Kauf von Erben in Kroatien: wie ein ungeregelter Nachlass gelöst wird

Wenn Sie auf Pelješac je nach einem alten Steinhaus gefragt haben, das offensichtlich niemand nutzt, haben Sie dieselbe Antwort gehört. Das Haus gehörte jemandem, der verstorben ist, inzwischen sind es mehrere, einer ist in Amerika, eine spricht nicht mit den anderen, und niemand weiß genau, wem was gehört. Dann endet das Gespräch.

In unseren anderen Ratgebern haben wir genau das selbst als Grund zum Verzicht genannt. Im Ratgeber zu Steinhäusern zur Renovierung steht ungeklärtes Miteigentum an erster Stelle der Situationen, in denen wir vom Kauf abraten. Das gilt weiterhin für die meisten Fälle, und wir nehmen kein Wort davon zurück.

Aber es ist nicht die ganze Geschichte, und es ist Zeit, die zweite Hälfte zu schreiben. Ein Teil der besten Häuser auf der Halbinsel sind genau diese Häuser. Sie sind nicht verkauft, weil sie nicht verkaufsbereit waren, nicht weil mit ihnen etwas nicht stimmt. Der Unterschied zwischen einem Fall, der sich in wenigen Monaten löst, und einem, der sich nie löst, ist im Voraus sichtbar, aus den Unterlagen, bevor sich jemand in eine Aussicht verliebt.

Dieser Ratgeber erklärt, wie ein ungeregelter Nachlass tatsächlich aussieht, wie er gelöst wird, wie lange das dauert, woran Sie den erkennen, der sich nicht lösen wird, und wie man kauft, während das Verfahren noch läuft. Er ist aus Käufersicht geschrieben, nützt aber ebenso einem Eigentümer, der auf Pelješac etwas geerbt hat und nicht weiß, wo er anfangen soll.

Eine Anmerkung vorab. Dies ist ein Ratgeber, keine Rechtsberatung. Er erklärt, wie die Dinge funktionieren, damit Sie wissen, was Sie fragen und verlangen müssen. Entscheidungen zu einer konkreten Immobilie treffen Sie mit einem Anwalt, der Sie vertritt.

Warum so viele Häuser auf Pelješac mehrere Eigentümer haben

Das ist keine juristische Anomalie, sondern die Folge zweier Dinge, die gleichzeitig geschehen sind: der Art, wie in Kroatien geerbt wird, und der Art, wie man die Halbinsel verlassen hat.

Wie aus einem Eigentümer zwölf werden

Das kroatische Erbrecht teilt das Vermögen zu gleichen Teilen unter den Kindern auf. Es gibt keinen Erstgeborenen, der das Haus übernimmt, keine Regel, die einen Besitz zusammenhält, und keinen Mechanismus, der ein Familienhaus automatisch in einer Hand behält.

Nehmen wir ein typisches Beispiel. Ein Mann stirbt 1968 und hinterlässt ein Haus und vier Kinder. Das Haus wird Eigentum von vier Personen, je ein Viertel. Niemand verkauft etwas, weil niemand das Geld braucht und das Haus ohnehin das Familienhaus ist.

Bis 2005 sind drei dieser vier Kinder ebenfalls verstorben, jedes mit eigenen Kindern. Das erste Viertel teilt sich auf drei, das zweite auf zwei, das dritte auf vier. Statt vier Eigentümern sind es nun zehn, mit Anteilen wie 1/12, 1/8 und 1/16. Keiner von ihnen hat etwas Ungewöhnliches getan. Sie sind lediglich in der Reihenfolge gestorben, in der Menschen sterben.

Bis heute ist auch ein Teil dieser Generation verstorben, was fünfzehn bis zwanzig Personen ergibt, verteilt über Familienzweige, die einander kaum kennen und von denen sich manche nie begegnet sind. Die Summe aller Anteile ergibt weiterhin sauber 1/1. Das Dokument ist mathematisch perfekt und praktisch unbrauchbar.

Auswanderung und das Haus, das niemand verkauft

Der zweite Teil der Geschichte ist das Weggehen. Von Pelješac und den umliegenden Inseln ging man in Wellen fort, zuerst nach Amerika, Australien, Neuseeland und Südamerika, später nach Zagreb, Split und Deutschland. Die seemännische Tradition der Halbinsel bedeutete, dass Weggehen ein normaler Lebensweg war und keine Ausnahme.

Entscheidend ist, dass die Menschen weggingen, die Häuser aber nicht verkauften. Das Haus im Dorf blieb der Ort, an den man im Sommer zurückkehrt, in dem die Möbel stehen und den niemand anrührt. Solange ein Verwandter darin wohnte, das Dach hielt und die geringen Kosten trug, hatte niemand einen Anlass, die rechtliche Frage zu öffnen. Sie zu öffnen hieß, fünfzehn Menschen um eine Entscheidung zu bitten, die sie nicht treffen mussten.

