Zakup od spadkobierców w Chorwacji: jak rozwiązać nieprzeprowadzony spadek

Jeśli kiedykolwiek pytaliście na Pelješacu o stary kamienny dom, którego wyraźnie nikt nie używa, słyszeliście tę samą odpowiedź. Dom należał do kogoś, kto zmarł, teraz jest ich kilkoro, jeden jest w Ameryce, jedna nie rozmawia z pozostałymi, i nikt nie wie dokładnie, co do kogo należy. Wtedy rozmowa się kończy.

W naszych innych poradnikach sami podawaliśmy to jako powód, by zrezygnować. W poradniku o kamiennych domach do remontu nieuregulowana współwłasność stoi na pierwszym miejscu listy sytuacji, w których odradzamy zakup. To nadal obowiązuje w większości przypadków i nie cofamy ani słowa.

Ale to nie cała historia i czas napisać drugą połowę. Część najlepszych domów na półwyspie to właśnie te domy. Nie zostały sprzedane dlatego, że nie były gotowe do sprzedaży, a nie dlatego, że coś jest z nimi nie tak. Różnicę między sprawą, która rozwiąże się w kilka miesięcy, a taką, która nie rozwiąże się nigdy, widać z góry, z dokumentów, zanim ktokolwiek zakocha się w widoku.

Ten poradnik wyjaśnia, jak nieprzeprowadzony spadek naprawdę wygląda, jak się go rozwiązuje, ile to trwa, po czym poznać ten, który się nie rozwiąże, i jak kupować, gdy postępowanie jeszcze trwa. Jest napisany z perspektywy kupującego, ale równie dobrze służy właścicielowi, który coś odziedziczył na Pelješacu i nie wie, od czego zacząć.

Jedna uwaga na początek. To poradnik, a nie porada prawna. Wyjaśnia, jak rzeczy działają, żebyście wiedzieli, o co pytać i czego wymagać. Decyzje o konkretnej nieruchomości podejmujecie z prawnikiem, który reprezentuje was.

Dlaczego tyle domów na Pelješacu ma kilku właścicieli

To nie jest anomalia prawna, lecz skutek dwóch rzeczy, które wydarzyły się jednocześnie: sposobu dziedziczenia w Chorwacji i sposobu, w jaki opuszczano półwysep.

Jak z jednego właściciela robi się dwunastu

Chorwackie prawo spadkowe dzieli majątek po równo między dzieci. Nie ma pierworodnego, który przejmuje dom, nie ma zasady utrzymującej majątek w całości i nie ma mechanizmu, który automatycznie zatrzymywałby dom rodzinny w jednych rękach.

Weźmy typowy przykład. Człowiek umiera w 1968 roku, zostawiając dom i czworo dzieci. Dom staje się własnością czterech osób, po jednej czwartej. Nikt nic nie sprzedaje, bo nikomu nie są potrzebne pieniądze, a dom i tak jest domem rodzinnym.

Do 2005 roku troje z tej czwórki także zmarło, każde z własnymi dziećmi. Pierwsza ćwiartka dzieli się na troje, druga na dwoje, trzecia na czworo. Zamiast czterech właścicieli jest ich teraz dziesięciu, z udziałami takimi jak 1/12, 1/8 i 1/16. Żadne z nich nie zrobiło nic niezwykłego. Po prostu umierali w kolejności, w jakiej ludzie umierają.

Do dziś zmarła też część tego pokolenia, co daje piętnaście do dwudziestu osób rozproszonych po gałęziach rodziny, które ledwo się znają, a niektóre nigdy się nie widziały. Suma wszystkich udziałów nadal wynosi równo 1/1. Dokument jest matematycznie doskonały i praktycznie bezużyteczny.

Emigracja i dom, którego nikt nie sprzedaje

Druga część historii to wyjazdy. Z Pelješacu i okolicznych wysp wyjeżdżano falami, najpierw do Ameryki, Australii, Nowej Zelandii i Ameryki Południowej, później do Zagrzebia, Splitu i Niemiec. Tradycja morska półwyspu sprawiała, że wyjazd był normalną drogą życiową, a nie wyjątkiem.

Kluczowe jest to, że ludzie wyjeżdżali, ale domów nie sprzedawali. Dom we wsi pozostawał miejscem, do którego wraca się latem, gdzie stoją meble i którego nikt nie rusza. Dopóki mieszkał w nim ktoś z rodziny, utrzymywał dach i płacił niewielkie koszty, nikt nie miał powodu otwierać kwestii prawnej. Otworzyć ją znaczyło poprosić piętnaście osób o decyzję, której nie musiały podejmować.

Dlatego w księgach wieczystych na Pelješacu do dziś widnieją nazwiska ludzi urodzonych na początku ubiegłego wieku. Nikt nie zrobił nic złego. Po prostu nie było potrzeby, bo nic nie było sprzedawane.

Dlaczego problem pojawia się dopiero teraz

Potrzeba pojawia się dopiero, gdy ktoś chce sprzedać, gdy bank żąda zabezpieczenia, gdy trzeba coś budować albo gdy dom zaczyna się rozpadać i trzeba zdecydować, kto płaci za dach. Wtedy w jednej rozmowie trzeba rozwiązać to, co spokojnie leżało sześćdziesiąt lat.

Dla kupującego jest to ważne z jednego powodu. Czas, który stworzył problem, płynął wolno, a czas na jego rozwiązanie mierzy się waszym terminem, waszym sezonem i waszym budżetem. Dlatego stan dokumentów sprawdza się najpierw, a nie na końcu.

