Kataster und Grundbuch in Kroatien: den Auszug richtig lesen

Jeder Ratgeber zum Immobilienkauf in Kroatien, unsere eingeschlossen, sagt irgendwann denselben Satz: prüfen Sie die Unterlagen. Dann geht es zum nächsten Thema und niemand zeigt Ihnen das Papier.

Dieser Ratgeber ist dieses Papier. Er erklärt, wie ein kroatischer Grundbuchauszug aussieht, was in jedem seiner Teile steht, welche dieser Eintragungen Sie auch nach der Zahlung noch binden, und was zu tun ist, wenn Kataster und Grundbuch zwei verschiedene Dinge über dieselbe Parzelle behaupten.

Letzteres ist auf Pelješac die Regel und nicht die Ausnahme. Ein großer Teil der Halbinsel liegt bis heute in Katastergemeinden, deren Vermessung aus der österreichischen stammt, Grundbücher wurden stellenweise jahrzehntelang nicht aktualisiert, und die meisten alten Häuser wechselten durch eine nie zu Ende geführte Erbfolge den Eigentümer. Das Ergebnis ist, dass zwei amtliche Register zwei verschiedene Geschichten über dasselbe Haus erzählen, und beide sind formal richtig.

Für einen Käufer ist das kein Grund zur Panik. Es ist Arbeit, die jemand erledigen muss, und die Frage ist nur, ob Sie sie vor dem Angebot erledigen oder nachdem Sie Reise und Anzahlung bezahlt haben. Das meiste hier Beschriebene lässt sich kostenlos vom Laptop aus prüfen, bevor Sie irgendjemandem gesagt haben, dass Sie interessiert sind.

Geschrieben ist er aus Käufersicht, nützt aber ebenso einem Eigentümer, der eine Immobilie für den Verkauf vorbereitet und wissen will, was der erste ernsthafte Käufer mit Anwalt finden wird.

Eine Anmerkung vorab: dies ist ein Ratgeber, keine Rechtsberatung. Er erklärt, wie die Unterlagen gelesen werden, damit Sie wissen, was Sie fragen und verlangen müssen. Entscheidungen zu einer konkreten Immobilie treffen Sie mit einem Anwalt, der Sie vertritt.

Zwei Register, die verschiedene Fragen beantworten

Die Grundlagen halten wir kurz, weil wir sie an anderer Stelle ausführlicher behandeln. Interessiert Sie, wie die Katasterkultur beeinflusst, ob Sie bauen dürfen, ist das Thema des Ratgebers zum Bauland. Interessiert Sie, warum die Register gerade bei alten Familienhäusern auseinandergehen, steht die Antwort im Ratgeber zum Kauf von Erben.

Der Kataster

Den Kataster führt die staatliche Vermessungsverwaltung, und er beschreibt den tatsächlichen Zustand. Wo die Parzelle liegt, welche Form sie hat, wie sie vermessen wurde, was darauf steht und wie sie genutzt wird. Was herauskommt, sind das Besitzblatt und eine Kopie des Katasterplans.

Der Kataster beantwortet die Frage, was dort ist. Er beantwortet nicht die Frage, wem es gehört.

Das Grundbuch

Das Grundbuch, das die Leute Gruntovnica nennen, führen die Grundbuchabteilungen der Gemeindegerichte. Es beschreibt den rechtlichen Zustand: wer Eigentümer ist, in welchem Anteil, und was die Immobilie belastet. Was herauskommt, ist der Grundbuchauszug.

Das Grundbuch beantwortet die Frage, wem es gehört und zu welchen Bedingungen.

Warum es überhaupt zwei gibt

Die Teilung ist keine kroatische Erfindung, sondern Erbe des mitteleuropäischen Systems, in dem Vermessung und rechtliche Erfassung getrennte Aufgaben sind, eine technische und eine gerichtliche. Der Geodät misst, das Gericht trägt Rechte ein. Das funktioniert, solange sich die beiden Register gegenseitig unterrichten.

Das Problem entsteht, wenn dieser Informationsfluss abreißt, und in Teilen Dalmatiens ist er seit Jahrzehnten abgerissen. Deshalb gibt es heute Parzellen, deren Beschreibung, Fläche und sogar Nummer sich unterscheiden, je nachdem welches Register Sie fragen. Keines hat sich geirrt. Sie beschreiben schlicht den Zustand verschiedener Jahre.

Welches gilt, wenn sie auseinandergehen

Für die Eigentumsfrage gilt allein das Grundbuch. Das Besitzblatt aus dem Kataster ist kein Eigentumsnachweis, und das steht ausdrücklich darauf. Für Form und Vermessung ist der Kataster maßgeblich, weil er die gemessene Evidenz ist.

Eine Faustregel, die neunzig Prozent der Fälle abdeckt: wer Eigentümer ist und was ihn belastet, fragen Sie das Grundbuch, wo es liegt und wie groß es ist, fragen Sie den Kataster. Stimmen beide nicht überein, ist keine Antwort vollständig, solange nicht abgeglichen wurde.

Warum das für einen Käufer mehr als Verwaltung ist

Der Unterschied hat eine unmittelbare Folge, und diese Folge heißt Grundsatz des Vertrauens auf das Grundbuch. Wer gutgläubig im Vertrauen auf den Eintrag erwirbt, ist gesetzlich geschützt, selbst wenn sich später zeigt, dass der tatsächliche Zustand ein anderer war.

Das Grundbuch schützt Sie nicht, weil es richtig ist. Es schützt Sie, weil Sie sich darauf verlassen haben.

Deshalb ist der Auszug das einzige Dokument im ganzen Verfahren, das Sie wirklich absichert, und deshalb wird er sorgfältig gelesen und nicht überflogen. Dieser Schutz hat auch eine Grenze: steht im Auszug eine Streitanmerkung, können Sie sich nicht mehr auf Gutgläubigkeit berufen, denn Sie waren gewarnt. Genau deshalb ist diese eine Eintragung so viel wert und genau deshalb lohnt es, sie erkennen zu können.

Den Auszug selbst holen, in fünfzehn Minuten

Das ist der Teil, den die Leute überspringen, weil sie annehmen, dafür brauche man einen Anwalt oder wenigstens eine Bekanntschaft bei Gericht. Braucht man nicht, jedenfalls nicht für die erste Prüfung, und die erste Prüfung ist die, die Ihnen eine unnötige Reise erspart.

Was Sie brauchen

Zwei Angaben: die Katastergemeinde und die Parzellennummer. Sonst nichts. Den Namen des Eigentümers brauchen Sie nicht, und die Adresse hilft nicht einmal, denn alte Häuser in Dörfern haben oft keine eingetragene Hausnummer und stehen in den Papieren als Donje selo bb.