Deshalb stehen im Grundbuch auf Pelješac bis heute Namen von Menschen, die zu Beginn des vorigen Jahrhunderts geboren wurden. Niemand hat etwas falsch gemacht. Es bestand schlicht kein Bedarf, weil nichts verkauft wurde.

Warum das Problem erst jetzt auftaucht

Der Bedarf entsteht erst, wenn jemand verkaufen will, wenn eine Bank Sicherheiten verlangt, wenn gebaut werden soll oder wenn das Haus zu verfallen beginnt und entschieden werden muss, wer das Dach zahlt. Dann muss in einem einzigen Gespräch geklärt werden, was sechzig Jahre ruhig dagelegen hat.

Für einen Käufer ist das aus einem Grund wichtig. Die Zeit, die das Problem geschaffen hat, verging langsam, und die Zeit, es zu lösen, bemisst sich nach Ihrer Frist, Ihrer Saison und Ihrem Budget. Deshalb wird der Zustand der Unterlagen zuerst geprüft und nicht zuletzt.

Was ein Nachlassverfahren ist und warum so viele nie durchgeführt wurden

Das Nachlassverfahren stellt fest, wer die Erben sind und was jeder geerbt hat. In Kroatien führt es ein Notar als Gerichtskommissär, und es endet mit einem Erbschein.

Eigentum entsteht mit dem Tod, nicht mit dem Erbschein

Das Erste, was man verstehen muss, und was fast jeden ausländischen Käufer überrascht: Eigentum wird nicht durch diesen Erbschein erworben. Nach kroatischem Recht geht das Vermögen im Zeitpunkt des Todes automatisch auf die Erben über, ohne Handlung und ohne Antrag. Der Erbschein stellt lediglich fest, was bereits geschehen ist.

Die Erben sind seit dem Todestag Eigentümer. Der Erbschein begründet ihr Eigentum nicht, er beweist es.

Das klingt nach einer juristischen Feinheit, hat aber sehr praktische Folgen. Es bedeutet, dass es keine Frist für die Nachlassregelung gibt, dass nichts verfällt und dass das Erbrecht durch Zeitablauf nicht verloren geht. Ein Enkel kann den Nachlass eines 1961 verstorbenen Großvaters regeln lassen, und das ist weder besonders noch außergewöhnlich. Auf Pelješac ist es Alltag.

Es bedeutet aber auch das Zweite, das für Sie als Käufer entscheidend ist: solange kein Erbschein vorliegt, steht im Grundbuch weiterhin der Verstorbene als Eigentümer. Die Erben sind Eigentümer, aber nirgends eingetragen, also können sie weder verkaufen noch belasten. Für eine Eigentumsübertragung braucht es den Eingetragenen, und der Eingetragene ist vor einem halben Jahrhundert gestorben.

Der Ausdruck "von den Erben kaufen" ist also genauer, als er klingt. Sie kaufen tatsächlich von ihnen. Sie müssen nur zuerst eingetragen werden.

Warum das Verfahren ausbleibt

Das Verfahren wird in der Regel von Amts wegen eingeleitet, wenn der Standesbeamte dem Gericht die Sterbeurkunde übermittelt. In der Praxis bleibt es aus einigen wenigen Gründen aus, die sich ständig wiederholen:

• Der Tod trat im Ausland ein und wurde einem kroatischen Standesamt nie gemeldet, es gibt also keine Sterbeurkunde und das Gericht hat nie erfahren, dass ein Verfahren fällig war.
• Der Nachlass wurde geregelt, aber nur für einen Teil des Vermögens. Angemeldet wurde, was bekannt war, während alte Parzellen im Feld, Weiden, Höfe und Wege gar nicht erwähnt wurden, weil niemand von ihnen wusste.
• Die Erben haben sich mündlich geeinigt. Jemand nutzt das Haus, die anderen widersprechen nicht, und das passt allen jahrelang, bis jemand verkaufen will.
• Niemand wollte das Thema öffnen, aus Angst vor Streit in der Familie, und die Immobilie wurde von niemandem als Geld gebraucht.
• Das Verfahren begann und blieb stehen, weil die Adresse eines Erben nicht ermittelt werden konnte und niemand weiter darauf gedrängt hat.

Keiner dieser Gründe ist für sich genommen ein rechtliches Problem. Alle sind lösbar. Aber jeder bedeutet, dass Arbeit, die vor dreißig Jahren zu erledigen war, nun von jemandem erledigt werden muss, der kaufen oder verkaufen will, innerhalb einer Frist, die er sich selbst setzt.

Was gilt, wenn ein Testament vorliegt

Ein Testament ändert, wer erbt, aber es ändert nichts am Verfahren. Der Nachlass wird weiterhin geregelt, nur richtet sich die Verteilung nach dem Testament statt nach der gesetzlichen Erbfolge.

