Legalizirana kuća: što znači rješenje o izvedenom stanju

Na Pelješcu je teško naći staru obiteljsku kuću koja je cijela izgrađena po dozvoli. Kuće su rasle s obiteljima: kat kad su se djeca oženila, lođa kad je došao prvi gost, apartman kad se pokazalo da gosti dolaze svake godine. Velik dio toga legaliziran je nakon 2012., i u papirima takve kuće naći ćete jedan dokument koji kupci iz inozemstva rijetko poznaju: rješenje o izvedenom stanju.

Ovaj vodič objašnjava što taj dokument znači za vas kao kupca, što pokriva, što ne pokriva i kako ga provjeriti prije nego što date ponudu. Ne bavi se samim postupkom legalizacije iz perspektive vlasnika, osim ondje gdje to utječe na kupnju.

Kratki odgovor: rješenje o izvedenom stanju znači da zgrada smije ostati i da se smatra postojećom građevinom. Ne dokazuje vlasništvo, ne jamči kvalitetu gradnje i pokriva samo ono što je opisano u snimku izvedenog stanja.

Što je rješenje o izvedenom stanju?

Rješenje o izvedenom stanju upravni je akt kojim se nezakonito izgrađena zgrada, ili nezakonito izgrađeni dio postojeće zgrade, zadržava u prostoru. Izdaje ga upravni odjel za prostorno uređenje i gradnju, za Pelješac ispostava Dubrovačko-neretvanske županije, na temelju Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama iz 2012.

Nezakonita je, u smislu tog zakona, zgrada izgrađena bez akta kojim se odobrava građenje ili protivno njemu. Legalizirati se može samo zgrada vidljiva na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju snimanja iz zraka započetog 21. lipnja 2011., na kojoj su izvedeni barem grubi konstruktivni radovi jedne etaže. Ono što tada nije postojalo, ne može se legalizirati tim putem.

Uz rješenje uvijek ide snimak izvedenog stanja: nacrti i iskaz površina koje je izradio ovlašteni arhitekt ili inženjer. Taj snimak je važniji nego što izgleda, jer točno određuje što je legalizirano.

Koja je razlika između kuće s dozvolom, kuće prije 1968. i legalizirane kuće?

U papirima kuća na Pelješcu susrest ćete tri osnove legalnosti, često dvije u istoj kući:

• Građevinska i uporabna dozvola: zgrada je izgrađena po odobrenom projektu i tehnički pregledana. To je standard za sve novije gradnje.
• Zgrada izgrađena prije 15. veljače 1968.: smatra se legalnom i bez dozvole, a dokazuje se uvjerenjem katastra o vremenu građenja. Većina starih kamenih jezgri sela spada ovamo.
• Rješenje o izvedenom stanju: za ono što je izgrađeno bez dozvole između 1968. i lipnja 2011., i što je kasnije legalizirano.

Tipična stara pelješka kuća ima staru jezgru dokazanu uvjerenjem i dogradnju legaliziranu rješenjem. To je posve uredno stanje, pod uvjetom da papiri zajedno pokrivaju cijelu kuću.

Što legalizacija pokriva?

Zakon je precizan. Završena zgrada ili završeni dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju:

• smatra se postojećom građevinom u smislu propisa o gradnji;
• smije se koristiti, rekonstruirati i priključiti na vodu, odvodnju, struju i drugu infrastrukturu;
• može dobiti rješenje za obavljanje djelatnosti, što je osnova za kategorizaciju i turistički najam;
• može dobiti potvrdu da je njezin posebni dio samostalna uporabna cjelina, što omogućuje etažiranje.

Katastar takvu zgradu evidentira, a zemljišnoknjižni sud pri upisu u posjedovnicu stavlja zabilježbu da je priloženo rješenje o izvedenom stanju, s nazivom i oznakom akta. To znači da se legalizacija vidi u samom zemljišnoknjižnom izvatku, o čemu više pišemo u vodiču o katastru i zemljišnim knjigama.

