Turistički najam na Pelješcu: koliko se stvarno zarađuje

Gotovo svaki kupac koji razmišlja o kući na moru u nekom trenutku napravi isti izračun: toliko po noćenju, puta toliko noći, i ispadne lijepa brojka. Taj račun nije pogrešan, samo je nepotpun, i razlika između njega i onoga što ostane na kraju godine obično je veća nego što se očekuje.

Ovaj tekst objašnjava što je potrebno da biste smjeli iznajmljivati, koliko sezona ovdje realno traje, koje stavke nedostaju u početnom računu i kada najam ima smisla, a kada nema.

Što je potrebno da biste uopće smjeli iznajmljivati

Turistički najam u Hrvatskoj nije stvar dogovora nego postupka. Prije prvog gosta potrebno je sljedeće:

• Rješenje o kategorizaciji. Izdaje ga nadležni upravni odjel županije. Objekt se razvrstava i dobiva zvjezdice, a uz rješenje idu i obveze poput istaknute ploče i cjenika.
• Prijava u sustav eVisitor. Svaki gost prijavljuje se elektronički, u zakonskom roku. Ovo se povremeno kontrolira i kazne nisu simbolične.
• Turistička pristojba. Naplaćuje se po gostu i noćenju, a iznosi se određuju godišnje i razlikuju se po razdoblju i mjestu.
• Paušalni porez. Privatni iznajmljivači plaćaju paušal po krevetu, odnosno po smještajnoj jedinici. Iznos određuje jedinica lokalne samouprave unutar zakonskog raspona, pa se razlikuje od mjesta do mjesta i mijenja se. Točan iznos za konkretno mjesto provjerite u nadležnom uredu, jer bi svaka brojka ovdje bila zastarjela prije nego što je pročitate.

Prije svega toga stoji jedan uvjet koji se često previdi: objekt mora biti legalan. Bez uporabne dozvole, ili barem rješenja o izvedenom stanju za ono što je dograđeno, kategorizacija se ne dobiva. Ako kupujete kuću s namjerom iznajmljivanja, to je prvo što treba provjeriti, a ne zadnje. O tome detaljnije u vodiču o kamenim kućama za obnovu.

Sezona je kraća nego što mislite

Ovo je najveća razlika između Pelješca i onoga što ljudi pretpostavljaju na temelju Dubrovnika ili Splita. Ondje sezona traje dulje jer grad sam po sebi privlači goste u travnju i listopadu. Pelješac nema tu vrstu prometa.

Realan raspored izgleda otprilike ovako: srpanj i kolovoz su sigurni i popunjavaju se, lipanj i rujan su dobri ali ne puni, svibanj i listopad su neujednačeni i ovise o vremenu, a od studenog do travnja praktički nema potražnje osim povremenih poslovnih ili tranzitnih noćenja.

Razlike među mjestima su stvarne. Orebić ima trajekt, sadržaje i promet koji traje od svibnja do listopada. Lovište je prekrasno i zimi gotovo prazno. Ston ima cjelogodišnji turistički dolazak zbog zidina i kamenica, ali uglavnom jednodnevni, što nije isto što i noćenje.

Viganj je poseban slučaj

Viganj se ne puni po istoj logici kao ostatak poluotoka. Ondje potražnju oblikuje vjetar, ne kalendar: dolaze jedriličari na dasci i kiteri, sezona počinje ranije i traje dulje nego drugdje, a gosti ostaju dulje i vraćaju se svake godine.

To mijenja i vrstu objekta koji se traži. Toj publici je važnije mjesto za opremu, tuš vani i blizina rive nego dizajnerska kuhinja. Ako kupujete u Vignju s namjerom iznajmljivanja, gledajte to tržište, a ne prosjek poluotoka.

Račun koji kupci rade, i račun koji vrijedi

Početni izračun obično glasi: cijena po noćenju puta broj noći u sezoni. Problem je što ta brojka opisuje promet, a ne prihod, i što pretpostavlja punu popunjenost u razdoblju koje realno nije puno.