Auf Pelješac gibt es seltener Testamente, als Sie erwarten würden, und wo es eines gibt, ist es meist einfach. Wichtig ist, dass ein Testament die Pflichtteilsberechtigten nicht ausschließen kann, worauf wir weiter unten eingehen. Wenn ein Testament existiert, verlangen Sie frühzeitig Einsicht, denn daran erkennt man, ob mit einer Anfechtung zu rechnen ist.

Wie Sie das am Grundbuchauszug erkennen

Das sieht man vor jeder Besichtigung, aus den Unterlagen, und es ist der einzige Teil der Prüfung, den Sie selbst und kostenlos erledigen können. Der Grundbuchauszug ist öffentlich und online über das gemeinsame Informationssystem von Grundbuch und Kataster abrufbar. Sie brauchen nur die Katastergemeinde und die Parzellennummer.

Die drei Teile des Auszugs

Der Auszug hat drei Teile, und jeder beantwortet eine andere Frage. Es lohnt sich, sie zu unterscheiden, denn üblicherweise schaut man nur auf den zweiten.

• Blatt A, das Bestandsblatt. Was die Parzelle ist: Nummer, Fläche, Bebauung, Nutzungsart.
• Blatt B, das Eigentumsblatt. Wer Eigentümer ist und in welchem Anteil. Hier zeigt sich ein ungeregelter Nachlass.
• Blatt C, das Lastenblatt. Was die Immobilie belastet: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Streitanmerkungen.

Bei Erbfällen ist Blatt C wichtiger, als es scheint. Ein zugunsten eines Familienmitglieds eingetragenes Wohnrecht überdauert den Verkauf, und eine Streitanmerkung bedeutet, dass bereits jemand ein Verfahren um diese Immobilie führt.

Die Anzeichen eines ungeregelten Nachlasses

In Blatt B achten Sie auf Folgendes:

• Das Geburtsjahr des eingetragenen Eigentümers. Steht im Auszug ein 1910 geborener Eigentümer, ist das nicht die Person, die Ihren Vertrag unterschreiben wird.
• Zusätze neben dem Namen. Einträge wie "pok." oder "ud.", also verstorben oder Witwe, zeigen, dass der Eintrag alt ist und sich die Lage inzwischen geändert hat, ohne dass das Buch gefolgt wäre.
• Brüche, die sich nicht leicht addieren. Anteile wie 1/12, 3/36 oder 5/48 entstehen durch Teilung über Generationen. Eigentum 1/1 heißt ein Eigentümer, alles andere heißt ein Gespräch mit mehreren Personen.
• Eine Adresse aus der Auswanderungszeit. Eine vor fünfzig Jahren eingetragene Adresse in Kalifornien, Auckland oder Santiago bedeutet meist, dass auch diese Person inzwischen verstorben ist und ein zweiter Nachlass existiert, in einem anderen Staat.
• Mehrere Nachnamen in einer Familie. Verheiratete Töchter unter dem Mädchennamen eingetragen, oder umgekehrt, zeigen, dass der Eintrag seit Jahrzehnten nicht aktualisiert wurde.

Wenn Sie davon etwas sehen, nehmen Sie es nicht als Grund, das Gespräch zu beenden. Nehmen Sie es als Hinweis, dass jemand Arbeit vor sich hat, und als Frage, die Sie sofort stellen: Wurde der Nachlass geregelt, und wenn ja, umfasst er genau diese Parzelle.

Grundbuch und Kataster sind nicht dasselbe

Diesen Unterschied erklären wir ständig, und er ist eine Wiederholung wert. Der Kataster beschreibt den tatsächlichen Zustand: wo die Parzelle liegt, wie viele Quadratmeter sie hat, was darauf steht und wie sie genutzt wird. Das Grundbuch beschreibt den rechtlichen Zustand: wem sie gehört und was sie belastet.

Ein Besitzblatt aus dem Kataster ist kein Eigentumsnachweis, und das steht ausdrücklich darauf. Es zeigt, wer etwas innehat, nicht wem es gehört. Für die Eigentumsfrage zählt allein das Grundbuch.

Wenn die beiden Register nicht übereinstimmen, liegt der Grund in der überwiegenden Mehrheit der Fälle genau hier: eine nie zu Ende geführte Erbfolge. Jemand ist gestorben, das Vermögen ging faktisch an die Familie über, der Kataster folgte dem über den Besitz teilweise, und das Grundbuch folgte gar nicht. Der Abstand zwischen diesen beiden Dokumenten ist in der Praxis das Maß der vor Ihnen liegenden Arbeit.

Wer die Erben tatsächlich sind

Wenn kein Testament vorliegt, und meist liegt keines vor, gilt die gesetzliche Erbfolge nach Erbordnungen. Das System ist einfacher, als es scheint. Seine Folgen sind es nicht.

Die erste Erbordnung

Die Kinder des Erblassers und sein Ehepartner, zu gleichen Teilen. Hatte der Erblasser drei Kinder und eine Ehefrau, erhält jeder der vier ein Viertel. Eine Lebensgemeinschaft ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen der Ehe gleichgestellt, was in älteren Fällen selbst zum Streitpunkt werden kann.

