Kupnja nekretnine u izgradnji: kako funkcionira ključ u ruke

Kod novogradnje ne kupujete kuću nego obećanje da će kuća biti sagrađena. Plaćate u ratama vezanima uz faze gradnje, ključeve dobivate na kraju, a između te dvije točke prolazi godina ili dvije. Ovaj vodič objašnjava kako je taj postupak posložen, gdje su rizici i što tražiti prije nego što uplatite prvu ratu.

Što znači „ključ u ruke“

Znači da je u cijeni cjelovita, dovršena i useljiva građevina, a ne roh-bau. Ne znači automatski i namještaj, uređenje okućnice, priključke ili opremu bazena.

To je prva stvar koju treba raščistiti, jer se pod istim izrazom prodaju bitno različiti opsezi. Tražite popis onoga što je uključeno, po stavkama, kao prilog ugovoru. Ako takav popis ne postoji, ne postoji ni dogovor, nego samo očekivanje.

Kako izgleda plaćanje po fazama

Rate se vežu uz vidljive, provjerljive faze gradnje. Tipičan raspored ima četiri ili pet koraka:

• Potpis ugovora
• Završetak konstrukcije, dakle grubi građevinski radovi
• Ugradnja stolarije i završetak fasade
• Završetak radova, uz potvrdu nadzornog inženjera
• Uporabna dozvola

Postotci se razlikuju i upravo su oni najvažniji dio ponude. Raspored koji traži 30 posto na potpis nije isto što i raspored koji traži 60 posto na potpis, čak i kad je konačna cijena identična.

Zašto je visina prve rate ključna

Prva rata je jedini novac koji dajete prije nego što se na gradilištu išta dogodilo. Što je veća, to više vašeg novca ovisi isključivo o tome hoće li izvođač ispuniti obvezu.

Nije nužno loše ako je prva rata veća, jer to ponekad odražava stvarni raspored troškova investitora. Ali je pitanje koje se postavlja naglas i na koje odgovor mora biti konkretan, a ne „tako je uobičajeno“.

Građevinska i uporabna dozvola nisu isto

Ovo je razlika koju kupci najčešće ne shvate na vrijeme.

• Građevinska dozvola znači da se objekt smije graditi. Izdaje se prije početka radova, na temelju glavnog projekta.
• Uporabna dozvola znači da je objekt izgrađen u skladu s dozvolom i da se smije koristiti. Izdaje se nakon dovršetka, nakon tehničkog pregleda.

Bez uporabne dozvole ne možete uredno uknjižiti građevinu, prijaviti boravište, kategorizirati objekt za najam ni, u pravilu, dobiti energetski certifikat. Zato posljednja rata gotovo uvijek treba biti vezana upravo uz nju, a ne uz „završetak radova“.

Ako vam netko nudi raspored u kojem se cijeli iznos plaća prije uporabne dozvole, to je pregovarački element, ne administrativni detalj.

Što tražiti prije prve uplate

• Broj i datum građevinske dozvole, te presliku same dozvole
• Izvadak iz zemljišne knjige za česticu na kojoj se gradi, radi vlasništva i tereta
• Glavni projekt, ili barem tlocrte i popis prostorija s površinama
• Popis onoga što ulazi u „ključ u ruke“, po stavkama
• Rok dovršetka, s posljedicama kašnjenja upisanima u ugovor
• Tko je izvođač i tko nadzorni inženjer
• Način osiguranja uplaćenih sredstava

Kako se osigurati

Kod novogradnje ne kupujete od osobe koja već ima ono što prodaje, pa uobičajene provjere nisu dovoljne. U praksi se koriste tri mehanizma, često u kombinaciji:

• Rate vezane uz provjerljive faze. Nikada uz datum, uvijek uz stanje na gradilištu koje netko treba potvrditi.
• Zabilježba u zemljišnoj knjizi. Upis vašeg prava iz ugovora štiti vas ako se s nekretninom u međuvremenu nešto dogodi.
• Ugovorne posljedice kašnjenja i neispunjenja. Ugovor koji ne predviđa što se događa ako objekt ne bude dovršen štiti samo jednu stranu, i to nije vaša.

Odvjetnik ovdje nije preporuka nego uvjet. Kod kupnje postojeće kuće odvjetnik provjerava stanje. Kod novogradnje piše pravila igre koja će vrijediti sljedeće dvije godine.

Površine: brojka u oglasu i brojka u projektu

U projektnoj dokumentaciji stoje dvije različite površine i razlika među njima zna biti velika.

Stvarna, odnosno bruto površina zbraja sve prostore. Korisna površina množi pojedine prostore koeficijentom: natkrivena terasa se često računa s 0,5, balkon s 0,25, loža s 0,75. Kod objekta s puno vanjskih prostora razlika između te dvije brojke može biti šezdeset i više kvadrata.

Nijedna nije pogrešna, ali su neusporedive. Kad uspoređujete cijenu po kvadratu između dvije novogradnje, provjerite računate li obje na istoj osnovi. Mi u oglas upisujemo korisnu površinu i bruto navodimo u opisu, upravo zato da se ta usporedba može napraviti pošteno.

Porez kod novogradnje

Kod kupnje od investitora koji obračunava PDV ne plaća se porez na promet nekretnina od 3 posto, jer bi to bilo dvostruko oporezivanje istog prometa. To je razlika u odnosu na kupnju od privatne osobe.

Ostali troškovi ostaju: javni bilježnik, uknjižba, odvjetnik. Detaljan pregled s primjerima izračuna nalazi se u vodiču o troškovima kupnje.

Najčešće pogreške

• Uplatiti prvu ratu prije nego što je provjereno vlasništvo nad zemljištem.
• Prihvatiti raspored u kojem je cijeli iznos plaćen prije uporabne dozvole.
• Usporediti cijenu po kvadratu dviju novogradnji, a da su površine računate različito.
• Pretpostaviti da „ključ u ruke“ uključuje okućnicu, priključke ili opremu bazena.
• Osloniti se na vizualizacije. One prikazuju namjeru, a ne obvezu.

Sljedeći korak

Pogledajte aktualnu ponudu nekretnina na Pelješcu. Ako razmatrate zemljište, počnite s vodičem građevinsko ili poljoprivredno zemljište. Ako imate konkretnu ponudu novogradnje i želite da je pročitamo prije nego što išta potpišete, pošaljite nam je.