Czym jest postępowanie spadkowe i dlaczego tylu nigdy nie przeprowadzono

Postępowanie spadkowe ustala, kto jest spadkobiercą i co kto odziedziczył. W Chorwacji prowadzi je notariusz jako komisarz sądowy, a kończy się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku.

Własność powstaje z chwilą śmierci, a nie z postanowieniem

Pierwsza rzecz, którą trzeba zrozumieć, i która zaskakuje niemal każdego zagranicznego kupującego, to że własności nie nabywa się przez to postanowienie. Zgodnie z prawem chorwackim majątek przechodzi na spadkobierców w chwili śmierci spadkodawcy, automatycznie, bez żadnej czynności i bez wniosku. Postanowienie jedynie stwierdza to, co już się wydarzyło.

Spadkobiercy są właścicielami od dnia śmierci. Postanowienie nie tworzy ich własności, lecz ją dowodzi.

Brzmi to jak prawna drobnostka, ale ma bardzo praktyczne skutki. Oznacza, że nie ma terminu na przeprowadzenie spadku, nic nie przepada, a prawo do dziedziczenia nie wygasa z upływem czasu. Wnuk może przeprowadzić spadek po dziadku zmarłym w 1961 roku i nie jest to przypadek ani szczególny, ani wyjątkowy. Na Pelješacu to codzienność.

Ale oznacza też drugą rzecz, decydującą dla was jako kupujących: dopóki nie ma postanowienia, w księdze wieczystej jako właściciel nadal figuruje zmarły. Spadkobiercy są właścicielami, ale nigdzie nie jest to wpisane, więc nie mogą ani sprzedać, ani obciążyć nieruchomości. Do przeniesienia własności potrzebny jest ten, kto jest wpisany, a wpisany zmarł pół wieku temu.

Określenie "kupuję od spadkobierców" jest więc dokładniejsze, niż brzmi. Naprawdę kupujecie od nich. Trzeba ich tylko najpierw wpisać.

Dlaczego postępowania brak

Postępowanie z reguły wszczyna się z urzędu, gdy urzędnik stanu cywilnego przekaże sądowi akt zgonu. W praktyce nie dochodzi do niego z kilku powodów, które powtarzają się stale:

• Śmierć nastąpiła za granicą i nigdy nie została zgłoszona chorwackiemu urzędowi, więc nie ma aktu zgonu, a sąd nigdy się nie dowiedział, że postępowanie jest należne.
• Spadek przeprowadzono, ale tylko dla części majątku. Zgłoszono to, co było znane, a stare działki w polu, pastwiska, podwórza i drogi w ogóle nie zostały wymienione, bo nikt o nich nie wiedział.
• Spadkobiercy umówili się ustnie. Ktoś korzysta z domu, pozostali nie protestują i wszystkim to odpowiada latami, dopóki ktoś nie zechce sprzedać.
• Nikt nie chciał otwierać tematu z obawy przed kłótnią w rodzinie, a nieruchomość nikomu nie była potrzebna w pieniądzu.
• Postępowanie ruszyło i stanęło, bo nie dało się ustalić adresu jednego ze spadkobierców i nikt dalej nie naciskał.

Żaden z tych powodów nie jest sam w sobie problemem prawnym. Wszystkie są rozwiązywalne. Ale każdy oznacza, że pracę, którą należało wykonać trzydzieści lat temu, musi teraz wykonać ktoś, kto chce kupić lub sprzedać, w terminie, który sam sobie wyznaczy.

Co, jeśli jest testament

Testament zmienia to, kto dziedziczy, ale nie zmienia nic w postępowaniu. Spadek nadal się przeprowadza, tylko podział idzie według testamentu zamiast według ustawowych porządków dziedziczenia.

Na Pelješacu testamenty zdarzają się rzadziej, niż można by oczekiwać, a gdy już są, zwykle są proste. Trzeba wiedzieć, że testament nie może wyłączyć uprawnionych do zachowku, o czym piszemy niżej. Jeśli testament istnieje, poproście o wgląd wcześnie, bo z niego widać, czy należy się spodziewać podważania.

Jak to rozpoznać z odpisu z księgi wieczystej

Widać to przed jakimkolwiek oglądaniem, z dokumentów, i jest to jedyna część weryfikacji, którą możecie zrobić sami i bezpłatnie. Odpis z księgi wieczystej jest jawny i dostępny online przez wspólny system informacyjny ksiąg wieczystych i katastru. Potrzebujecie tylko gminy katastralnej i numeru działki.

Trzy części odpisu

Odpis ma trzy części i każda odpowiada na inne pytanie. Warto je rozróżniać, bo zwykle patrzy się tylko na drugą.

• Dział A, opis nieruchomości. Czym jest działka: numer, powierzchnia, zabudowa, sposób użytkowania.
• Dział B, własność. Kto jest właścicielem i w jakim udziale. Tu widać nieprzeprowadzony spadek.
• Dział C, obciążenia. Co obciąża nieruchomość: hipoteki, służebności, prawa mieszkania, wzmianki o sporze.

W sprawach spadkowych dział C jest ważniejszy, niż się wydaje. Prawo mieszkania wpisane na rzecz członka rodziny obowiązuje także po sprzedaży, a wzmianka o sporze oznacza, że ktoś już prowadzi postępowanie o tę nieruchomość.