Eintrittsrecht

Das ist die Regel, welche die Zahl der Beteiligten am stärksten vervielfacht. Ist ein Kind vor dem Erblasser verstorben, treten dessen eigene Kinder an seine Stelle und teilen seinen Anteil unter sich. Ein Viertel, das dem Sohn gehörte, wird zu drei Zwölfteln für seine drei Kinder.

Das Eintrittsrecht wirkt unbegrenzt in die Tiefe. Ist auch dieses Kind vor dem Erblasser verstorben, treten dessen Kinder an seine Stelle. So werden aus einem eingetragenen Eigentümer fünfzehn Miteigentümer, ohne dass jemand etwas Ungewöhnliches getan hätte.

Die zweite Erbordnung

Hatte der Erblasser keine Nachkommen, erben die Eltern und der Ehepartner. Dem Ehepartner steht die Hälfte zu, den Eltern die andere Hälfte. Leben die Eltern nicht mehr, geht ihr Anteil auf deren andere Kinder über, also auf die Geschwister des Erblassers, und weiter auf deren Kinder.

Die zweite Erbordnung entwirrt sich in der Praxis am schlechtesten, weil sie seitlich verzweigt statt nach unten. Statt Kindern, die einander kennen, erhalten Sie Cousins und Cousinen in drei Staaten, die sich nie gesehen haben und die von der Immobilie oft zum ersten Mal hören, wenn ein Notar anruft.

Wenn Ihnen jemand sagt, der Verstorbene habe keine Kinder gehabt, vereinfacht das den Fall nicht. Es verkompliziert ihn.

Pflichtteilsberechtigte

Nachkommen und Ehepartner sind pflichtteilsberechtigt, ihnen steht ein Teil des Nachlasses zu, den ein Testament ihnen nicht nehmen kann. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte dessen, was ihnen gesetzlich zustünde. Eltern und weitere Vorfahren sind nur unter zusätzlichen Voraussetzungen pflichtteilsberechtigt, die an Erwerbsfähigkeit und Lebensunterhalt anknüpfen.

Für einen Käufer bedeutet das eines: Gibt es ein Testament, das jemanden ausschließt, besteht auch die Möglichkeit, dass diese Person ihren Pflichtteil verlangt. Bis das geklärt ist, ist das Eigentum nicht sicher.

Ausschlagung und Abtretung

Ein Erbe kann die Erbschaft ausschlagen. Die Ausschlagung wirkt so, als wäre er nie Erbe gewesen, und sein Anteil verteilt sich auf die übrigen. Das ist bei großen Familien ein häufiger und sehr nützlicher Mechanismus, denn die Zahl der Miteigentümer lässt sich freiwillig auf einen oder zwei reduzieren.

Daneben gibt es die Abtretung, bei der ein Erbe zugunsten einer bestimmten Person verzichtet. Rechtlich ist das keine Ausschlagung, sondern Annahme mit anschließender Übertragung, und steuerlich wird es anders behandelt. Den Unterschied muss der Notar vor der Verhandlung erklären, denn danach lässt sich die Erklärung nicht mehr ändern.

Wenn auch ein Erbe verstorben ist

Das ist die wichtigste Einzelheit dieses Ratgebers und die Stelle, an der sich die Fristen verdoppeln. Hat ein Erbe den Erblasser überlebt, ist aber inzwischen selbst verstorben, fällt sein Anteil in seinen eigenen Nachlass. Um den ersten zu regeln, muss auch der zweite geregelt werden, nicht selten auch ein dritter.

Wenn Ihnen jemand sagt, man warte auf den Nachlass, lautet die erste Frage nicht, wie lange das dauert, sondern wie viele es sind. Diese eine Frage trennt einen Fall von wenigen Monaten von einem Fall von mehreren Jahren.

Wenn der Verstorbene im Ausland gelebt hat

Das verdient ein eigenes Kapitel, weil es auf Pelješac häufiger vorkommt als sonst in Kroatien und weil sich die Regeln danach unterscheiden, wo die Person gelebt hat und wann sie gestorben ist.

Innerhalb der Europäischen Union

Für Todesfälle ab dem 17. August 2015 gilt die Europäische Erbrechtsverordnung. Grundregel ist, dass auf den gesamten Nachlass das Recht des Staates anzuwenden ist, in dem die Person im Todeszeitpunkt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte, es sei denn, sie hat in einem Testament das Recht ihrer Staatsangehörigkeit gewählt.

Praktische Folge: ein kroatischer Staatsangehöriger, der jahrzehntelang in Deutschland gelebt und keine Rechtswahl getroffen hat, kann nach deutschem Recht beerbt werden, einschließlich des Hauses in Kroatien. Der Kreis der Erben und ihre Anteile bestimmen sich dann nicht nach den kroatischen Erbordnungen.

Das ist eine der wenigen Situationen, in denen sich Raten nicht auszahlt. Hat der Verstorbene im Ausland gelebt, lautet die erste Frage an den Anwalt, welches Recht anwendbar ist, denn davon hängt ab, wer überhaupt Erbe ist.