Fragen Sie Verkäufer oder Makler vor der Besichtigung nach beidem. Bekommen Sie es nicht, ist das bereits die erste Information. Eine Parzellennummer ist nicht sensibel, sie ist öffentlich, und es gibt keinen Grund, sie zurückzuhalten, außer das, was daneben steht, ist unangenehm. Ein seriöser Verkäufer schickt sie in derselben Nachricht wie die Fotos.

Wo man nachsieht

• Das gemeinsame Informationssystem auf oss.uredjenazemlja.hr gibt Einsicht in Grundbuch und Kataster an einer Stelle. Die Einsicht ist öffentlich und die Grundabfrage braucht keine Registrierung.
• Das Geoportal der staatlichen Vermessungsverwaltung zeigt die Parzelle auf Karte und Luftbild, Sie sehen also Form, Lage, Nachbarn und was tatsächlich gebaut ist.
• Der Katasterdatenbetrachter liefert die Katasterseite: Fläche, Nutzungsart und Besitzer.

Die drei zusammen sagen Ihnen mehr als eine ganze erste Besichtigung. Sie sehen, wer eingetragen ist, wie groß die Parzelle ist, welche Form sie hat, ob sie an einen öffentlichen Weg grenzt, und ob darauf ein Gebäude steht, das in den Papieren nicht vorkommt.

Worauf Sie im Luftbild achten

Diesen Schritt überspringen die meisten, und er deckt Probleme am schnellsten auf. Legen Sie die Parzellengrenzen über das Luftbild und vergleichen Sie sie mit dem, was tatsächlich auf dem Grundstück steht.

• Ob das Gebäude innerhalb der Parzellengrenzen liegt oder auf die Nachbarparzelle übergreift.
• Ob überhaupt ein Weg zur Parzelle führt und ob dieser Weg über fremdes Land verläuft.
• Ob auf der Parzelle Bauten stehen, die in der Beschreibung fehlen, etwa ein Nebengebäude, ein Pool oder eine Terrasse.
• Ob die Form dem entspricht, was Ihnen beschrieben wurde, denn eine lange schmale und eine regelmäßige Parzelle gleicher Fläche nutzt man sehr unterschiedlich.

Keiner dieser Befunde ist für sich ein Grund zum Rückzug. Alle sind ein Grund für eine Frage.

Unbeglaubigter Ausdruck und beglaubigter Auszug

Was Sie selbst holen, ist ein unbeglaubigter Ausdruck. Für die Entscheidung, ob Sie überhaupt reisen, reicht er völlig. Für Verfahren, Vertrag und Bank braucht es den beglaubigten Auszug, der gegen Gebühr bestellt wird und den in der Praxis Anwalt oder Notar im Rahmen des Auftrags beschafft.

Praktische Regel: den unbeglaubigten Ausdruck holen Sie selbst und sofort, den beglaubigten verlangen Sie, wenn der Kauf ernst wird. Beide gelten zum Ausstellungstag, wozu mehr im Abschnitt über Plomben.

Wie man den Auszug liest, Blatt für Blatt

Der Auszug bezieht sich nicht auf eine Parzelle, sondern auf einen Grundbuchkörper. Das kann eine Parzelle sein, es können aber auch fünf gemeinsam eingetragene sein, als eine rechtliche Einheit mit einem Eigentümer und einem Satz Lasten.

Dieser Unterschied ist die erste Falle. Wird nur ein Teil des Körpers verkauft, etwa das Haus ohne den Olivenhain dahinter, lässt sich das nicht einfach mit einer Unterschrift herauslösen. Der Körper muss geteilt werden, und das ist ein Verfahren mit eigener Frist. Die erste Frage bei jedem Auszug lautet nicht, wer Eigentümer ist, sondern welche Parzellen dieses Papier abdeckt und ob Sie alle kaufen.

Der Auszug hat drei Teile und jeder beantwortet eine andere Frage. Die Leute schauen in der Regel nur auf den zweiten, und der, der sie später überrascht, ist der dritte.

Blatt A, das Bestandsblatt

Die Liste der Parzellen, die den Körper bilden, mit Nummer, Fläche und Beschreibung. Die Beschreibung ist katastrisch: Ackerland, Weinberg, Olivenhain, Weide, Wald, Hof, Haus und Gebäude, Weg.

In Blatt A werden auch Rechte eingetragen, die mit der Immobilie verbunden sind, also Dienstbarkeiten zu ihren Gunsten. Führt der Weg zum Haus über die Parzelle des Nachbarn, steht genau hier, wo das vermerkt ist, und es ist einer der wenigen Teile eines Auszugs, in dem eine zusätzliche Eintragung eine gute Nachricht ist.

Vier Dinge, die hier sorgfältig zu prüfen sind:

• Stimmt die Parzellennummer mit dem Inserat überein. Klingt banal und ist der häufigste Fehler, besonders wenn ein Körper aus mehreren Parzellen besteht und nur ein Teil verkauft wird.
• Ein Stern vor der Nummer. Eine Bezeichnung wie *115 bedeutet eine Gebäudeparzelle aus der alten Vermessung, im Unterschied zur gewöhnlichen Grundparzelle. Auf Pelješac sind alte Häuser regelmäßig genau so eingetragen, sodass dieselbe Katastergemeinde sowohl *115 als auch 115 als zwei völlig verschiedene Parzellen enthalten kann, mitunter an entgegengesetzten Enden des Dorfes.
• Die Beschreibung gegen die Wirklichkeit. Steht in der Beschreibung Weide und auf dem Grundstück ein zweigeschossiges Haus, wurde das Gebäude nie erfasst. Kein Hindernis, aber Arbeit, und dazu kommen wir unten.
• Eine eingetragene Dienstbarkeit zugunsten des Körpers. Führt die Zufahrt über fremdes Land und steht hier kein Wort davon, existiert die Zufahrt rechtlich nicht, so lange man auch schon zum Haus fährt.

Blatt B, das Eigentumsblatt

Wer Eigentümer ist und in welchem Anteil. Hier suchen Sie drei Dinge.

Erstens, ob das Eigentum 1/1 beträgt oder Miteigentumsanteile bestehen. Brüche wie 1/12 oder 5/48 bedeuten, dass für den Verkauf des Ganzen alle nötig sind, nicht die Mehrheit. Ein einzelner Miteigentümer kann nur seinen Anteil verkaufen, was fast nie das ist, was ein Käufer will.