Oznaki nieprzeprowadzonego spadku

W dziale B szukajcie tego:

• Rok urodzenia wpisanego właściciela. Jeśli odpis pokazuje właściciela urodzonego w 1910 roku, to nie jest osoba, która podpisze wasza umowę.
• Dopiski przy nazwisku. Zapisy typu "pok." lub "ud.", czyli zmarły lub wdowa, świadczą, że wpis jest stary i że stan się zmienił, a księga za tym nie poszła.
• Ułamki, których nie da się łatwo zsumować. Udziały takie jak 1/12, 3/36 czy 5/48 powstają z podziału przez pokolenia. Własność 1/1 oznacza jednego właściciela, wszystko inne oznacza rozmowę z kilkoma osobami.
• Adres z czasów emigracji. Adres w Kalifornii, Auckland czy Santiago wpisany pięćdziesiąt lat temu zwykle oznacza, że ta osoba też już nie żyje i że istnieje drugi spadek, w innym państwie.
• Kilka nazwisk w jednej rodzinie. Zamężne córki wpisane pod nazwiskiem panieńskim, albo odwrotnie, świadczą, że wpisu nie odświeżano od dziesięcioleci.

Jeśli widzicie cokolwiek z tego, nie traktujcie tego jako powodu do zakończenia rozmowy. Potraktujcie to jako informację, że ktoś ma pracę do wykonania, i jako pytanie, które zadajecie od razu: czy spadek został przeprowadzony, a jeśli tak, czy obejmuje właśnie tę działkę.

Księga wieczysta i kataster to nie to samo

Tę różnicę wyjaśniamy nieustannie i warto ją powtórzyć. Kataster opisuje stan faktyczny: gdzie leży działka, ile ma metrów, co na niej stoi i jak jest użytkowana. Księga wieczysta opisuje stan prawny: kto jest właścicielem i co nieruchomość obciąża.

Wypis z katastru nie jest dowodem własności i jest to na nim wyraźnie napisane. Pokazuje, kto coś posiada, a nie kto jest właścicielem. Dla kwestii własności miarodajna jest wyłącznie księga wieczysta.

Gdy te dwa rejestry się nie zgadzają, przyczyną w zdecydowanej większości przypadków jest właśnie to: dziedziczenie, którego nigdy nie doprowadzono do końca. Ktoś zmarł, majątek faktycznie przeszedł na rodzinę, kataster częściowo za tym poszedł przez posiadanie, a księga wieczysta nie poszła za niczym. Odstęp między tymi dwoma dokumentami jest w praktyce miarą pracy, która przed wami stoi.

Kim właściwie są spadkobiercy

Gdy nie ma testamentu, a najczęściej go nie ma, stosuje się dziedziczenie ustawowe według porządków dziedziczenia. System jest prostszy, niż się wydaje. Jego skutki nie są.

Pierwszy porządek

Dzieci spadkodawcy i jego małżonek, w częściach równych. Jeśli spadkodawca miał troje dzieci i żonę, każde z tej czwórki dostaje ćwiartkę. Związek nieformalny spełniający warunki ustawowe jest zrównany z małżeństwem, co w starszych sprawach samo bywa przedmiotem sporu.

Prawo wstąpienia

To przepis, który najbardziej mnoży liczbę osób. Jeśli dziecko zmarło przed spadkodawcą, na jego miejsce wstępują jego własne dzieci i dzielą jego udział między sobą. Jedna ćwiartka należąca do syna staje się trzema dwunastymi dla jego trojga dzieci.

Prawo wstąpienia działa bez ograniczenia w głąb. Jeśli i to dziecko zmarło przed spadkodawcą, na jego miejsce wstępują jego dzieci. Tak z jednego wpisanego właściciela robi się piętnastu współwłaścicieli, choć nikt nie zrobił nic niezwykłego.

Drugi porządek

Jeśli spadkodawca nie miał zstępnych, dziedziczą rodzice i małżonek. Małżonkowi przypada połowa, rodzicom druga połowa. Jeśli rodziców już nie ma, ich część przechodzi na ich pozostałe dzieci, czyli rodzeństwo spadkodawcy, a dalej na ich dzieci.

Drugi porządek rozplątuje się w praktyce najgorzej, bo rozgałęzia się w bok, a nie w dół. Zamiast dzieci, które się znają, dostajecie kuzynów w trzech państwach, którzy nigdy się nie widzieli i którzy o nieruchomości często słyszą po raz pierwszy, gdy zadzwoni notariusz.

Gdy ktoś mówi wam, że zmarły nie miał dzieci, to nie upraszcza sprawy. To ją komplikuje.

Uprawnieni do zachowku

Zstępni i małżonek są uprawnieni do zachowku, przysługuje im część spadku, której testament nie może im odebrać. Zachowek wynosi połowę tego, co przypadłoby im ustawowo. Rodzice i dalsi wstępni są uprawnieni tylko przy dodatkowych warunkach dotyczących zdolności do pracy i środków utrzymania.

Dla kupującego oznacza to jedno: jeśli istnieje testament, który kogoś wyłącza, istnieje też możliwość, że ta osoba upomni się o swój zachowek. Dopóki to nie jest rozstrzygnięte, własność nie jest pewna.

Odrzucenie i przeniesienie

Spadkobierca może odrzucić spadek. Odrzucenie działa tak, jakby nigdy nie był spadkobiercą, a jego udział rozdziela się na pozostałych. W dużych rodzinach to częsty i bardzo użyteczny mechanizm, bo liczbę współwłaścicieli można dobrowolnie zredukować do jednego lub dwóch.

Jest też przeniesienie, gdy spadkobierca rezygnuje na rzecz konkretnej osoby. Prawnie to nie odrzucenie, lecz przyjęcie i następnie przeniesienie, a podatkowo traktuje się to inaczej. Różnicę musi wyjaśnić notariusz przed posiedzeniem, bo później oświadczenia nie da się zmienić.