Das Europäische Nachlasszeugnis

Neben der Verordnung gibt es das Europäische Nachlasszeugnis. Damit weist ein Erbe seine Stellung in allen von der Verordnung gebundenen Mitgliedstaaten nach, ohne gesondertes Anerkennungsverfahren. Für eine über mehrere Staaten verstreute Familie ist das der schnellste Weg, weil getrennte Verfahren in jedem Staat entfallen.

Existiert in der Familie bereits ein solches Zeugnis, sagen Sie es dem Notar sofort. Es verkürzt die Arbeit erheblich.

Außerhalb der Europäischen Union

Für Erben und Erblasser aus den Vereinigten Staaten, Australien, Neuseeland oder Südamerika gilt die Verordnung nicht. Dort wird der klassische Weg beschritten: ausländische Urkunden über Tod und Erbfolge, mit Apostille beglaubigt, von einem Gerichtsdolmetscher übersetzt, und anschließend ein kroatisches Verfahren für die in Kroatien gelegene Immobilie.

Das ist nicht unmöglich und wird regelmäßig gemacht, aber es ist langsam. Jede Urkunde reist, jede wird beglaubigt und übersetzt, und Zeitverschiebung wie Feiertage können die Sache um Wochen verlängern. Gibt es einen Erben in Übersee, rechnen Sie von Anfang an damit.

Für Todesfälle vor dem 17. August 2015 gelten die früheren Regeln des kroatischen internationalen Privatrechts. Das ist eine Frage für den Anwalt und nichts, was sich durch Annahme klären lässt.

Wie das gelöst wird, Schritt für Schritt

Das Verfahren ist standardisiert und kein Geheimnis. Es führt ein Notar, nicht ein Anwalt, wobei ein Anwalt an der Seite fast immer nützlich ist, besonders wenn ein Käufer wartet.

1. Die Sterbeurkunde. Blieb das Verfahren aus, weil nie eine Urkunde übermittelt wurde, wird ein Auszug aus dem Sterberegister beschafft. Bei einem Tod im Ausland braucht es das ausländische Dokument, übersetzt und legalisiert, sowie dessen Eintragung in die kroatischen Register.
2. Der Antrag. Das Verfahren kann jede Person mit rechtlichem Interesse einleiten, also jeder Erbe. Die Zustimmung der übrigen ist dafür nicht erforderlich, was zählt, wenn ein Familienmitglied arbeiten will und die anderen passiv sind.
3. Das Vermögensverzeichnis. Aufgeführt wird alles, was in den Nachlass fällt. Hier wird am meisten falsch gemacht, durch ausgelassene alte Parzellen. Empfehlenswert ist eine Aufstellung aller auf den Namen des Verstorbenen eingetragenen Parzellen in dieser Katastergemeinde, statt sich auf das Gedächtnis der Familie zu verlassen.
4. Feststellung der Erben. Der Notar ermittelt den Kreis der Erben, beschafft Geburts und Heiratsurkunden, prüft, ob jemand verstorben ist, und lädt alle zur Verhandlung.
5. Die Verhandlung. Die Erben geben ihre Erklärungen ab: sie nehmen an, schlagen aus oder treten ab. Wer nicht erscheint, blockiert das Verfahren nicht, denn dann gilt die Erbschaft als angenommen.
6. Der Erbschein. Der Notar erlässt ihn und stellt ihn allen zu. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist wird er rechtskräftig. Bis dahin ist er für eine Übertragung nicht brauchbar.
7. Die Grundbucheintragung. Der Erbschein geht an die Grundbuchabteilung und die Erben werden als Eigentümer eingetragen. Erst ab diesem Zeitpunkt können sie wirksam verkaufen.

Für einen Käufer liegt der ganze Sinn des Verfahrens im letzten Schritt. Alles davor ist Vorbereitung. Erst die Eintragung schafft eine Person, die einen Kaufvertrag unterschreiben und Ihnen die Erklärung geben kann, auf deren Grundlage Sie sich eintragen lassen.

Wenn eine Parzelle in einem früheren Nachlass fehlte

Wurde der Nachlass vor langer Zeit geregelt, taucht aber jetzt eine Parzelle auf, die nicht enthalten war, wird nicht alles wiederholt. Für nachträglich gefundenes Vermögen ergeht ein ergänzender Erbschein, in einem kürzeren Verfahren und auf Grundlage des bereits festgestellten Erbenkreises.

Das ist eines der schnelleren Szenarien und es lohnt sich, das ausdrücklich zu prüfen, bevor Sie vom Schlimmsten ausgehen. Die Frage lautet: wurde der Nachlass überhaupt geregelt, und wenn ja, welche Parzellen hat er erfasst. Die Antwort steht im Erbschein, und den hat die Familie meist in einer Schublade.

Wie lange es dauert und was es kostet

Zeit ist hier der weitaus größere Kostenfaktor, was dem widerspricht, was die Leute erwarten.