Zweitens, wer diese Person ist und ob sie wahrscheinlich lebt. Ein Geburtsjahr neben dem Namen, Zusätze wie "pok." oder "ud." und eine Adresse aus der Auswanderungszeit sagen, dass der Eintrag alt ist und vor jedem Verkauf ein Nachlass zu regeln sein wird. Der Name einer 1911 geborenen Person im Eigentumsblatt ist keine Formalität, sondern ein ganzes Verfahren.

Drittens, Eintragungen, die die Person selbst beschränken, etwa Minderjährigkeit oder Insolvenz. Ein solcher Eigentümer verfügt nicht frei, sondern mit Zustimmung oder über einen Vertreter, was Frist und Verfahren ändert.

Blatt C, das Lastenblatt

Hier steht alles, was die Immobilie belastet. Das ist der Teil, der entscheidet, ob Sie ein Haus kaufen oder ein Haus mit dem Recht eines anderen darin, und er verdient ein eigenes Kapitel.

Wie eine einzelne Eintragung aussieht

Jede Eintragung im Auszug hat eine laufende Nummer, ein Datum und die Urkunde, auf deren Grundlage sie erfolgte. Das klingt nach bürokratischem Detail und ist tatsächlich ein Werkzeug: aus Datum und Urkunde sehen Sie, wann etwas entstanden ist und warum, und können fragen, ob es noch aktuell ist.

Eine 2009 eingetragene Hypothek über einen seither weitgehend getilgten Betrag ist nicht dasselbe wie eine Hypothek vom letzten Jahr. Eine Dienstbarkeit, eingetragen als das Dorf Wasserleitung bekam, ist etwas anderes als eine im Rahmen eines Familienstreits eingetragene. Laufende Nummer und Datum unterscheiden das eine vom anderen.

Was im Lastenblatt wirklich steht

Das Lastenblatt liest man nicht als Liste, sondern als Antwort auf eine Frage: was davon bleibt auf der Immobilie, nachdem ich sie gekauft habe.

Hypothek

Ein Pfandrecht, in der Regel einer Bank. Sie verhindert den Verkauf nicht und ist sehr häufig, muss aber gelöscht werden, und die Löschung wird aus dem Kaufpreis bezahlt. Der Standardmechanismus ist, dass die Bank gegen Zahlung der Restschuld eine Löschungsbewilligung erteilt, sodass ein Teil des Preises direkt an die Bank und der Rest an den Verkäufer geht.

Eine Hypothek ist also ein technischer Punkt, aber nur, wenn der Vertrag sie regelt. Wird der volle Preis an den Verkäufer gezahlt in der Hoffnung, er werde die Bank ablösen, bleibt die Hypothek auf der Immobilie und Sie haben fremde Schulden gekauft. Die Restschuld verlangen Sie schriftlich von der Bank, nicht vom Verkäufer, denn der eingetragene Hypothekenbetrag und die tatsächliche Restschuld weichen fast immer voneinander ab.

Dienstbarkeit

Das Recht eines anderen, Ihre Immobilie zu nutzen, meist ein Wege oder Durchgangsrecht, aber auch für Leitungen, Ableitungen oder Zugang zur Instandhaltung. Eine Dienstbarkeit haftet an der Immobilie, nicht an der Person, und erlischt durch den Verkauf nicht. Der neue Eigentümer erbt sie genauso wie die Mauern.

Das ist nicht zwingend eine schlechte Nachricht, und hier kommt es auf die Richtung an. Eine Dienstbarkeit im Lastenblatt ist eine Last auf Ihrer Immobilie. Eine Dienstbarkeit in Blatt A ist ein Recht zugunsten Ihrer Immobilie, also genau das, was Sie sehen wollen, wenn der Weg zum Haus über fremdes Land führt.

Bei alten Dorfhäusern auf Pelješac ist das oft die einzige rechtliche Grundlage der Zufahrt, und ihr Fehlen ist einer der wenigen Befunde, bei denen wir zum Rückzug raten, denn ohne eingetragene Zufahrt gibt es weder Rekonstruktion noch ruhige Nutzung.

Wohnrecht und Übergabeverträge

Eine persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person, typischerweise eines Elternteils, der die Immobilie gegen einen Vertrag über lebenslange Versorgung auf ein Kind übertragen hat. Diese Person darf bis zum Tod in der Immobilie wohnen, und dieses Recht überdauert den Verkauf.

Sie kauften ein Haus, in dem rechtmäßig jemand anderes wohnt. Gelöst wird das durch die Löschungsbewilligung dieser Person, also ihre Zustimmung, und ohne diese gibt es keinen sauberen Kauf. Prüfen Sie, ob es ein solches Recht gibt und wer es hält, denn bei der Besichtigung sieht man es nicht, wenn die Person gerade nicht da ist, und im Sommer ist sie es oft nicht.

Streitanmerkung

Die Eintragung, dass über die Immobilie ein Verfahren läuft. Der wichtigste Punkt im ganzen Lastenblatt, denn er beschränkt nicht nur die Immobilie, sondern Sie: ab dem Zeitpunkt der Eintragung können Sie sich nicht mehr auf Gutgläubigkeit berufen, der Grundsatz des Vertrauens auf das Grundbuch schützt Sie also nicht.

Der Ausgang des Verfahrens bindet auch Sie als späteren Erwerber. Sehen Sie eine Streitanmerkung, ist das kein Punkt für Preisverhandlungen, sondern ein Grund zurückzutreten, bis die Sache geklärt ist, so überzeugend die Erklärung auch klingt, es handle sich um eine Formalität.

Anmerkung der Zwangsvollstreckung

Die Immobilie ist Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens. Ein Verkauf außerhalb der Vollstreckung ist in der Regel ohne Zustimmung des Gläubigers nicht möglich, und eine Einigung ist Sache eines Anwalts, nicht eines Käufers. Gut zu wissen ist, dass die Vollstreckung manchmal eine Schuld ohne Bezug zur Immobilie betrifft, was praktisch aber nichts ändert.

Veräußerungs und Belastungsverbot

Ein eingetragenes Verfügungsverbot, oft zugunsten eines Familienmitglieds oder einer Bank. Solange es besteht, ist ein Verkauf ohne Zustimmung desjenigen, zu dessen Gunsten es eingetragen ist, nicht wirksam. Selten, aber wo es besteht, blockiert es das Geschäft vollständig, bis es gelöst ist.

Sicherungseigentum

Eine Sicherung, bei der das Eigentum bis zur Tilgung auf den Gläubiger übertragen wurde. Im Eigentumsblatt steht dann nicht, wen alle für den Eigentümer halten, sondern der Gläubiger. Selten, aber sehr verwirrend, wenn es auftaucht, und immer ein Fall für den Anwalt.