Gdy zmarł także spadkobierca

To najważniejszy szczegół całego poradnika i miejsce, w którym terminy się podwajają. Jeśli spadkobierca przeżył spadkodawcę, ale w międzyczasie sam zmarł, jego udział wchodzi do jego własnego spadku. Żeby rozwiązać pierwszy, trzeba przeprowadzić także drugi, a nierzadko i trzeci.

Gdy ktoś mówi wam, że czeka się na spadek, pierwsze pytanie nie brzmi, ile to trwa, lecz ile ich jest. To jedno pytanie oddziela sprawę na kilka miesięcy od sprawy na kilka lat.

Gdy zmarły mieszkał za granicą

To zasługuje na osobny rozdział, bo na Pelješacu zdarza się częściej niż gdzie indziej w Chorwacji i bo zasady różnią się w zależności od tego, gdzie osoba mieszkała i kiedy zmarła.

W Unii Europejskiej

Do zgonów od 17 sierpnia 2015 roku stosuje się europejskie rozporządzenie spadkowe. Zasadą jest, że do całego spadku stosuje się prawo państwa, w którym osoba miała miejsce zwykłego pobytu w chwili śmierci, chyba że w testamencie wybrała prawo swojego obywatelstwa.

Praktyczny skutek jest taki, że obywatel Chorwacji, który dziesięciolecia mieszkał w Niemczech i nie dokonał wyboru prawa, może być dziedziczony według prawa niemieckiego, łącznie z domem w Chorwacji. Krąg spadkobierców i ich udziały nie są wtedy ustalane według chorwackich porządków dziedziczenia.

To jedna z niewielu sytuacji, w których zgadywanie się nie opłaca. Jeśli zmarły mieszkał za granicą, pierwsze pytanie do prawnika brzmi, jakie prawo ma zastosowanie, bo od tego zależy, kto w ogóle jest spadkobiercą.

Europejskie poświadczenie spadkowe

Obok rozporządzenia istnieje europejskie poświadczenie spadkowe. To dokument, którym spadkobierca wykazuje swój status we wszystkich państwach członkowskich związanych rozporządzeniem, bez odrębnego postępowania o uznanie. Dla rodziny rozproszonej po kilku państwach jest to najszybsza droga, bo unika się prowadzenia osobnych postępowań w każdym państwie.

Jeśli w rodzinie takie poświadczenie już istnieje, powiedzcie o tym notariuszowi od razu. Znacznie skraca pracę.

Poza Unią Europejską

Dla spadkobierców i zmarłych ze Stanów Zjednoczonych, Australii, Nowej Zelandii czy Ameryki Południowej rozporządzenie nie obowiązuje. Tam idzie się drogą klasyczną: zagraniczne dokumenty o zgonie i o dziedziczeniu, poświadczone apostille, przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego, a następnie chorwackie postępowanie dla nieruchomości położonej w Chorwacji.

To nie jest niemożliwe i robi się to regularnie, ale jest wolne. Każdy dokument podróżuje, każdy jest poświadczany i tłumaczony, a różnica stref czasowych i świąt potrafi wydłużyć sprawę o tygodnie. Jeśli w sprawie jest spadkobierca zamorski, liczcie się z tym od początku.

Do zgonów sprzed 17 sierpnia 2015 roku stosuje się wcześniejsze zasady chorwackiego prawa prywatnego międzynarodowego. To pytanie do prawnika, a nie coś, co da się rozstrzygnąć założeniem.

Jak się to rozwiązuje, krok po kroku

Postępowanie jest ustandaryzowane i nie jest tajemnicą. Prowadzi je notariusz, a nie adwokat, choć adwokat z boku jest niemal zawsze przydatny, zwłaszcza gdy czeka kupujący.

1. Akt zgonu. Jeśli postępowania nie było, bo aktu nigdy nie przekazano, uzyskuje się odpis z rejestru zgonów. Przy zgonie za granicą potrzebny jest dokument zagraniczny, przetłumaczony i zalegalizowany, oraz jego wpis do rejestrów chorwackich.
2. Wniosek o wszczęcie. Postępowanie może wszcząć każda osoba mająca interes prawny, czyli każdy spadkobierca. Zgoda pozostałych nie jest do tego potrzebna, co ma znaczenie, gdy jeden członek rodziny jest gotów pracować, a reszta jest bierna.
3. Spis majątku. Wymienia się wszystko, co wchodzi do spadku. Tu popełnia się najwięcej błędów, przez pominięcie starych działek. Zaleca się uzyskać wykaz wszystkich działek wpisanych na nazwisko zmarłego w danej gminie katastralnej, zamiast polegać na pamięci rodziny.
4. Ustalenie spadkobierców. Notariusz ustala krąg spadkobierców, uzyskuje akty urodzenia i małżeństwa, sprawdza, czy ktoś zmarł, i wzywa wszystkich na posiedzenie.
5. Posiedzenie. Spadkobiercy składają oświadczenia: przyjmują, odrzucają albo przenoszą. Kto się nie stawi, nie blokuje postępowania, bo wtedy uznaje się, że przyjmuje spadek.
6. Postanowienie spadkowe. Notariusz je wydaje i doręcza wszystkim. Po upływie terminu do zaskarżenia staje się prawomocne. Do tego momentu nie nadaje się do obrotu.
7. Wpis do księgi wieczystej. Postanowienie trafia do wydziału ksiąg wieczystych i spadkobiercy zostają wpisani jako właściciele. Dopiero od tej chwili mogą skutecznie sprzedać.