Zeit

• Alle Erben bekannt, in Kroatien und einig: rechnen Sie in Monaten, nicht in Jahren.
• Ein Erbe im Ausland, bekannt und erreichbar: rechnen Sie Zeit für Vollmacht, Beglaubigung, Apostille und Zustellung dazu.
• Ein Erbe mit unbekannter Adresse: das Verfahren läuft über einen bestellten Vertreter weiter, aber merklich langsamer.
• Ein Erbe, der selbst verstorben ist: ein zweiter Nachlass wird eröffnet und die Frist bemisst sich in Jahren.
• Der Verstorbene lebte im Ausland: rechnen Sie die Klärung des anwendbaren Rechts vor allem anderen ein.
• Ein Erbe, der dem Verkauf widerspricht: das Erbverfahren wird zwar abgeschlossen, ein Verkauf des Ganzen muss danach aber nicht möglich sein.

Diese Spannen geben wir als Größenordnung an, nicht als Zusage. Die realistische Einschätzung für eine konkrete Akte gibt der zuständige Notar, und das ist eine Frage für den Anfang, nicht für das Ende.

Geld

Die Kosten des Verfahrens selbst sind im Verhältnis zum Immobilienwert gering. Es fallen die nach dem Nachlasswert bemessene Notargebühr an, ferner die Beschaffung von Urkunden, Übersetzungen und Beglaubigungen für alles aus dem Ausland sowie die Eintragungsgebühr.

Konkrete Beträge nennen wir bewusst nicht, weil sie vom Nachlasswert und der Zahl der Urkunden abhängen und weil sich Tarife ändern. Der Notar nennt sie Ihnen vorab, und das ist eine Frage, auf die Sie immer eine Antwort bekommen.

Steuer

Im häufigsten Fall fällt keine Erbschaftsteuer an. Ehepartner sowie Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sind gesetzlich befreit. Für übrige Erben beträgt der Satz 4 Prozent. In der klassischen Familiensituation, in der Kinder ein Elternteil beerben, fällt also keine Steuer an, was die Leute regelmäßig angenehm überrascht.

Ihre Kosten als Käufer sind davon getrennt und dieselben wie bei jedem anderen Kauf. Grunderwerbsteuer, Notar, Anwalt und Gebühren sind im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten dargestellt.

Was wirklich kostet, ist die Zeit, in der Sie über die Immobilie nicht verfügen und oft nicht einmal mit Arbeiten beginnen können. Kaufen Sie ein Haus zur Renovierung, bedeutet eine verlorene Saison ein Jahr späteren Bezug und einen weiteren Winter, in dem ein leeres Steinhaus zusätzlich leidet.

Wenn nicht alle können oder wollen

Für den Verkauf der ganzen Immobilie braucht es alle Miteigentümer. Nicht die Mehrheit, alle. An diesem Punkt scheitern die meisten Vorhaben, und es lohnt sich, die Möglichkeiten zu kennen.

Ankauf eines ideellen Anteils

Ein Miteigentümer kann seinen ideellen Anteil selbständig verkaufen, ohne Zustimmung der übrigen. In der Praxis heißt das, dass sich Miteigentümer gegenseitig auskaufen können, bis das Eigentum in einer oder zwei Händen gebündelt ist, wonach der Verkauf einfach ist. In Familien, die sich verstehen, ist das der sauberste Weg, und er läuft oft parallel zum Erbverfahren.

Für Sie als Käufer ist der Erwerb eines ideellen Anteils fast nie eine gute Idee. Sie kauften einen Bruchteil statt eines Hauses und fänden sich im Miteigentum mit Menschen wieder, die Sie nicht kennen und mit denen Sie jede Entscheidung abstimmen müssten, vom Dach bis zu der Frage, ob dort jemand übernachten darf. Es gibt Situationen, in denen das Sinn ergibt, etwa beim Erwerb des letzten fehlenden Anteils, aber das sind Ausnahmen und sie verlangen von der ersten Minute an einen Anwalt.

Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft

Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Aufhebung verlangen. Sie erfolgt durch reale Teilung, wenn die Immobilie teilbar ist, durch Auszahlung, wenn sie es nicht ist, oder durch Verkauf und Erlösteilung, wenn auch das nicht möglich ist.

Ein altes Steinhaus in der Reihe ist meist nicht real teilbar, also läuft es praktisch auf Auszahlung oder öffentliche Versteigerung hinaus. Versteigerungen erzielen Preise unter Markt, dauern lange, und niemand geht zufrieden daraus hervor. Deshalb ist eine Einigung unter den Erben fast immer für alle günstiger, auch für denjenigen, der sich sperrt. Dieses Argument gehört in Familiengesprächen früh auf den Tisch.

