Austriacy znają chorwackie wybrzeże, ale głównie jego północną część. Istria i Kvarner są bliżej, lepiej skomunikowane i odpowiednio gęściej zabudowane oraz droższe. Pelješac leży około czterech godzin jazdy dalej na południe i odpowiada na inne pytanie: co, jeśli chce się tego samego morza, ale bez zagęszczenia.
Dojazd i to, co się zmieniło
Z Wiednia jest, zależnie od trasy, około 850 do 900 kilometrów, z Grazu około 750, z Klagenfurtu jeszcze mniej. Realnie dziewięć do dziesięciu godzin jazdy, czyli długi dzień zamiast dwudniowej podróży.
Dwie rzeczy zmieniły tę trasę. Chorwacja weszła 1 stycznia 2023 roku do strefy Schengen, więc między Austrią, Słowenią a Chorwacją nie ma już kontroli granicznej. A od 2022 roku stoi most Pelješac, omijający korytarz Neum w Bośni i Hercegowinie; wcześniej droga do południowej Dalmacji dwukrotnie przecinała granicę spoza UE, w sezonie z długim oczekiwaniem.
Samolotem: Dubrownik i Split, oba z sezonowymi połączeniami z Wiednia. Z Dubrownika do Orebicia około dwóch godzin, ze Splitu około trzech. Poza sezonem połączeń jest mniej, co przemawia za samochodem.
Dlaczego jechać dalej niż do Istrii
Istria jest jakieś pięć godzin bliżej i znacznie lepiej znana, co widać w cenach. Pelješac kosztuje mniej za ten sam metr przy morzu, jest znacznie mniej zabudowany i ma coś, czego Istria w tej formie nie oferuje: wino. Dingač i Postup to dwie z najbardziej cenionych pozycji w Chorwacji, na zboczach opadających wprost do wody.
Ceną za to jest infrastruktura. Poza Orebiciem prawie nie ma sklepów, nie ma szkoły ani lekarza, a zimą wiele miejscowości jest niemal pustych. Kto szuka spokoju, znajdzie go tu pewniej niż w Istrii. Kto szuka ruchu, niech zostanie na północy.
Czy Austriacy mogą tu kupować
Mogą, na tych samych zasadach co obywatele Chorwacji. Od wejścia Chorwacji do UE w 2013 roku obywatele państw członkowskich kupują bez zgody ministerstwa i bez zakładania spółki, na własne nazwisko, z wpisem do księgi wieczystej.
Jeden wyjątek pozostaje praktycznie istotny: na gruncie rolnym nie wolno budować, niezależnie od tego, kto jest właścicielem. Jeśli działka nad morzem wygląda nadzwyczaj tanio, zwykle właśnie dlatego. Szczegółowo w poradniku o gruntach budowlanych i rolnych.
Pieniądze: bez ryzyka walutowego, ale i bez kredytu
Tutaj austriacki kupujący jest w lepszej sytuacji niż niemal każdy inny zagraniczny. Chorwacja od 1 stycznia 2023 roku używa euro, więc nie ma przewalutowania, kursu ani ryzyka walutowego: cena z ogłoszenia jest ceną w jego walucie.
Finansowanie to trudniejsza część. Austriackie banki z reguły nie finansują nieruchomości za granicą, a chorwackie niechętnie kredytują nierezydentów. W praktyce płaci się gotówką albo zabezpiecza w Austrii. Koszty ponad cenę rozpisujemy w poradniku o kosztach zakupu.
Podatki między Austrią a Chorwacją
Oba państwa łączy umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zasada ogólna dla nieruchomości: dochód opodatkowany jest tam, gdzie nieruchomość się znajduje, czyli w Chorwacji. Rozliczenie po stronie austriackiej zależy od rezydencji i pozostałych dochodów, więc przed zakupem z myślą o wynajmie warto porozmawiać z austriackim doradcą podatkowym.
Wynajem, realnie
Sezon na Pelješacu jest krótszy niż w Dubrowniku czy Istrii: lipiec i sierpień pewne, czerwiec i wrzesień dobre, reszta cicha. Wynajem pokrywa tu zwykle koszty utrzymania domu, który i tak się chce mieć, a rzadko zwraca inwestycję. Pełna kalkulacja w poradniku o wynajmie turystycznym.
Co sprawdzić na miejscu
- Proszę zobaczyć nieruchomość osobiście przynajmniej raz, zwłaszcza dojazd i nachylenie terenu.
- Proszę zażądać odpisu z księgi wieczystej i sprawdzić własność oraz obciążenia.
- Przy domu proszę zapytać o pozwolenie na użytkowanie, nie tylko na budowę.
- Proszę ustalić, czy droga jest publiczna, czy stanowi służebność przez cudzą działkę.
- Proszę sprawdzić, na jakiej podstawie podano powierzchnię.
- Proszę zapytać o zimę: które sklepy działają, jak daleko jest lekarz, kto mieszka tu cały rok.
Następny krok
Proszę napisać, czego Państwo szukają i jak często by przyjeżdżali; to drugie często waży więcej niż pierwsze. Powiemy, co wiemy o miejscowości i o nieruchomości, także wtedy, gdy odradzamy. Aktualną ofertę znajdą Państwo wśród nieruchomości.
O autorze
Sottomonte
Real estate agent
Lives and works on Pelješac. Handles sales, from stone houses for renovation to building land by the sea. Checks the land register, cadastre and permits personally before any offer goes out.