Dla kupującego cały sens postępowania tkwi w ostatnim kroku. Wszystko przed nim to przygotowanie. Dopiero wpis tworzy osobę, która może podpisać umowę sprzedaży i dać wam oświadczenie, na podstawie którego sami się wpisujecie.

Gdy działki nie ujęto we wcześniejszym spadku

Jeśli spadek przeprowadzono dawno, ale teraz pojawiła się działka, której w nim nie było, nie powtarza się wszystkiego. Dla ujawnionego później majątku wydaje się uzupełniające postanowienie, w krótszym postępowaniu i na podstawie już ustalonego kręgu spadkobierców.

To jeden z szybszych scenariuszy i warto go wyraźnie sprawdzić, zanim założycie najgorsze. Pytanie brzmi: czy spadek w ogóle przeprowadzono, a jeśli tak, jakie działki objął. Odpowiedź jest w postanowieniu, a postanowienie rodzina zwykle ma w szufladzie.

Ile trwa i ile kosztuje

Czas jest tu znacznie większym kosztem niż pieniądze, co jest odwrotnością tego, czego ludzie oczekują.

Czas

• Wszyscy spadkobiercy znani, w Chorwacji i zgodni: liczcie w miesiącach, nie w latach.
• Spadkobierca za granicą, znany i dostępny: doliczcie czas na pełnomocnictwo, poświadczenie, apostille i doręczenie.
• Spadkobierca o nieznanym adresie: postępowanie toczy się przez ustanowionego kuratora, ale zauważalnie wolniej.
• Spadkobierca, który sam zmarł: otwiera się drugi spadek i termin liczy się w latach.
• Zmarły mieszkał za granicą: doliczcie ustalenie prawa właściwego przed czymkolwiek innym.
• Spadkobierca przeciwny sprzedaży: postępowanie spadkowe i tak się zakończy, ale sprzedaż całości nie musi być możliwa nawet potem.

Te przedziały podajemy jako rząd wielkości, a nie jako obietnicę. Realną ocenę dla konkretnej sprawy daje prowadzący ją notariusz, i jest to pytanie na początek, a nie na koniec.

Pieniądze

Koszty samego postępowania są w stosunku do wartości nieruchomości niewielkie. Płaci się wynagrodzenie notariusza ustalane według wartości spadku, następnie uzyskanie dokumentów, tłumaczenia i poświadczenia dla wszystkiego z zagranicy oraz opłatę za wpis.

Konkretnych kwot celowo nie podajemy, bo zależą od wartości spadku i liczby dokumentów, a taryfy się zmieniają. Notariusz poda je z góry i jest to pytanie, na które zawsze dostaje się odpowiedź.

Podatek

W najczęstszym przypadku podatku od spadku nie ma. Małżonek oraz zstępni i wstępni w linii prostej są zwolnieni ustawowo. Dla pozostałych spadkobierców stawka wynosi 4 procent. Zatem w klasycznej sytuacji rodzinnej, gdy dzieci dziedziczą po rodzicu, podatku nie ma, co regularnie mile zaskakuje.

Wasz koszt jako kupujących jest od tego oddzielony i taki sam jak przy każdym innym zakupie. Podatek od obrotu, notariusz, prawnik i opłaty są opisane w poradniku o kosztach zakupu nieruchomości.

Tym, co naprawdę kosztuje, jest czas, w którym nie możecie dysponować nieruchomością, a często nawet zacząć prac. Jeśli kupujecie dom do remontu, jeden stracony sezon oznacza rok późniejsze wprowadzenie się i jeszcze jedną zimę, w której pusty kamienny dom dodatkowo niszczeje.

Gdy nie wszyscy mogą lub chcą

Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebni są wszyscy współwłaściciele. Nie większość, wszyscy. Na tym punkcie upada najwięcej ustaleń i warto wiedzieć, jakie są opcje.

Odkupienie udziału

Współwłaściciel może samodzielnie sprzedać swój udział, bez zgody pozostałych. W praktyce oznacza to, że współwłaściciele mogą się wzajemnie wykupywać, aż własność skupi się w jednych lub dwóch rękach, po czym sprzedaż jest prosta. W rodzinach, które się dogadują, to najczystsza droga i często biegnie równolegle z postępowaniem spadkowym.

Dla was jako kupujących zakup udziału niemal nigdy nie jest dobrym pomysłem. Kupowalibyście ułamek, a nie dom, i znaleźlibyście się we współwłasności z ludźmi, których nie znacie i z którymi trzeba by uzgadniać każdą decyzję, od dachu po to, czy wolno tam nocować. Są sytuacje, w których to ma sens, na przykład gdy odkupujecie ostatni brakujący udział, ale to wyjątki i wymagają prawnika od pierwszej minuty.

Zniesienie współwłasności

Jeśli współwłaściciele nie mogą się dogadać, każdy z nich może żądać zniesienia. Przeprowadza się je przez podział fizyczny, gdy nieruchomość jest podzielna, przez spłatę, gdy nie jest, albo przez sprzedaż i podział ceny, gdy i to nie jest możliwe.

Stary kamienny dom w zabudowie zwykle nie jest fizycznie podzielny, więc w praktyce sprowadza się to do spłaty albo do sprzedaży publicznej. Sprzedaż publiczna osiąga ceny poniżej rynkowych, trwa długo i nikt nie wychodzi z niej zadowolony. Dlatego ugoda między spadkobiercami jest niemal zawsze korzystniejsza dla wszystkich, także dla tego, który się sprzeciwia. Ten argument warto wyłożyć w rozmowach rodzinnych wcześnie.