Was davon den Kauf überdauert

Das ist die Erkenntnis, für die sich das ganze Kapitel lohnt:

• Wird gegen Zahlung gelöscht: die Hypothek, in der Regel, über eine vor der Zahlung beschaffte Löschungsbewilligung der Bank.
• Bleibt für immer: eine zugunsten einer anderen Immobilie eingetragene Dienstbarkeit, weil sie am Grundstück haftet und nicht am Eigentümer.
• Bleibt, bis der Berechtigte zustimmt: Wohnrecht, Versorgungsverträge, Veräußerungsverbot.
• Nicht kaufen, solange es läuft: Streitanmerkung und Vollstreckungsanmerkung.

Verkäufer lügen darüber selten. Häufiger wissen sie es schlicht nicht, weil die Eintragung dreißig Jahre alt ist und sie in der Familie nie jemand lesen musste.

Die Plombe, der einzige Punkt über die Zukunft

Alles andere im Auszug beschreibt den Zustand zum Ausstellungstag. Die Plombe ist die Ausnahme, und deshalb verdient sie ein eigenes Kapitel.

Eine Plombe vermerkt, dass ein Antrag gestellt wurde, über den das Gericht noch nicht entschieden hat. Entscheidend ist, dass eine Eintragung ab Einlangen des Antrags wirkt und nicht ab dem Beschluss. Das bedeutet, hinter der Plombe kann eine Hypothek stecken, ein Verkauf an jemand anderen, eine Vollstreckung oder ein Eigentümerwechsel, der nach der Entscheidung Vorrang vor allem hat, was Sie später einreichen.

Wie Sie erfahren, was dahintersteckt

Die Plombe selbst nennt keinen Inhalt, sondern nur, dass etwas existiert. Der Inhalt wird durch Akteneinsicht bei der Grundbuchabteilung ermittelt, anhand der daneben stehenden Geschäftszahl. Das kann ein Anwalt verlangen, oft auch der Verkäufer, denn meist ist gerade er der Antragsteller.

Weiß ein Verkäufer nicht, was auf seiner eigenen Immobilie anhängig ist, ist das für sich eine Information. Es bedeutet, dass jemand anderes etwas unternimmt, und es lohnt herauszufinden, wer.

Drei praktische Folgen

• Ein Auszug mit aktiver Plombe ist kein vollständiges Bild und darf nicht so behandelt werden.
• Die Plombe ist am Tag der Unterschrift erneut zu prüfen, statt sich auf einen drei Wochen alten Auszug zu verlassen.
• Dasselbe Prinzip wirkt zu Ihren Gunsten, deshalb wird Ihr Eintragungsantrag sofort nach der Beglaubigung gestellt, damit Ihr Rang so früh wie möglich zu laufen beginnt.

Eine Verzögerung von wenigen Tagen ist hier keine Verwaltungskleinigkeit, sondern ein Risiko, denn in diesem Fenster kann jemand anderes seinen Antrag stellen und sich vor Sie setzen.

Einverleibung, Vormerkung, Anmerkung

Drei Begriffe, die ständig verwechselt werden und sich darin unterscheiden, wie viel sie Ihnen tatsächlich geben.

Einverleibung

Die endgültige und unbedingte Eintragung eines Rechts. Das ist, was Sie wollen, und das Ziel des ganzen Verfahrens. Für die Einverleibung des Eigentums braucht es eine Urkunde mit Aufsandungserklärung, also der ausdrücklichen Zustimmung des Verkäufers, dass der Käufer als Eigentümer eingetragen wird.

Diese Erklärung ist der Grund, warum der Restkaufpreis erst gegen sie gezahlt wird. Ohne sie haben Sie einen Vertrag, aber keine Urkunde, auf deren Grundlage Sie sich eintragen lassen, und hängen vom guten Willen des Verkäufers ab, sie nachzureichen.

Vormerkung

Eine bedingte Eintragung, die erfolgt, wenn der Urkunde etwas fehlt. Sie gibt Ihnen den Platz in der Reihe, wird aber erst endgültig, wenn sie fristgerecht gerechtfertigt wird, also das Fehlende nachgereicht wird. Bleibt die Rechtfertigung aus, wird sie gelöscht und Ihr Platz verschwindet.

Eine Vormerkung ist als vorläufiger Schutz nützlich, aber nicht dasselbe wie Eigentum. Sagt Ihnen jemand, Sie seien eingetragen, fragen Sie, ob es eine Einverleibung oder eine Vormerkung ist, denn der Unterschied ist der zwischen einer fertigen Sache und einer Sache mit Frist.

Anmerkung

Die Eintragung einer Tatsache, nicht eines Rechts. Sie überträgt nichts, entfaltet aber Wirkungen gegenüber Dritten, meist indem sie deren Gutgläubigkeit zerstört. Die Streitanmerkung ist die wichtigste, es gibt aber auch die Rangordnungsanmerkung, die einen Platz in der Reihe für eine künftige Einverleibung reserviert.

Eine Rangordnungsanmerkung nützt gerade bei komplexen Käufen, etwa wenn auf eine Hypothekenlöschung oder den Abschluss eines Nachlasses gewartet wird, denn sie hält Ihren Rang, bis die Bedingungen erfüllt sind. Sie ist kein Standardbestandteil jedes Kaufs, aber ein Werkzeug, das man beim Anwalt ansprechen sollte, wenn gewartet wird.

Ein Beispiel: wie ein Auszug aussieht

Das folgende Beispiel ist aus mehreren realen Fällen zusammengesetzt und beschreibt keine bestimmte Immobilie. Es ist bewusst typisch und nicht dramatisch.

Ihnen wird ein Steinhaus im Dorf angeboten, zwei Etagen, mit kleinem Hof. Im Inserat steht Haus 120 Quadratmeter, Grundstück 100 Quadratmeter, Eigentum in Ordnung. Sie fragen nach Katastergemeinde und Parzellennummer und bekommen sie.

Blatt A zeigt, dass der Grundbuchkörper aus zwei Parzellen besteht: *115, beschrieben als Haus und Hof, 61 Quadratmeter, und 118/1, beschrieben als Hof, 41 Quadratmeter. Erste Erkenntnis: das Grundstück ist nicht 100 Quadratmeter zusätzlich zum Haus, die beiden Parzellen ergeben zusammen 102 Quadratmeter und das Haus steht auf dem größeren Teil davon. Zweite Erkenntnis: der Körper besteht aus zwei Parzellen, eine lässt sich also nicht ohne Teilung verkaufen.