Za kupca koji u kući želi živjeti ili je iznajmljivati, to je u praksi dovoljno. Legalizirana kuća nije kuća drugog reda.

Što legalizacija ne pokriva?

Dokazuje li rješenje o izvedenom stanju vlasništvo?

Ne. Zakon izričito kaže da rješenje nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi ni na zemljištu na kojem je izgrađena. Rješenje može glasiti na osobu koja nije vlasnik, a kuća može biti legalizirana i ako je dijelom izgrađena na tuđoj čestici. Vlasništvo se provjerava isključivo u zemljišnoj knjizi.

Kod starih obiteljskih kuća to je česta zamka: legalizaciju je proveo jedan član obitelji, a u zemljišnoj knjizi još uvijek stoji preminuli djed. O tome kako se to rješava pišemo u vodiču o kupnji od nasljednika.

Pokriva li rješenje ono što je dograđeno kasnije?

Ne. Rješenje pokriva točno ono što je nacrtano u snimku izvedenog stanja, ni kvadrat više. Zatvorena lođa, novi bazen, dodatni apartman u prizemlju ili podignut krov nakon datuma snimka ponovno su nezakoniti, a za razliku od starih dogradnji, ono što nije postojalo u lipnju 2011. ne može se naknadno legalizirati.

Zato je usporedba snimka sa stvarnim stanjem najkorisnija provjera koju kupac može napraviti. Uzmite nacrte, prošetajte kućom i prebrojite sobe, kupaonice i otvore. Svako odstupanje treba objašnjenje prije potpisa, ne nakon.

Jamči li legalizacija da je kuća dobro izgrađena?

Ne. Rješenje potvrđuje da zgrada smije ostati u prostoru, a ne da je izgrađena dobro. Uporabnoj dozvoli prethodi tehnički pregled izvedenih radova po projektu, dok se legalizacija oslanja na snimak postojećeg stanja. Kod starijih dogradnji zato vrijedi zasebno provjeriti konstrukciju, krov, hidroizolaciju i instalacije, kao i kod svake stare kuće.

Jesu li uz legalizaciju ostali neplaćeni troškovi?

Mogu biti. Prije izdavanja rješenja vlasnik plaća naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, ili njezin prvi obrok ako je ugovorena obročna otplata. Nakon izvršnosti rješenja dospijeva i komunalni doprinos, a ovisno o datumu rješenja i vodni doprinos. Ako dio toga nije plaćen, kupac ne želi to otkriti nakon primopredaje. Tražite potvrdu nadležnog tijela i općine da su obveze podmirene.

Može li se kuća legalizirati danas?

Može, i to je novost iz 2026. Prvotni rok za podnošenje zahtjeva istekao je 30. lipnja 2013. Izmjenama zakona iz 2017. otvoren je novi rok, do 30. lipnja 2018. Izmjene koje su stupile na snagu 16. svibnja 2026. rok su potpuno ukinule, pa se zahtjev danas može podnijeti u bilo kojem trenutku, elektronički kroz sustav eDozvola.

Ono što se nije promijenilo je granica od 21. lipnja 2011. Kuća ili dogradnja koja tada nije bila vidljiva na ortofoto karti i dalje se ne može legalizirati. Iz postupka su isključene i zgrade na određenim zaštićenim površinama, primjerice na pomorskom dobru.

Za kupca to znači dvije stvari. Kuća s nelegaliziranom dogradnjom iz 2005. više nije beznadan slučaj, jer vlasnik zahtjev može podnijeti i sada. Ali obećanje da će se legalizirati nije isto što i rješenje. Ako kupujete prije nego što je postupak završen, legalizacija treba biti uvjet u predugovoru, a cijena treba odražavati rizik da ne uspije.

Kako provjeriti legaliziranu kuću prije kupnje?

