Kupnja kuće uz more u Hrvatskoj: vodič za kupce iz DACH regije

Kupnja kuće uz more u Hrvatskoj za kupce iz Njemačke i Austrije pravno je jednostavna, a praktično drugačija nego što većina očekuje. Ovaj vodič obrađuje upravo ono što se razlikuje od kupnje kod kuće i izostavlja ono što je ionako svugdje isto.

Smiju li stranci kupovati?

Državljani država članica EU, dakle i njemački i austrijski, stječu nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Nije potrebna nikakva suglasnost ni čekanje.

Za državljane trećih zemalja, među koje spada Švicarska, vrijedi drugačiji postupak koji se temelji na načelu uzajamnosti i traži suglasnost nadležnog ministarstva. Vrijedi li to i pod kojim uvjetima u vašem slučaju, raščistite prije potrage, a ne nakon ponude. U praksi se često koristi kupnja preko hrvatskog trgovačkog društva, koje svatko može osnovati i koje stječe kao domaća pravna osoba. Je li taj put za vas smislen, porezno je, a ne nekretninsko pitanje.

Što vam treba prije prve ponude

• Hrvatski porezni broj, OIB. Bez njega nema kupoprodajnog ugovora ni uknjižbe. Ishođenje je jednostavno i može ga obaviti opunomoćenik.
• Hrvatski bankovni račun nije obavezan, ali znatno olakšava plaćanja, poreze i tekuće troškove.
• Odvjetnika od povjerenja. Nije propisan, ali je kod kupnje od privatne osobe izrazito preporučljiv.

Financiranje: uglavnom ne u Hrvatskoj

Većina kupaca s njemačkog govornog područja ne financira kupnju preko hrvatske banke. Krediti nerezidentima su mogući, ali su uvjeti, zahtjevi za vlastitim udjelom i trajanje obrade u pravilu nepovoljniji od onoga što dobivaju kod kuće.

Uobičajeno je umjesto toga financiranje preko vlastite nekretnine ili banke u matičnoj zemlji, uz kupnju u Hrvatskoj kao gotovinsku. To ima praktičnu posljedicu: prodavatelji osjetno više vrednuju ponudu bez odgodnog uvjeta financiranja, a kod traženih nekretnina to je često presudnije od cijene.

Kupnja iz inozemstva

Za kupnju ne morate biti u Hrvatskoj. Uz punomoć ovjerenu kod javnog bilježnika ili u hrvatskom konzulatu cijeli se postupak može odraditi bez vašeg dolaska, uključujući potpis ugovora, prijavu poreza i uknjižbu.

Ono što svejedno izrazito preporučujemo jest da nekretninu barem jednom vidite sami, i to izvan glavne sezone. Mjesto u kolovozu i isto to mjesto u ožujku nisu ista stvar, a upravo je ta razlika najčešći razlog kasnijeg žaljenja.

Što je drugačije nego u Njemačkoj ili Austriji

• Javni bilježnik u Hrvatskoj u pravilu ne sastavlja cijeli ugovor u njemačkom smislu, nego ovjerava potpise. Ugovor obično izrađuje odvjetnik. Ne oslanjajte se dakle na to da bilježnik štiti vaše interese.
• Katastar i zemljišne knjige dva su odvojena registra i njihovi se podaci ne podudaraju uvijek. Usklađivanje je zaseban posao i ide prije ponude.
• Neriješeno nasljeđivanje kroz više generacija znatno je češće nego na njemačkom govornom području. Kuća s pet suvlasnika pravno nije poseban slučaj nego svakodnevica.
• Dvojezični ugovor je uobičajen i smislen. Ne potpisujte ništa čiji tekst niste pročitali na svom jeziku.

Najam i porezi

Turistički najam je moguć i raširen, ali traži rješenje o kategorizaciji. Postupak je standardan i pokreće se nakon kupnje.

Za oporezivanje prihoda od najma i za pitanje kako se on tretira u vašoj državi prebivališta, između Hrvatske i zemalja njemačkog govornog područja postoje ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Kako to konkretno djeluje, ovisi o vašem prebivalištu, ostatku vaše dohodovne situacije i odabranom obliku vlasništva. To je pitanje za vašeg poreznog savjetnika, i to prije kupnje, jer se oblik vlasništva poslije mijenja samo uz nove troškove.

Najčešće pogreške

• Tražiti po cijeni umjesto po mjestu. Jeftina kuća u selu koje je zatvoreno od studenog do travnja nije povoljna kupnja ako ste namjeravali dolaziti u svibnju.
• Kupiti poljoprivredno zemljište po cijeni građevinskog, u nadi u prenamjenu.
• Ne uračunati dodatne troškove. Računajte na oko 4 do 5 posto povrh cijene.
• Osloniti se na susjednu gradnju. Postojeća kuća blizu mora često je starija od današnjih pravila.
• Razgledavati samo u kolovozu.

Sljedeći korak

Potpuni pregled troškova s primjerima izračuna nalazi se u vodiču o troškovima kupnje. Ako razmatrate zemljište, pročitajte najprije građevinsko ili poljoprivredno. Aktualnu ponudu pogledajte na stranici nekretnine na Pelješcu. Savjetujemo i na njemačkom, od prvog pitanja do uknjižbe.