In Blatt A ist kein Wegerecht eingetragen. Das Haus steht in einer Reihe und wird über einen schmalen Durchgang zwischen den Nachbarhäusern erreicht. Das ist Frage Nummer eins: über wessen Parzelle führt dieser Durchgang und ist etwas eingetragen.

Blatt B zeigt einen Eigentümer, 1/1, Geburtsjahr 1931, mit Adresse in einem anderen Ort. Diese Person wäre heute über neunzig. Das heißt nicht, dass sie verstorben ist, aber es heißt, dass dies vor jedem Angebot zu prüfen ist, denn wenn doch, ist ein ganzes Nachlassverfahren erforderlich.

Blatt C hat zwei Eintragungen. Die erste ist eine Hypothek von 2011 zugunsten einer Bank, über einen wohl weitgehend getilgten Betrag. Ein technischer Punkt, lösbar über eine Löschungsbewilligung aus dem Kaufpreis, aber es braucht eine schriftliche Angabe zur tatsächlichen Restschuld. Die zweite ist ein Wohnrecht zugunsten einer 1955 geborenen Person. Diese Person darf lebenslang in dem Haus wohnen, wer immer es kauft.

Am Fuß des Auszugs steht eine aktive Plombe, ohne Angabe des Inhalts.

Vergleichen Sie das nun mit dem, was im Inserat stand. Das Haus existiert tatsächlich und das Eigentum ist tatsächlich 1/1, das Inserat hat also nicht gelogen. Aber ein Käufer, der nur Blatt B gelesen hat, dächte, er kaufe ein freies Haus von einer geordneten Person. Tatsächlich kauft er ein Haus mit dem eingetragenen Wohnrecht einer anderen Person, mit einer zu löschenden Hypothek, mit einem möglicherweise verstorbenen Eigentümer, ohne eingetragene Zufahrt und mit einem unbekannten laufenden Antrag.

Keiner dieser Punkte bedeutet zwingend, dass man Abstand nimmt. Ein Wohnrecht wird gelöscht, wenn der Berechtigte zustimmt, eine Hypothek wird aus dem Preis gelöscht, ein Nachlass wird geregelt, eine Dienstbarkeit kann später durch Vereinbarung mit dem Nachbarn eingetragen werden. Aber jeder Punkt hat eine Frist, Kosten und einen Berechtigten, und all das muss vor der Zahlung geklärt sein und nicht danach.

Wie dieser Fall gelöst würde

Die Reihenfolge ist nicht beliebig, denn eines hängt vom anderen ab. Zuerst wird geprüft, ob der Eigentümer lebt, denn davon hängt ab, wer überhaupt unterschreiben kann. Lebt er, unterschreibt er selbst und alles geht schneller. Lebt er nicht, kommt vor allem anderen der Nachlass, und das ist eine Frist von Monaten oder Jahren.

Parallel wird der Inhalt der Plombe erfragt, denn bis zu dieser Antwort weiß man nicht, ob jemand mit besserem Rang existiert. Dann wird von der Bank die schriftliche Angabe zur Restschuld und zu den Bedingungen der Löschungsbewilligung eingeholt und die Hypothek in die Zahlungsstruktur eingebaut.

Das Wohnrecht wird im Gespräch mit dem Berechtigten gelöst. Es lässt sich nicht umgehen, stimmt diese Person der Löschung also nicht zu, verkauft sich das Haus praktisch nicht als frei, und das muss sich im Preis niederschlagen oder das Geschäft endet.

Die Zufahrt wird durch Vereinbarung mit dem Nachbarn gelöst, über dessen Parzelle der Durchgang führt, und die Vereinbarung wird als Dienstbarkeit eingetragen. Dies ist der einzige Punkt, der sich auch nach dem Kauf lösen lässt, aber er verhandelt sich ungleich leichter, solange der Verkäufer noch ein Interesse am Zustandekommen hat.

Erst wenn all das steht, weiß man, was man tatsächlich kauft und zu welchem Preis. Alles davor ist Raten.

Das ist der ganze Sinn des Auszuglesens. Man sucht keinen Grund zum Rückzug, sondern eine Liste dessen, was jemand erledigen muss, und eine Einigung darüber, wer es bezahlt.

Wenn Kataster und Grundbuch nicht übereinstimmen

Abweichungen sind auf Pelješac eine regelmäßige Erscheinung und treten in einigen wiedererkennbaren Formen auf, von denen manche Kleinigkeiten sind und manche nicht.

Abweichung in der Fläche

Die häufigste Form. Im Grundbuch steht eine Zahl, im Kataster eine andere, und eine neue Vermessung ergibt eine dritte. Der Grund ist meist, dass die Grundbuchangabe aus der alten Vermessung stammt und nie mit der neueren abgeglichen wurde.

Kaufgegenstand ist eine durch die Nummer bezeichnete Parzelle und nicht eine bestimmte Quadratmeterzahl, eine Abweichung bringt das Geschäft also nicht für sich zu Fall. Aber Vertrag, Steuererklärung und Quadratmeterpreis werden aus einer Zahl geschrieben, also muss vor der Unterschrift geklärt werden, welche stimmt. Bei Grundstücken ändert eine Abweichung von wenigen Prozent auch, was auf der Parzelle gebaut werden darf, worüber wir im Ratgeber zu Nutz und Bruttofläche schreiben.

Abweichung in Nummer oder Form der Parzelle

Ernster. Sie entsteht, wenn im Kataster eine Teilung oder Neuvermessung durchgeführt wurde und das Grundbuch nicht gefolgt ist, sodass die alte Parzelle im Buch keiner Parzelle auf dem Grundstück mehr entspricht.

Bis das abgeglichen ist, weiß man nicht verlässlich, was genau verkauft wird, und ein Vertrag, der eine in einem Register nicht mehr existierende Parzelle beschreibt, schafft bei der Eintragung ein Problem. Der Abgleich läuft über einen Geodäten und eine Meldung an das Grundbuch und ist Arbeit, die vor dem Verkauf erledigt wird.

Ein Gebäude, das existiert und nicht eingetragen ist

Das Grundstück ist eingetragen, das Haus darauf nicht. Sehr häufig bei alten Häusern, weil die Erfassung des Gebäudes nie jemand brauchte, bis jemand verkaufen oder einen Kredit aufnehmen wollte.

Das Verfahren läuft so: ein befugter Vermessungsingenieur erstellt ein Elaborat zur Gebäudeerfassung, der Kataster erfasst das Gebäude und meldet es der Grundbuchabteilung, die es einträgt. Dazu braucht es die Unterlagen zur Legalität des Gebäudes: Nutzungsgenehmigung, Bescheinigung für Bauten vor dem 15. Februar 1968, oder den Bescheid über den Ist Zustand für Legalisiertes. Was das für Renovierung und Budget bedeutet, steht im Ratgeber zu Steinhäusern zur Renovierung.

