Von Wien nach Pelješac: Immobilienkauf für österreichische Käufer

Österreicher kennen die kroatische Küste, aber meist die nördliche. Istrien und der Kvarner liegen näher, sind gut erschlossen und entsprechend bebaut und bepreist. Pelješac liegt rund vier Fahrstunden weiter südlich und beantwortet eine andere Frage: was, wenn Sie dasselbe Meer wollen, aber ohne die Dichte.

Die Anreise, und warum sie sich verändert hat

Ab Wien sind es je nach Route rund 850 bis 900 Kilometer, ab Graz etwa 750, ab Klagenfurt noch weniger. Realistisch sind das neun bis zehn Fahrstunden, also ein langer Tag statt einer Zweitagesreise.

Zwei Dinge haben diese Fahrt verändert, beide seit 2022 und 2023. Kroatien gehört seit dem 1. Januar 2023 zum Schengen-Raum, also gibt es zwischen Österreich, Slowenien und Kroatien keine Grenzkontrolle mehr. Und seit 2022 steht die Pelješac-Brücke, die den Korridor von Neum in Bosnien und Herzegowina umgeht. Früher wurde auf dem Weg nach Süddalmatien zweimal eine Nicht-EU-Grenze passiert, in der Saison mit erheblichen Wartezeiten. Heute fährt man durchgehend, über die Autobahn bis Ploče und weiter über die Brücke.

Wer fliegen will: Dubrovnik und Split, beide mit saisonalen Verbindungen ab Wien. Von Dubrovnik nach Orebić sind es etwa zwei Stunden, von Split rund drei. Außerhalb der Saison wird das Angebot dünn, was für das Auto spricht, wenn Sie auch im Frühjahr und Herbst kommen wollen.

Warum weiter fahren als bis Istrien

Istrien liegt etwa fünf Stunden näher und ist deutlich bekannter, was sich in den Preisen niederschlägt. Pelješac kostet weniger für denselben Meter am Meer, ist erheblich weniger bebaut und hat etwas, das Istrien in dieser Form nicht bietet: Wein. Dingač und Postup sind zwei der angesehensten Lagen Kroatiens, an Hängen, die direkt ins Meer fallen.

Der Preis dafür ist Infrastruktur. Außerhalb von Orebić gibt es kaum Geschäfte, keine Schule und keinen Arzt, und im Winter sind viele Orte nahezu leer. Wer Ruhe sucht, findet sie hier verlässlicher als in Istrien. Wer Betrieb sucht, sollte im Norden bleiben.

Dürfen Österreicher hier kaufen

Ja, zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens 2013 kaufen Bürger der Mitgliedstaaten ohne ministerielle Zustimmung und ohne Gesellschaftsgründung. Sie kaufen auf den eigenen Namen und werden als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Eine Ausnahme bleibt praktisch relevant: Agrarland darf nicht bebaut werden, gleich wem es gehört. Wirkt ein Grundstück am Meer auffällig günstig, liegt es meist daran. Ausführlich im Ratgeber zu Bau- und Agrarland.

Geld: kein Währungsrisiko, aber auch kaum Kredit

Hier steht der österreichische Käufer besser da als fast jeder andere ausländische. Kroatien verwendet seit dem 1. Januar 2023 den Euro. Es gibt also keine Umrechnung, keinen Wechselkurs und kein Währungsrisiko: Der Preis im Inserat ist der Preis in Ihrer Währung.

Die Finanzierung ist der schwierigere Teil. Österreichische Banken finanzieren Immobilien im Ausland in der Regel nicht, und kroatische Banken vergeben ungern Kredite an Nichtansässige. In der Praxis wird bar gezahlt oder in Österreich besichert. Klären Sie das vor den Besichtigungen, denn es bestimmt das reale Budget. Die Nebenkosten, 3 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt und Provision, stehen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Steuern zwischen Österreich und Kroatien

Zwischen beiden Staaten besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Die Grundregel für Immobilien: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt, also in Kroatien. Wie die österreichische Seite abgerechnet wird, hängt von Ihrer Ansässigkeit und Ihren übrigen Einkünften ab.

Weiter geht das, was eine Immobilienagentur verantwortlich sagen kann, nicht. Wer mit Vermietungsabsicht kauft, sollte vor der Unterschrift mit einem österreichischen Steuerberater sprechen, nicht danach.

Vermietung, realistisch betrachtet

Die Saison ist auf Pelješac kürzer als in Dubrovnik oder Istrien: Juli und August verlässlich, Juni und September gut, der Rest still. Vermietung deckt hier typischerweise die Haltekosten eines Hauses, das Sie ohnehin wollen, und trägt selten die Investition. Die vollständige Rechnung mit allen Posten steht im Ratgeber zur Ferienvermietung.

Was Sie vor Ort prüfen sollten

• Sehen Sie die Immobilie mindestens einmal persönlich, besonders Zufahrt und Hanglage.
• Verlangen Sie den Grundbuchauszug und prüfen Sie Eigentum und Lasten.
• Fragen Sie bei einem Haus nach der Nutzungsgenehmigung, nicht nur nach der Baugenehmigung.
• Klären Sie, ob der Weg öffentlich ist oder als Dienstbarkeit über fremdes Grundstück führt.
• Prüfen Sie, auf welcher Grundlage die Fläche angegeben wurde, denn eine Immobilie trägt oft mehrere Zahlen.
• Fragen Sie nach dem Winter: welche Läden offen sind, wie weit der Arzt ist, wer ganzjährig hier lebt.

Nächster Schritt

Sagen Sie uns, was Sie suchen und wie oft Sie kommen wollen, das zweite entscheidet oft mehr als das erste. Wir sagen Ihnen, was wir über den Ort und das Objekt wissen, auch dann, wenn wir davon abraten. Das aktuelle Angebot finden Sie unter Immobilien.