Ein Erbe im Ausland

Ein im Ausland lebender Erbe muss nicht anreisen. Er erteilt eine Vollmacht, beglaubigt von einem Notar in seinem Wohnsitzstaat, mit Apostille, oder beglaubigt im kroatischen Konsulat. Die Vollmacht muss hinreichend bestimmt sein und die Verfügung über die Immobilie ausdrücklich erfassen, denn eine allgemeine Vollmacht genügt dafür regelmäßig nicht.

Das ist eine häufige Ursache für den Verlust mehrerer Wochen: die Vollmacht kommt an, und dann zeigt sich, dass sie nicht abdeckt, was nötig ist, sodass sich die Schleife wiederholt. Lassen Sie den Text von einem kroatischen Notar oder Anwalt entwerfen und dem Erben zur Beglaubigung schicken, nicht umgekehrt.

Ein Erbe, der nicht auffindbar ist

Ist die Adresse unbekannt, steht das Verfahren nicht still. Das Gericht kann einen vorläufigen Vertreter bestellen, der die Interessen des Abwesenden wahrt, und das Verfahren läuft weiter. Das ist langsamer und teurer, aber keine Sackgasse.

Sie sollten auch die andere Seite kennen. So erworbenes Eigentum trägt ein etwas höheres Risiko, weil die abwesende Person später auftauchen und Ansprüche erheben kann. Ein Anwalt sagt Ihnen, wie real dieses Risiko im konkreten Fall ist und wie es abgesichert wird.

Wer im Haus wohnt

Eine praktische Frage, die selten rechtzeitig gestellt wird: nutzt jemand das Haus gerade. Bei geerbten Immobilien lautet die Antwort sehr oft ja, weil jemand aus der Familie geblieben ist, dort den Sommer verbringt oder zumindest Sachen darin gelassen hat.

Ist das einer der Miteigentümer, darf er die gemeinsame Sache nutzen und sein Wohnen ist nicht rechtswidrig. Der Verkauf beendet dieses Recht, die Räumung muss aber vereinbart und in den Vertrag geschrieben werden, mit Termin und mit Folge bei Versäumnis. Das mündliche Versprechen, die Sachen seien bis zum Frühjahr draußen, ist kein Termin.

Wohnt dort jemand, der nicht Miteigentümer ist, prüfen Sie die Grundlage. Miete, Leihe und ein in Blatt C eingetragenes Wohnrecht sind drei sehr verschiedene Lagen, und die letzte bindet Sie auch nach dem Kauf. Die Frage lautet: wer ist drin, auf welcher Grundlage, und wann zieht er aus.

Ersitzung

Manchmal hat ein Familienmitglied das Haus jahrzehntelang allein genutzt, unterhalten und die Kosten getragen, und beruft sich nun auf Ersitzung. Bei Immobilien betragen die Fristen zehn Jahre für den redlichen und rechtmäßigen Besitzer und zwanzig Jahre für den redlichen Besitzer.

Ein solcher Anspruch wird im Zivilprozess entschieden, nicht im Nachlassverfahren, und kann Jahre dauern. Hören Sie dieses Wort, ist das der Moment für einen Anwalt und nicht für ein Angebot. Solange der Prozess läuft, weiß niemand, wer Eigentümer ist, also gibt es auch keinen wirksamen Verkauf.

Wie man kauft, während das Verfahren noch läuft

Das ist die Frage, die uns am häufigsten erreicht, und die Antwort ist weder ein einfaches Ja noch ein einfaches Nein.

Sie können sich nicht eintragen lassen, solange die Erben nicht eingetragen sind, denn Eigentum lässt sich nicht von einer Person erwerben, die im Buch nicht als Eigentümer existiert. Aber Sie können den Kauf wirksam vereinbaren und Ihre Position für den Moment sichern, in dem es so weit ist.

Die übliche Struktur, die funktioniert, sieht so aus:

• Ein Vorvertrag, den alle Erben unterschreiben, nicht nur derjenige, der mit Ihnen gesprochen hat. Eine einzelne Unterschrift bindet die übrigen nicht und ist genau so viel wert wie dieser Anteil.
• Die Anzahlung auf einem Treuhandkonto, bei Anwalt oder Notar, nicht direkt an die Verkäufer. Das Geld wird erst frei, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.
• Eine Frist, bis zu der der Nachlass rechtskräftig geregelt sein muss, mit klarer Folge bei Versäumnis. Ohne Frist bindet der Vorvertrag Sie und drängt die anderen nicht.
• Die Eintragung der Erben als Voraussetzung für den Abschluss des Hauptvertrags.
• Zahlung des Restkaufpreises nur gegen die Eintragungsbewilligung, also gegen die Urkunde, mit der Sie sich sofort eintragen lassen.
• Eine Rangordnungsanmerkung oder Vormerkung, soweit im konkreten Fall möglich, als weitere Absicherung Ihrer Position.

Einen solchen Vorvertrag entwirft ein Anwalt, der Sie vertritt, nicht den Verkäufer und nicht den Makler. Das ist einer der wenigen Teile eines Kaufs, bei dem Sparen am Anwalt unmittelbar und messbar teuer ist.