Die Reihenfolge ist zwingend und nicht überspringbar: erst der Kataster, dann das Grundbuch. Entscheidend ist allein, wann das erledigt wird. Vor der Zahlung haben Sie ein Druckmittel, danach keines.

Außerbücherlicher Eigentümer

Jemand hat Eigentum wirksam erworben, durch Erbfolge, Ersitzung, Gerichtsentscheidung oder kraft Gesetzes, hat sich aber nie eintragen lassen. Er ist Eigentümer, aber das Buch sagt es nicht, also kann er weder verkaufen noch belasten, bis er eingetragen ist.

Das ist die häufigste Ursache von Abweichungen auf der Halbinsel und führt fast immer zurück auf einen ungeregelten Nachlass, worüber wir ausführlich im Ratgeber zum Kauf von Erben schreiben. Wenn Sie den Satz hören, das Haus gehöre ihnen, sei aber nicht überschrieben, ist genau das gemeint.

Das Einzelberichtigungsverfahren

Ist der Grundbuchstand unrichtig oder veraltet, gibt es ein Verfahren, mit dem er für eine konkrete Parzelle berichtigt und dem tatsächlichen Zustand angeglichen wird. Es führt die Grundbuchabteilung, eingeleitet wird es durch einen Antrag mit Nachweisen zum tatsächlichen Zustand.

Für Sie als Käufer sind drei Dinge wichtig: dass es existiert, dass es dauert, und dass es in der Regel der Verkäufer vor dem Verkauf einleitet und bezahlt. Wird vom Käufer verlangt, das nach dem Kauf zu erledigen, muss der Preis das abbilden und das Risiko im Vertrag beschrieben und nicht verschwiegen werden.

Wohnungen im Buch der hinterlegten Verträge

Bei älteren Gebäuden ist eine Wohnung mitunter im Buch der hinterlegten Verträge statt im ordentlichen Grundbuch eingetragen, weil das Gebäude nie in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Das ist nicht unwirksam, aber unvollständig und für eine Bank oft nicht ausreichend, weshalb beim Kauf mit Kredit meist zuerst die Aufteilung verlangt wird. Was genau man bei einer Wohnung kauft, steht im Ratgeber zum Wohnungseigentum.

Wie lange der Abgleich dauert und wer ihn zahlt

Auch hier ist Zeit der größere Kostenfaktor, was die Leute regelmäßig überrascht.

Zeit

• Berichtigung eines offensichtlichen Fehlers in der Eintragung: kurz, Wochen.
• Erfassung eines Gebäudes bei bereits vorhandenen Papieren: Monate, vor allem wegen des Vermessungselaborats und der zwingenden Reihenfolge Kataster, dann Grundbuch.
• Eintragung eines außerbücherlichen Eigentümers bei bereits geregeltem Nachlass: Monate.
• Eintragung bei ungeregeltem Nachlass: rechnen Sie in Jahren, denn zuerst muss der Nachlass geregelt werden.
• Einzelberichtigungsverfahren: hängt vom Fall ab und davon, ob Einwendungen erhoben werden.
• Teilung eines Grundbuchkörpers, wenn nur ein Teil verkauft wird: Monate, mit Vermessungselaborat.

Diese Spannen geben wir als Größenordnung an, nicht als Zusage. Die realistische Einschätzung für den konkreten Fall gibt der zuständige Anwalt oder Geodät, und das ist eine Frage für den Anfang, nicht für das Ende.

Wer zahlt

Das ist Verhandlungssache, aber es gibt eine Regel, die zu verteidigen lohnt: die Unterlagen in Ordnung zu bringen ist Sache des Verkäufers, denn er verkauft etwas, das übertragbar sein muss. Übernimmt der Käufer das, muss es im Preis sichtbar und vertraglich geregelt sein, mit Frist und mit Folge bei Versäumnis.

Vermeiden Sie insbesondere die Konstruktion, bei der der Käufer den Abgleich finanziert, bevor er irgendetwas erwirbt. Sie zahlten dann für ein Verfahren über eine Immobilie, an der Sie kein Recht haben, während der Verkäufer inzwischen an jemand anderen verkaufen kann.

Ihre eigenen Eintragungskosten nach dem Kauf sind gering und vorhersehbar und werden zusammen mit den übrigen Kosten im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beschrieben.

Wann eine Abweichung Kleinigkeit ist und wann ein Grund zum Rückzug

Nicht jede Abweichung ist gleich. Das ist die Einteilung, nach der wir selbst entscheiden, ob wir eine Immobilie überhaupt ins Angebot nehmen.

Kleinigkeiten, die nebenbei erledigt werden

• Eine Flächenabweichung von wenigen Prozent bei unstrittiger Parzellennummer und Grenze.
• Eine veraltete Beschreibung in Blatt A, etwa Weide statt Hof.
• Eine Bankhypothek, die aus dem Kaufpreis gelöscht wird.
• Ein nicht erfasstes Gebäude, für das alle Legalitätsunterlagen vorliegen.
• Ein falsch geschriebener Name oder eine alte Adresse des Eigentümers.

Ernst, aber vor der Unterschrift lösbar

• Ein außerbücherlicher Eigentümer mit geregeltem Nachlass, sodass nur die Eintragung fehlt.
• Eine Abweichung der Parzellennummer nach einer im Buch nicht nachvollzogenen Teilung.
• Eine aktive Plombe, deren Inhalt geprüft und harmlos ist.
• Ein Wohnrecht, dessen Berechtigter bekannt, erreichbar und mit der Löschung einverstanden ist.
• Ein Grundbuchkörper, der zu teilen ist, weil nur ein Teil verkauft wird.
• Eine faktisch bestehende Zufahrt, bei der der Nachbar zur Unterzeichnung einer Dienstbarkeit bereit ist.

Grund zurückzutreten

• Eine Streitanmerkung oder eine Vollstreckungsanmerkung.
• Ein außerbücherlicher Eigentümer ohne geregelten und ohne eingeleiteten Nachlass.
• Ein Veräußerungsverbot, dessen Berechtigter nicht zustimmt oder nicht auffindbar ist.
• Ein Wohnrecht, dessen Berechtigter der Löschung nicht zustimmt.
• Keine Zufahrt, weder faktisch noch rechtlich, und ein Nachbar, der nicht zustimmt.
• Ein Verkäufer, der nur das Besitzblatt anbietet und dem Gespräch über das Grundbuch ausweicht.
• Die Forderung nach Zahlung oder einer hohen Anzahlung, bevor irgendetwas davon geklärt ist.