Spadkobierca za granicą

Spadkobierca mieszkający za granicą nie musi przyjeżdżać. Udziela pełnomocnictwa, poświadczonego przez notariusza w państwie zamieszkania, z apostille, albo poświadczonego w chorwackim konsulacie. Pełnomocnictwo musi być dostatecznie precyzyjne i wyraźnie obejmować rozporządzanie nieruchomością, bo pełnomocnictwo ogólne regularnie do tego nie wystarcza.

To częsta przyczyna utraty kilku tygodni: pełnomocnictwo przychodzi, a potem okazuje się, że nie obejmuje tego, co trzeba, więc cała pętla się powtarza. Niech tekst sporządzi chorwacki notariusz lub prawnik i wyśle spadkobiercy do poświadczenia, a nie odwrotnie.

Spadkobierca, którego nie da się odnaleźć

Jeśli adres jest nieznany, postępowanie się nie zatrzymuje. Sąd może ustanowić kuratora chroniącego interesy osoby nieobecnej i postępowanie toczy się dalej. Jest wolniej i drożej, ale to nie ślepy zaułek.

Trzeba znać też drugą stronę. Nieruchomość nabyta w ten sposób niesie nieco wyższe ryzyko, bo osoba nieobecna może się później pojawić i kwestionować. Prawnik powie wam, jak realne jest to ryzyko w konkretnej sprawie i jak się je zabezpiecza.

Kto mieszka w domu

Praktyczne pytanie, które rzadko pada na czas: czy ktoś teraz korzysta z domu. Przy nieruchomościach odziedziczonych odpowiedź bardzo często brzmi tak, bo ktoś z rodziny został, spędza tam lato albo przynajmniej zostawił w środku rzeczy.

Jeśli to jeden ze współwłaścicieli, ma prawo korzystać ze wspólnej rzeczy i jego zamieszkiwanie nie jest bezprawne. Sprzedaż gasi to prawo, ale opróżnienie trzeba uzgodnić i wpisać do umowy, z terminem i ze skutkiem na wypadek jego niedotrzymania. Ustna obietnica, że rzeczy znikną do wiosny, nie jest terminem.

Jeśli mieszka tam ktoś, kto nie jest współwłaścicielem, sprawdźcie podstawę. Najem, użyczenie i prawo mieszkania wpisane w dziale C to trzy bardzo różne sytuacje, a ostatnia wiąże was także po zakupie. Pytanie brzmi: kto jest w środku, na jakiej podstawie i kiedy się wyprowadza.

Zasiedzenie

Czasem jeden członek rodziny przez dziesięciolecia sam korzystał z domu, utrzymywał go i płacił koszty, a teraz powołuje się na zasiedzenie. Dla nieruchomości terminy wynoszą dziesięć lat dla posiadacza w dobrej wierze i w dobrym tytule oraz dwadzieścia lat dla posiadacza w dobrej wierze.

Takie roszczenie rozstrzyga się w procesie, a nie w postępowaniu spadkowym, i może trwać latami. Jeśli usłyszycie to słowo, to moment na prawnika, a nie na ofertę. Dopóki proces trwa, nikt nie wie, kto jest właścicielem, więc nie ma też skutecznej sprzedaży.

Jak kupować, gdy postępowanie jeszcze trwa

To pytanie dociera do nas najczęściej, a odpowiedź nie jest ani prostym tak, ani prostym nie.

Nie możecie się wpisać, dopóki spadkobiercy nie są wpisani, bo własności nie da się nabyć od osoby, która w księdze nie istnieje jako właściciel. Ale możecie skutecznie umówić zakup i zabezpieczyć swoją pozycję na moment, gdy to nastąpi.

Zwykła struktura, która działa, wygląda tak:

• Umowa przedwstępna podpisana przez wszystkich spadkobierców, nie tylko przez tego, który z wami rozmawiał. Jeden podpis nie wiąże pozostałych i jest wart dokładnie tyle, ile jego udział.
• Zadatek na depozycie, u prawnika lub notariusza, a nie bezpośrednio dla sprzedających. Pieniądze uwalnia się dopiero po spełnieniu umówionych warunków.
• Termin, do którego spadek musi być prawomocnie przeprowadzony, z jasnym skutkiem na wypadek jego niedotrzymania. Bez terminu umowa przedwstępna wiąże was, a ich nie ponagla.
• Wpis spadkobierców jako warunek zawarcia umowy głównej.
• Zapłata reszty ceny dopiero za oświadczeniem o wpisie, czyli za dokumentem, na podstawie którego od razu się wpisujecie.
• Wzmianka o pierwszeństwie lub wpis warunkowy, o ile w konkretnej sprawie jest możliwy, jako dodatkowa ochrona waszej pozycji.

Taką umowę przedwstępną sporządza prawnik, który reprezentuje was, a nie sprzedającego i nie pośrednika. To jedna z niewielu części zakupu, w której oszczędzanie na prawniku jest bezpośrednio i wymiernie drogie.

Jest też możliwość, coraz lepsza, że spadkobiercy najpierw prawomocnie przeprowadzą spadek i dopiero wtedy wyjdą na rynek. Czyste dokumenty podnoszą cenę i skracają negocjacje, a sprzedający nie negocjuje pod presją. Piszemy o tym z perspektywy sprzedającego w poradniku o tym, ile warta jest wasza nieruchomość.

