas samo dok ne počnete. Kad se prijedlog jednom podnese, red je zauzet.

Kako mi to radimo

Kad nam netko javi da bi prodao nekretninu, prvo što napravimo nije fotografiranje nego provjera papira, i to prije nego što se uopće dogovorimo o cijeni.

Izvadimo zemljišnoknjižni izvadak i katastarski uvid za svaku česticu, pa ih usporedimo red po red: brojevi čestica, površine, opis, vlasnici i udjeli, pa cijela teretovnica. Zatim otvorimo ortofoto snimku i usporedimo je s papirom, jer se tako u minuti vidi ono što se iz teksta ne vidi: da na čestici stoji zgrada koje u knjizi nema, da pristupni put ide preko susjedove čestice, ili da je terasa dograđena preko granice.

To radimo iz posve praktičnog razloga. Cijena bez tog podatka nije cijena nego želja. Nekretnina s neurednim papirima ne prodaje se brže tako da se o njima šuti, nego samo propada kasnije i skuplje, obično usred pregovora, kad svaki nalaz postane razlog za spuštanje cijene.

Vlasniku iz toga slijedi savjet koji dajemo svima: usklađenje pokrenite prije izlaska na tržište. Kupac s odvjetnikom naći će isto što smo našli mi, samo u trenutku kad vi više ne pregovarate iz pozicije snage.

Prema kupcu slijedi jednostavno pravilo. Stanje dokumentacije piše u oglasu, uključujući ono što još nije riješeno. Ako nešto nije čisto, saznat ćete to od nas prije nego što rezervirate put, a ne nakon što ste ga platili, i to i onda kad je iskren odgovor da tu nekretninu ne kupujete.

Ako prodajete: kako pripremiti papire

Ovaj vodič je pisan za kupca, ali vlasnik od njega ima izravnu korist, jer sve navedeno kupac ionako otkrije. Pitanje je samo hoće li to otkriti prije ponude ili usred pregovora.

Redoslijed koji preporučujemo je ovakav:

1. Izvadite vlastiti zemljišnoknjižni izvadak i posjedovni list i usporedite ih. Ako se razlikuju, znate da imate posao.
2. Provjerite je li vlasništvo upisano na vas, a ne na roditelja ili djeda. Ako nije, pokrenite ostavinu odmah, jer to je najdulji rok u cijelom procesu.
3. Pročitajte teretovnicu i utvrdite je li ostalo nešto što ste smatrali davno riješenim, tipično stara hipoteka koja nikad nije brisana.
4. Provjerite je li zgrada evidentirana i imate li papire o legalnosti.
5. Provjerite pristup i je li služnost upisana.
6. Tek onda odredite cijenu.

Razlog za taj redoslijed je jednostavan. Uredni papiri ne samo da podižu cijenu, nego skraćuju vrijeme prodaje i uklanjaju pregovaračku polugu kupcu. Neuredni papiri otkriveni u pregovorima pretvaraju se u popust, i to gotovo uvijek veći od troška sređivanja.

O tome kako stanje dokumentacije utječe na samu procjenu pišemo u vodiču o tome koliko vrijedi vaša nekretnina.

Rječnik pojmova s izvatka

Pojmovi na koje ćete naići, objašnjeni jednom rečenicom.

• Zemljišnoknjižno tijelo je skup čestica upisanih zajedno kao jedna pravna cjelina.
• Posjedovnica, list A opisuje čestice i prava koja idu uz njih.
• Vlasovnica, list B navodi vlasnike i njihove udjele.
• Teretovnica, list C navodi terete i ograničenja.
• Plomba je oznaka da je podnesen prijedlog o kojem još nije odlučeno.
• Prvenstveni red je redoslijed koji se računa od trenutka zaprimanja prijedloga, ne od rješenja.
• Uknjižba je konačan upis prava, predbilježba uvjetan, a zabilježba upis činjenice.
• Tabularna izjava je izričit pristanak prodavatelja da se kupac upiše kao vlasnik.
• Brisovno očitovanje je pristanak nositelja tereta da se teret briše.
• Idealni dio je suvlasnički udio izražen razlomkom, a ne fizički dio nekretnine.
• Služnost je pravo korištenja tuđe nekretnine, vezano uz nekretninu ili uz osobu.
• Posjedovni list je katastarski dokument o posjedu, koji nije dokaz vlasništva.
• Prijavni list je isprava kojom katastar obavještava zemljišnu knjigu o promjeni.
• Geodetski elaborat je stručni dokument ovlaštenog geodeta, temelj svake promjene u katastru.
• Izvanknjižni vlasnik je onaj tko je vlasništvo stekao valjano, ali nije upisan.

Popis za provjeru prije ponude

Odgovore tražite u pisanom obliku i od odvjetnika koji vodi vašu kupnju, a ne od prodavatelja i ne od nas.

• Zemljišnoknjižni izvadak za svaku česticu, ne stariji od nekoliko dana.
• Popis svih čestica koje čine zemljišnoknjižno tijelo i potvrda kupujete li ih sve.
• Provjera svih triju listova, s posebnom pažnjom na teretovnicu.
• Popis svih aktivnih plombi i podatak što je pod svakom od njih.
• Posjedovni list i kopija katastarskog plana, radi usporedbe s izvatkom.
• Objašnjenje svake razlike između katastra i zemljišne knjige, u pisanom obliku.
• Podatak je li zgrada evidentirana i ako nije, tko je i do kada evidentira.
• Papiri o legalnosti zgrade: uporabna dozvola, uvjerenje za građevine prije 15. veljače 1968., ili rješenje o izvedenom stanju.
• Podatak o pristupu, i ako put ide preko tuđe čestice, upisana služnost u listu A.
• Brisovna očitovanja za sve terete koji se moraju brisati, pribavljena prije isplate.
• Ponovna provjera plombi na dan potpisa.

Zadnja stavka je ona koju gotovo svi preskoče. Izvadak star tri tjedna opisuje stanje od prije tri tjedna, a upis djeluje od zaprimanja prijedloga, pa se u međuvremenu moglo dogoditi sve.

Sljedeći korak

Ako imate konkretnu nekretninu na oku, pošaljite nam katastarsku općinu i broj čestice. Pogledat ćemo što o njoj piše u oba registra i reći vam je li to slučaj koji se rješava, i to i onda kad je odgovor da je ne kupujete.

Ako prodajete i sumnjate da vaši papiri nisu usklađeni, javite nam se prije nego što izađete na tržište. Sređeni papiri podižu cijenu i skraćuju pregovore, a otkriveni usred pregovora rade suprotno.

A ako želite vidjeti što je trenutno u ponudi, pogledajte nekretnine.