Der letzte Punkt ist das einzige wirklich verlässliche Signal auf der ganzen Liste. Ordentliche Leute mit unordentlichen Unterlagen haben kein Problem damit, dass die Unterlagen zuerst geordnet werden. Ein Problem damit haben nur jene, denen es entgegenkommt, dass Sie nicht hinsehen.

Sieben Dinge, die ausländische Käufer am häufigsten überraschen

Das sind die Befunde, die wir Käufern aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und Polen regelmäßig erklären müssen, weil sie von dem abweichen, was sie von zu Hause kennen.

1. Der Eigentümer im Buch kann seit fünfzig Jahren tot sein. Eine Eintragung ändert sich nicht von selbst und es gibt keine Frist, in der eine Erbfolge geregelt werden müsste, ein Name aus den 1930er Jahren ist also kein Fehler, sondern nicht erledigte Arbeit.
2. Die Katasterbeschreibung sagt nichts darüber, ob Sie bauen dürfen. Ein Weinberg kann Bauland sein und ein Hof außerhalb des Baugebiets liegen. Die Zweckbestimmung gibt der Raumplan, nicht der Kataster.
3. Ein Haus kann physisch existieren und rechtlich nicht. Ein im Kataster nicht erfasstes Gebäude existiert auch im Grundbuch nicht, so lange darin auch jemand wohnt.
4. Zufahrt ist nicht selbstverständlich. Dass man seit Jahrzehnten zum Haus fährt, heißt nicht, dass ein Wegerecht eingetragen ist. Ohne Eintragung in Blatt A besteht die Zufahrt rechtlich nicht.
5. Flächen weichen ab und das ist normal. Drei verschiedene Zahlen für dieselbe Parzelle, aus Grundbuch, Kataster und neuer Vermessung, sind in alten Katastergemeinden üblich.
6. Ein Wohnrecht überdauert den Verkauf. Eine im Lastenblatt eingetragene Person darf in dem Haus wohnen, das Sie gekauft haben, und gelöscht wird das nur mit ihrer Zustimmung.
7. Ein Auszug gilt zum Ausstellungstag. Es gibt keine Bescheinigung, die einen Monat gilt. Wegen der Wirkungsweise des Rangs wird der Stand am Tag der Unterschrift erneut geprüft.

Keiner dieser Befunde ist ein Grund, vom Kauf in Kroatien Abstand zu nehmen. Alle sind ein Grund, die Unterlagen vorher statt nachher anzusehen, und die Arbeit von jemandem machen zu lassen, der sie lesen kann.

Was, wenn Sie bereits gekauft haben und erst jetzt die Papiere ansehen

Diese Frage bekommen wir häufiger, als Sie erwarten würden, und von Leuten, die das Haus vor fünf oder fünfzehn Jahren gekauft haben. Die Antwort ist in der Regel ermutigend: das meiste lässt sich ordnen, nur langsamer und teurer als vor der Zahlung.

Prüfen Sie zuerst, ob Sie überhaupt eingetragen sind

Sehr viele Menschen sind überzeugt, Eigentümer zu sein, weil sie einen unterschriebenen Vertrag und die Schlüssel haben. Ein Vertrag begründet eine Verpflichtung, Eigentum begründet die Eintragung. Holen Sie den Auszug und sehen Sie nach, ob Ihr Name in Blatt B steht. Steht er dort, sind Sie fertig.

Wenn nicht, aber ein Antrag gestellt wurde

Prüfen Sie, ob eine Plombe mit Ihrem Vorgang besteht. Wenn ja, läuft die Eintragung und Ihr Rang läuft ab dem Tag des Einlangens, Sie sind also geschützt, während auf den Beschluss gewartet wird.

Wenn nie ein Antrag gestellt wurde

Das häufigste Szenario. Der Vertrag existiert, ist beglaubigt, aber niemand hat ihn zur Grundbuchabteilung gebracht. Enthält der Vertrag eine Aufsandungserklärung, kann der Antrag auch heute gestellt werden, und das ist weitgehend eine Formalität.

Fehlt die Aufsandungserklärung, muss sie vom Verkäufer beschafft werden. Dort entsteht das Problem, wenn der Verkäufer inzwischen verstorben, ausgewandert ist oder schlicht nicht antwortet, denn dann geht es mit einer Klage auf Feststellung und Eintragung vor Gericht. Das dauert, ist aber nicht verloren.

Wenn das Gebäude weiterhin nicht erfasst ist

Als Eigentümer des Grundstücks können Sie das jetzt selbst über einen Geodäten einleiten und brauchen niemandes Zustimmung. Die Kosten tragen Sie, aber das Verfahren ist geordnet und vorhersehbar.

All diesen Situationen ist gemeinsam, dass die Zeit nur so lange gegen Sie arbeitet, bis Sie beginnen. Ist der Antrag einmal gestellt, ist der Rang gesichert.

Wie wir das handhaben

Wenn uns jemand mitteilt, er wolle eine Immobilie verkaufen, ist das Erste, was wir tun, nicht das Fotografieren, sondern die Prüfung der Unterlagen, und zwar bevor wir überhaupt einen Preis vereinbaren.

Wir holen Grundbuchauszug und Katastereinsicht für jede Parzelle und vergleichen sie Zeile für Zeile: Parzellennummern, Flächen, Beschreibung, Eigentümer und Anteile, dann das ganze Lastenblatt. Danach öffnen wir das Luftbild und vergleichen es mit dem Papier, denn so sieht man in einer Minute, was im Text nicht steht: dass auf der Parzelle ein Gebäude steht, das das Buch nicht kennt, dass der Zufahrtsweg über die Nachbarparzelle führt, oder dass eine Terrasse über die Grenze gebaut wurde.

Das tun wir aus einem ganz praktischen Grund. Ein Preis ohne diese Angabe ist kein Preis, sondern ein Wunsch. Eine Immobilie mit unordentlichen Unterlagen verkauft sich nicht schneller, wenn niemand davon spricht, sie scheitert nur später und teurer, meist mitten in den Verhandlungen, wenn jeder Befund zum Grund für eine Preissenkung wird.

Für einen Eigentümer folgt daraus der Rat, den wir allen geben: leiten Sie den Abgleich ein, bevor Sie an den Markt gehen. Ein Käufer mit Anwalt findet genau das, was wir gefunden haben, nur in dem Moment, in dem Sie nicht mehr aus einer starken Position verhandeln.