Stavke koje se u tom računu redovito izgube:

• Provizija platforme. Ovisno o modelu i platformi, u pravilu se kreće od nekoliko posto do petnaestak posto i više. Ulazi u račun prije svega ostalog.
• Čišćenje i posteljina. Po svakoj izmjeni gostiju, ne mjesečno. Kod kratkih boravaka to je značajna stavka.
• Režije u sezoni. Klima radi non stop, voda se troši, a gosti ne štede jer ne plaćaju.
• Turistička pristojba i paušalni porez. Plaćaju se bez obzira na to koliko ste popunjeni.
• Knjigovodstvo. Male brojke, ali godišnje i obvezne.
• Upravljanje. Ako niste tu, netko mora biti. O tome niže.
• Održavanje i potrošnost. Namještaj u najmu troši se višestruko brže nego u vlastitoj kući. Računajte na obnovu opreme svakih nekoliko godina.
• Tjedni koje koristite sami. Ovo je najčešće izostavljena stavka. Ako uzimate tri najbolja tjedna u kolovozu, oduzeli ste ih od vrhunca sezone, dakle od najskupljih noćenja.

Ako želite pošten okvir, krenite od broja noćenja koja realno možete prodati, a ne od broja noći u godini, pa od tog prometa oduzmite sve gore navedeno. Rezultat je obično dovoljan da pokrije troškove držanja kuće, a rjeđe dovoljan da se kuća sama otplati.

Upravljanje na daljinu

Ako živite drugdje, netko na terenu mora predati ključeve, počistiti između gostiju, odgovoriti kad crkne bojler u nedjelju i biti dostupan gostu koji ne može ući. To je posao, ne usluga iz susjedstva, i naplaćuje se.

Postoje dva uobičajena modela: plaćanje po zadatku, uglavnom kod čišćenja, ili postotak od prihoda kod potpunog upravljanja. Drugi model je skuplji, ali je i jedini koji stvarno funkcionira ako ste tisuću kilometara daleko i ne želite se time baviti. U svakom slučaju, taj trošak treba biti u računu prije kupnje, a ne otkriven poslije.

Što diže prihod na Pelješcu

• Bazen. Najveći pojedinačni faktor, osobito za objekte koji nisu u prvom redu do mora. Produljuje i sezonu, jer bazen radi i kad more nije ugodno.
• Blizina plaže, i to pješice. Ne udaljenost u metrima nego može li se do mora bez auta. Kota i nagib terena ovdje odlučuju jednako kao metri.
• Parking. Gotovo svi gosti dolaze autom. U starim jezgrama ovo zna biti presudno.
• Klima u svim sobama i brzi internet. Više se ne smatraju dodatkom nego pretpostavkom.
• Vanjski prostor koji se doista koristi. Natkrivena terasa s hladom vrijedi više od velike osunčane terase na kojoj se u kolovozu ne može sjediti.

Što ne diže prihod

• Skupi završni radovi iznad određene razine. Gost primijeti čistoću, klimu i bazen. Rijetko primijeti kvalitetu pločica, a nikad ne plati više zbog nje.
• Pogled bez pristupa moru. Fotografije s pogledom pune upite, ali ne i kalendar, ako se do plaže mora voziti dvadeset minuta.
• Veličina po sebi. Kuća za deset osoba ne zarađuje dvostruko od kuće za pet, jer je i publika manja i sezona kraća.
• Namještaj po vašem ukusu. Isto pravilo kao kod prodaje: neutralno i izdržljivo prolazi bolje od osobnog.

Kada najam ima smisla, a kada nema

Ima smisla ako kuću ionako želite imati i cilj vam je da se troškovi držanja, režije, održavanje i porezi, pokriju iz prihoda dok je ne koristite. To je na Pelješcu potpuno izvedivo i najčešći realan scenarij.

Nema smisla ako kupnja ovisi o tome da najam vraća investiciju. Sezona je prekratka, a troškovi previsoki da bi to bio pouzdan plan. Kupci koji ulaze s tom pretpostavkom obično prodaju za tri do četiri godine, i to razočarani.

Ako vam netko obeća drugačije, zamolite da vam pokaže račun s brojem prodanih noćenja, a ne s cijenom vrhunca sezone. Mi kod konkretne nekretnine radimo upravo to i kažemo kada brojke ne stoje. Isti princip primjenjujemo i kod procjene vrijednosti.

Sljedeći korak

Ako gledate nekretninu s namjerom iznajmljivanja, javite nam koju i recite koliko biste je sami koristili. Reći ćemo vam što o tom mjestu i tom tipu objekta znamo, uključujući i to ako mislimo da račun ne stoji. Troškove same kupnje razrađujemo u vodiču o troškovima kupnje, a aktualnu ponudu možete pogledati među nekretninama u ponudi.