Jak to wygląda w rzeczywistości

Poniższy przykład złożony jest z kilku spraw, przez które przeszliśmy, i nie dotyczy żadnej konkretnej nieruchomości. Liczby i terminy są typowe, nie obiecane.

Kamienny dom we wsi, dwie kondygnacje, pusty od jakichś dwudziestu lat. W księdze wieczystej jako właściciel figuruje człowiek urodzony w 1908 roku, własność 1/1. Spadku nigdy nie przeprowadzono, bo rodzina korzystała z domu wspólnie i nikomu nie były potrzebne pieniądze.

Pierwsza weryfikacja pokazuje pięcioro dzieci. Troje zmarło, każde z własnymi dziećmi, więc krąg spadkobierców to piętnaście osób. Jedenaście mieszka w Chorwacji, dwoje w Niemczech, dwoje w Nowej Zelandii. Brzmi jak sprawa, od której się odchodzi.

Ale dwie okoliczności zmieniają obraz. Po pierwsze, nikt nie jest w sporze. Nie ma procesu, nie ma roszczenia o zasiedzenie, nikt nie mieszka w domu i nikt nie ma szczególnego interesu, by go zatrzymać. Po drugie, w rodzinie jest jedna osoba, której wszyscy słuchają i która jest gotowa poprowadzić sprawę. Te dwie rzeczy razem ważą więcej niż liczba spadkobierców.

Postępowanie biegnie tak. Wniosek zostaje złożony, notariusz ustala krąg spadkobierców i uzyskuje akty stanu cywilnego. Dla dwojga z Nowej Zelandii potrzebne jest pełnomocnictwo z apostille, które za pierwszym razem wraca, bo nie obejmuje wyraźnie rozporządzania nieruchomością, więc się je powtarza. Dla jednego spadkobiercy zmarłego po spadkodawcy otwiera się drugi, krótszy spadek.

Od wniosku do prawomocnego postanowienia mija nieco ponad rok. Wpis po tym idzie szybko. Kupujący był znany przez cały czas, z umową przedwstępną podpisaną przez wszystkich, z zadatkiem na depozycie adwokackim i z terminem, który raz przedłużono za zgodą obu stron.

Tym, co uczyniło tę sprawę rozwiązywalną, nie była mała liczba spadkobierców, bo było ich piętnaścioro. Był to brak sporu i obecność jednej osoby prowadzącej sprawę. Gdy szukacie różnicy między sprawą, która idzie, a taką, która nie idzie, szukajcie tych dwóch rzeczy, a nie liczby nazwisk w odpisie.

Kiedy to okazja, a kiedy nie

Tu wracamy do tego, od czego zaczęliśmy. Nasza rada z innych poradników, by unikać nieuregulowanej współwłasności, nadal obowiązuje jako reguła. Wyjątki są rozpoznawalne i warto wiedzieć, jak wyglądają.

Przypadki, w których warto zostać

• Spadkobierców jest niewielu, są znani i rozmawiają ze sobą.
• Wszyscy mieszkają w Chorwacji albo są przynajmniej dostępni i gotowi udzielić pełnomocnictwa.
• Spadku nigdy nie przeprowadzono tylko dlatego, że nikomu nie był potrzebny, a nie dlatego, że jest spór.
• Jest w rodzinie jedna osoba, która prowadzi sprawę i której pozostali słuchają.
• Chodzi o uzupełniające postanowienie dla pominiętej działki, przy już ustalonym kręgu spadkobierców.
• Istnieje europejskie poświadczenie spadkowe albo prawomocne orzeczenie z innego państwa.
• Cena odzwierciedla stan dokumentów, a nie cenę, jakiej żądano by przy wszystkim uporządkowanym.

Przypadki, w których odradzamy

• Spadkobierców jest więcej niż kilkoro i części nie zna się nawet z nazwiska.
• Któryś ze spadkobierców zmarł, a jego spadku nawet nie otwarto.
• Ktoś wyraźnie nie chce sprzedać, choćby pozostali byli zgodni.
• W grze jest roszczenie o zasiedzenie albo jakikolwiek proces o własność.
• W dziale C widnieje wzmianka o sporze albo prawo mieszkania na rzecz członka rodziny.
• Sprzedający żąda pieniędzy, zanim ktokolwiek zostanie wpisany jako właściciel.
• Żaden ze spadkobierców nie jest gotów zapłacić za postępowanie, a oczekuje się, że zrobi to kupujący.

Ten ostatni punkt zasługuje na dodatkowe zdanie. Kupujący czasem proponują, że sami sfinansują przeprowadzenie spadku, żeby przyspieszyć sprawę. Wydaje się to rozsądne, a w rzeczywistości oznacza, że płacicie za postępowanie dotyczące nieruchomości, której nie kupiliście i do której nie macie żadnego prawa, prowadzone przez ludzi, którzy w międzyczasie mogą sprzedać komuś innemu. Jeśli mimo to tak robicie, musi to być uregulowane umową i zabezpieczone, a nie ustalone na słowo.

Jak my to prowadzimy

Ta część pracy jest powodem, dla którego w ogóle istniejemy jako agencja, a nie jako portal z ogłoszeniami.

Gdy ktoś zgłasza nam, że chciałby sprzedać dom, pierwszą rzeczą, którą robimy, nie jest fotografowanie, lecz sprawdzenie dokumentów. Uzyskujemy odpis z księgi wieczystej i wgląd do katastru dla każdej działki, porównujemy je i ustalamy, kto jest wpisany, jakie są udziały i czy spadek został przeprowadzony. Robimy to, zanim uzgodnimy cenę, bo cena bez tej informacji nie jest ceną, lecz życzeniem.