Für einen Käufer folgt eine einfache Regel. Der Zustand der Unterlagen steht im Inserat, einschließlich dessen, was noch nicht geklärt ist. Ist etwas nicht sauber, hören Sie es von uns, bevor Sie eine Reise buchen, und nicht nachdem Sie sie bezahlt haben, auch dann, wenn die ehrliche Antwort lautet, dass Sie diese Immobilie nicht kaufen sollten.

Wenn Sie verkaufen: wie Sie die Unterlagen vorbereiten

Dieser Ratgeber ist für Käufer geschrieben, aber ein Eigentümer hat unmittelbaren Nutzen davon, denn ein Käufer entdeckt all das ohnehin. Die Frage ist nur, ob er es vor dem Angebot entdeckt oder mitten in den Verhandlungen.

Die Reihenfolge, die wir empfehlen, ist diese:

1. Holen Sie Ihren eigenen Grundbuchauszug und Ihr Besitzblatt und vergleichen Sie beide. Weichen sie ab, wissen Sie, dass Sie Arbeit haben.
2. Prüfen Sie, ob das Eigentum auf Sie eingetragen ist und nicht auf Eltern oder Großeltern. Ist es das nicht, leiten Sie den Nachlass sofort ein, denn das ist die längste Frist im ganzen Ablauf.
3. Lesen Sie das Lastenblatt und stellen Sie fest, ob etwas geblieben ist, das Sie längst für erledigt hielten, typischerweise eine alte, nie gelöschte Hypothek.
4. Prüfen Sie, ob das Gebäude erfasst ist und ob Sie die Unterlagen zur Legalität haben.
5. Prüfen Sie die Zufahrt und ob eine Dienstbarkeit eingetragen ist.
6. Erst dann legen Sie einen Preis fest.

Der Grund für diese Reihenfolge ist einfach. Ordentliche Unterlagen heben nicht nur den Preis, sie verkürzen die Verkaufsdauer und nehmen dem Käufer das Verhandlungsmittel. Unordentliche Unterlagen, in den Verhandlungen entdeckt, werden zum Nachlass auf den Preis, und fast immer zu einem größeren als die Kosten der Bereinigung.

Wie sich der Zustand der Unterlagen auf die Bewertung selbst auswirkt, steht im Ratgeber dazu, was Ihre Immobilie wert ist.

Glossar der Begriffe aus dem Auszug

Die Begriffe, denen Sie begegnen werden, in je einem Satz erklärt.

• Grundbuchkörper ist eine Gruppe gemeinsam eingetragener Parzellen als eine rechtliche Einheit.
• Blatt A, das Bestandsblatt beschreibt die Parzellen und die mit ihnen verbundenen Rechte.
• Blatt B, das Eigentumsblatt führt die Eigentümer und ihre Anteile auf.
• Blatt C, das Lastenblatt führt Lasten und Beschränkungen auf.
• Plombe vermerkt, dass ein Antrag gestellt und noch nicht entschieden wurde.
• Rang ist die Reihenfolge, gerechnet ab Einlangen des Antrags, nicht ab dem Beschluss.
• Uknjižba ist die endgültige Eintragung eines Rechts, predbilježba eine bedingte, zabilježba die Eintragung einer Tatsache.
• Tabularna izjava, die Aufsandungserklärung, ist die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Käufers.
• Brisovno očitovanje, die Löschungsbewilligung, ist die Zustimmung des Berechtigten zur Löschung einer Last.
• Idealni dio ist der als Bruch ausgedrückte Miteigentumsanteil, kein physischer Teil der Immobilie.
• Služnost, die Dienstbarkeit, ist das Recht zur Nutzung fremden Eigentums, gebunden an eine Immobilie oder an eine Person.
• Posjedovni list, das Besitzblatt, ist die Katasterurkunde über den Besitz und kein Eigentumsnachweis.
• Prijavni list ist die Urkunde, mit der der Kataster dem Grundbuch eine Änderung meldet.
• Geodetski elaborat ist das Elaborat eines befugten Geodäten, Grundlage jeder Änderung im Kataster.
• Izvanknjižni vlasnik ist, wer Eigentum wirksam erworben hat, aber nicht eingetragen ist.

Prüfliste vor dem Angebot

Verlangen Sie die Antworten schriftlich und von dem Anwalt, der Ihren Kauf führt, nicht vom Verkäufer und nicht von uns.

• Den Grundbuchauszug für jede Parzelle, nicht älter als wenige Tage.
• Eine Liste aller Parzellen, die den Grundbuchkörper bilden, und die Bestätigung, dass Sie alle kaufen.
• Die Prüfung aller drei Blätter, mit besonderer Aufmerksamkeit für das Lastenblatt.
• Eine Liste aller aktiven Plomben und die Angabe, was hinter jeder steckt.
• Das Besitzblatt und eine Kopie des Katasterplans zum Vergleich mit dem Auszug.
• Eine schriftliche Erklärung jeder Abweichung zwischen Kataster und Grundbuch.
• Die Angabe, ob das Gebäude erfasst ist, und wenn nicht, wer es bis wann erfasst.
• Die Unterlagen zur Legalität des Gebäudes: Nutzungsgenehmigung, Bescheinigung für Bauten vor dem 15. Februar 1968, oder Bescheid über den Ist Zustand.
• Die Zufahrt, und wenn der Weg über eine fremde Parzelle führt, eine eingetragene Dienstbarkeit in Blatt A.
• Löschungsbewilligungen für alle zu löschenden Lasten, vor der Zahlung beschafft.
• Eine erneute Prüfung der Plomben am Tag der Unterschrift.

Der letzte Punkt ist der, den fast alle überspringen. Ein drei Wochen alter Auszug beschreibt den Stand von vor drei Wochen, und eine Eintragung wirkt ab Einlangen des Antrags, in der Zwischenzeit kann also alles passiert sein.

Der nächste Schritt

Wenn Sie eine bestimmte Immobilie im Auge haben, schicken Sie uns die Katastergemeinde und die Parzellennummer. Wir sehen nach, was beide Register über sie sagen, und sagen Ihnen, ob es ein lösbarer Fall ist, auch dann, wenn die Antwort lautet, dass Sie sie nicht kaufen sollten.

Wenn Sie verkaufen und vermuten, dass Ihre Unterlagen nicht abgeglichen sind, melden Sie sich bei uns, bevor Sie an den Markt gehen. Geordnete Unterlagen heben den Preis und verkürzen Verhandlungen, mitten in Verhandlungen entdeckte bewirken das Gegenteil.

Und wenn Sie sehen möchten, was derzeit im Angebot ist, schauen Sie sich die Immobilien an.