Ovo je popis koji prolazimo za svaku legaliziranu kuću koju preuzmemo u prodaju:

• Rješenje o izvedenom stanju s klauzulom pravomoćnosti. Rješenje bez nje još nije konačno.
• Snimak izvedenog stanja, sa svim nacrtima i iskazom površina, uspoređen sa stvarnim stanjem kuće.
• Za stari dio kuće: uvjerenje katastra da je izgrađen prije 15. veljače 1968.
• Zemljišnoknjižni izvadak: je li zgrada upisana, postoji li zabilježba rješenja, tko je vlasnik i ima li tereta.
• Potvrde da su naknada za zadržavanje i komunalni doprinos plaćeni u cijelosti.
• Odgovaraju li čestice iz rješenja česticama koje kupujete. Rješenje često navodi više čestica, uključujući one na kojima stoji samo dio zgrade.

Snimak izvedenog stanja obično navodi građevinsku bruto površinu, jer se po njoj računa naknada. Ta brojka nije korisna površina kuće i ne smije se koristiti za izračun cijene po kvadratu. Kako se jedna pretvara u drugu, objašnjavamo u vodiču o korisnoj i bruto površini.

Kako to izgleda na stvarnoj kući?

Uzmimo kamenu kuću u Trsteniku koju trenutno imamo u ponudi, jer pokazuje gotovo sve opisano gore.

Jezgra kuće od 61,00 m² izgrađena je prije 1968., što potvrđuje uvjerenje katastra iz veljače 2013. Kat i manja dogradnja u prizemlju izgrađeni su kasnije bez dozvole. Za njih je u ožujku 2013., u tadašnjem roku, izrađen snimak izvedenog stanja, a rješenje o izvedenom stanju izdano je u prosincu 2015. Zgrada je u snimku razvrstana kao manje zahtjevna, jer joj građevinska bruto površina nije veća od 400 m².

Snimak navodi građevinsku bruto površinu od 162,61 m². Kad se zbroje sobe iz istih nacrta, neto korisna površina iznosi 116,10 m². U oglasu objavljujemo manju brojku. Snimak navodi i svaku prostoriju, pa se raspored iz nacrta može usporediti s kućom soba po soba.

Ono što legalizacija u tom slučaju ne odgovara, i što provjeravamo zasebno, je zemljišna knjiga: tko je upisan kao vlasnik i ima li tereta. To u oglasu i piše.

Utječe li legalizacija na cijenu?

Kad su papiri potpuni, u našem iskustvu legalizirana kuća ne prodaje se bitno jeftinije od kuće s uporabnom dozvolom. Cijenu ruše nedovršene stvari: dogradnja koja nije legalizirana, rješenje koje ne pokriva cijelu kuću ili vlasništvo koje se ne poklapa s rješenjem. Kako to ulazi u procjenu, pišemo u vodiču o tome koliko vrijedi nekretnina.

Ako kuću kupujete radi iznajmljivanja, legalnost je preduvjet, ne detalj. Bez uporabne dozvole ili rješenja o izvedenom stanju nema kategorizacije, a bez nje nema legalnog najma. Više o tome u vodiču o turističkom najmu.

Što ako kuća nije legalizirana?

Ako je kuća, ili dio nje, postojala u lipnju 2011., najčišći put je da vlasnik podnese zahtjev i dovrši legalizaciju prije prodaje. Ako to nije moguće, cijena mora odražavati trošak i rizik postupka, a predugovor mora predvidjeti što se događa ako legalizacija ne uspije.

Ako dio kuće nije postojao u lipnju 2011., legalizacija tim putem nije moguća. Preostaje uskladiti zgradu s važećim prostornim planom i ishoditi dozvolu za rekonstrukciju, što nije uvijek moguće, ili računati s uklanjanjem tog dijela. O tome što to znači za proračun obnove pišemo u vodiču o kamenim kućama za obnovu.

Ako razmišljate o konkretnoj kući i niste sigurni što papiri znače, pošaljite nam ih. Prije nego što date ponudu, reći ćemo vam što pokrivaju, a što ne.