Jeśli spadek nie został przeprowadzony, mówimy właścicielowi to samo, co piszemy tutaj: to trzeba rozwiązać przed wyjściem na rynek. Inaczej będziecie negocjować ze słabszej pozycji, a pierwszy poważny kupujący z prawnikiem znajdzie dokładnie to, co znaleźliśmy my, tylko w środku negocjacji, gdy każde ustalenie staje się powodem do obniżenia ceny.

Tym, co naprawdę możemy zaoferować, jest to, że znamy rodziny. Na półwyspie, gdzie wszyscy się znają, pytanie, kim są spadkobiercy i gdzie są, często nie jest pytaniem prawnym, lecz praktycznym, a odpowiedź znajduje się w rozmowie we wsi wcześniej niż w jakimkolwiek rejestrze. Wiedza, że trzeci syn wyjechał do Auckland w 1971 roku i że jego wnuczka spędza lato w sąsiedniej miejscowości, nie jest informacją zapisaną w żadnej bazie. To praca, której nie wykona nikt, kto patrzy na półwysep z daleka.

I ostatnie, prawdopodobnie najważniejsze: nieruchomości z nieuregulowanym spadkiem nie wprowadzamy do oferty tak, jakby była gotowa do sprzedaży. Jeśli widzicie ją u nas, stan dokumentów jest opisany w ogłoszeniu. Jeśli coś nie jest rozwiązane, usłyszycie to od nas, zanim zarezerwujecie podróż, a nie po tym, jak za nią zapłaciliście.

Czego wymagać, zanim cokolwiek zapłacicie

Pytania na pierwszą rozmowę

Te sześć pytań zadajcie od razu, przed podróżą i przed oglądaniem. Odpowiedzi oddzielają sprawę na kilka miesięcy od takiej, która się nie rozwiąże, a nie wymagają ani prawnika, ani kosztów.

1. Czy spadek został przeprowadzony, a jeśli tak, czy obejmuje właśnie te działki?
2. Ilu jest spadkobierców i czy wszyscy zgadzają się na sprzedaż?
3. Czy któryś ze spadkobierców zmarł po spadkodawcy?
4. Gdzie są spadkobiercy i czy ktoś jest poza Unią Europejską?
5. Czy istnieje jakikolwiek spór, proces albo roszczenie o zasiedzenie?
6. Czy ktoś obecnie korzysta z domu i na jakiej podstawie?

Jeśli na któreś z tych pytań nikt nie zna odpowiedzi, to samo w sobie jest odpowiedzią. Oznacza, że dokumentów nie sprawdzono i że jesteście pierwszą osobą, która je otwiera.

Dokumenty, których żądacie

To lista warta przejścia dla każdej nieruchomości, której dokumenty noszą jakikolwiek ślad dziedziczenia. Odpowiedzi żądajcie na piśmie i od prawnika prowadzącego wasz zakup, a nie od sprzedającego i nie od nas.

• Odpis z księgi wieczystej dla każdej działki, ze sprawdzeniem wszystkich współwłaścicieli i wszystkich obciążeń w dziale C.
• Prawomocne postanowienie spadkowe, z wyraźnym sprawdzeniem, czy obejmuje właśnie te działki, które kupujecie.
• Listę wszystkich spadkobierców z informacją, gdzie są i kto z nich już udzielił pełnomocnictwa.
• Informację, czy któryś ze spadkobierców zmarł po spadkodawcy i czy wszczęto dla niego postępowanie.
• Informację, gdzie zmarły miał miejsce zwykłego pobytu, bo od tego zależy prawo właściwe.
• Potwierdzenie, że nie toczy się żaden proces, w tym o zasiedzenie lub zniesienie współwłasności.
• Zgodność księgi wieczystej i katastru, która na Pelješacu jest częstszym problemem, niż można by oczekiwać.
• Dokumenty samego budynku: zaświadczenie dla budowli sprzed 15 lutego 1968 roku albo decyzję o stanie wykonanym dla wszystkiego, co dobudowano.
• Informację o dojeździe, a jeśli droga biegnie przez cudzą działkę, wpisaną służebność.

Trzy ostatnie punkty nie mają bezpośredniego związku z dziedziczeniem, ale w takich sprawach niemal zawsze pojawiają się razem. Dom, którego przez sześćdziesiąt lat nikt nie ruszył prawnie, zwykle nie był ruszany także budowlanie, więc obok spadku rozwiązuje się legalizację, a nierzadko i drogę dojazdową. O tym, co to znaczy dla remontu i budżetu, piszemy w poradniku o kamiennych domach do remontu, a o tym, jak czytać powierzchnie z dokumentów, w poradniku o powierzchni użytkowej i brutto.

Następny krok

Jeśli macie na oku konkretny dom i widzicie w dokumentach coś z tego, co opisaliśmy, przyślijcie nam adres albo numer działki. Powiemy, co o nim wiemy, kim jest rodzina i czy to sprawa, która się rozwiąże, czy nie, także wtedy, gdy odpowiedź brzmi, że nie należy go kupować.

Jeśli odziedziczyliście coś na Pelješacu i nie wiecie, od czego zacząć, napiszcie do nas. Pierwszy krok jest zawsze ten sam i zawsze tańszy, niż ludzie myślą: wziąć odpis i zobaczyć, co w nim naprawdę stoi.

A jeśli chcecie zobaczyć, co jest obecnie w ofercie z czystymi dokumentami, zobaczcie nieruchomości.