Es gibt auch die zunehmend bessere Möglichkeit, dass die Erben den Nachlass zuerst rechtskräftig regeln und erst dann an den Markt gehen. Saubere Unterlagen heben den Preis und verkürzen Verhandlungen, und der Verkäufer verhandelt nicht unter Druck. Darüber schreiben wir aus Verkäufersicht im Ratgeber dazu, was Ihre Immobilie wert ist.

Wie das in der Wirklichkeit aussieht

Das folgende Beispiel ist aus mehreren Fällen zusammengesetzt, die wir begleitet haben, und beschreibt keine bestimmte Immobilie. Zahlen und Fristen sind typisch, nicht zugesagt.

Ein Steinhaus im Dorf, zwei Etagen, seit rund zwanzig Jahren leer. Im Grundbuch steht ein 1908 geborener Eigentümer, Eigentum 1/1. Der Nachlass wurde nie geregelt, weil die Familie das Haus gemeinsam nutzte und niemand das Geld brauchte.

Die erste Prüfung zeigt fünf Kinder. Drei sind verstorben, jedes mit eigenen Kindern, sodass der Erbenkreis fünfzehn Personen umfasst. Elf leben in Kroatien, zwei in Deutschland, zwei in Neuseeland. Das klingt nach einem Fall, von dem man Abstand nimmt.

Zwei Umstände ändern das Bild. Erstens streitet niemand. Es gibt keinen Prozess, keinen Ersitzungsanspruch, niemand wohnt im Haus und niemand hat ein besonderes Interesse daran, es zu behalten. Zweitens gibt es in der Familie eine Person, auf die alle hören und die bereit ist, die Sache zu führen. Diese beiden Umstände wiegen mehr als die Zahl der Erben.

Das Verfahren läuft so. Der Antrag wird gestellt, der Notar ermittelt den Erbenkreis und beschafft die Personenstandsurkunden. Für die beiden Erben in Neuseeland braucht es eine Vollmacht mit Apostille, die im ersten Anlauf zurückkommt, weil sie die Verfügung über die Immobilie nicht ausdrücklich erfasst, also wird sie wiederholt. Für einen nach dem Erblasser verstorbenen Erben wird ein zweiter, kürzerer Nachlass eröffnet.

Vom Antrag bis zum rechtskräftigen Erbschein vergeht etwas mehr als ein Jahr. Die Eintragung danach geht schnell. Der Käufer stand die ganze Zeit fest, mit einem von allen unterschriebenen Vorvertrag, der Anzahlung auf einem Anwaltstreuhandkonto und einer Frist, die einmal einvernehmlich verlängert wurde.

Lösbar wurde dieser Fall nicht durch eine geringe Zahl von Erben, denn es waren fünfzehn. Es waren das Fehlen eines Streits und das Vorhandensein einer Person, die die Sache führt. Wenn Sie den Unterschied zwischen einem Fall, der läuft, und einem, der nicht läuft, suchen, suchen Sie nach diesen beiden Dingen und nicht nach der Zahl der Namen im Auszug.

Wann das eine Chance ist und wann nicht

Hier kehren wir zum Anfang zurück. Unser Rat aus den anderen Ratgebern, ungeklärtes Miteigentum zu meiden, gilt weiterhin als Regel. Die Ausnahmen sind erkennbar, und es lohnt sich zu wissen, wie sie aussehen.

Fälle, in denen Bleiben sinnvoll ist

• Es gibt wenige Erben, sie sind bekannt und sie sprechen miteinander.
• Alle leben in Kroatien oder sind zumindest erreichbar und zur Vollmacht bereit.
• Der Nachlass wurde nur deshalb nie geregelt, weil niemand es brauchte, nicht weil ein Streit besteht.
• Es gibt eine Person in der Familie, die die Sache führt und auf die die anderen hören.
• Es geht um einen ergänzenden Erbschein für eine ausgelassene Parzelle, bei bereits festgestelltem Erbenkreis.
• Es liegt ein Europäisches Nachlasszeugnis oder eine rechtskräftige Entscheidung aus einem anderen Staat vor.
• Der Preis spiegelt den Zustand der Unterlagen wider und nicht den Preis, der bei sauberer Lage verlangt würde.

Fälle, in denen wir zum Verzicht raten

• Es gibt mehr als eine Handvoll Erben und ein Teil ist nicht einmal namentlich bekannt.
• Einer der Erben ist verstorben und sein Nachlass wurde nicht einmal eröffnet.
• Jemand will ausdrücklich nicht verkaufen, so einig die übrigen auch sind.
• Es besteht ein Ersitzungsanspruch oder irgendein Prozess um das Eigentum.
• In Blatt C steht eine Streitanmerkung oder ein Wohnrecht zugunsten eines Familienmitglieds.
• Der Verkäufer verlangt Geld, bevor irgendjemand als Eigentümer eingetragen ist.
• Keiner der Erben ist bereit, das Verfahren zu bezahlen, und es wird erwartet, dass der Käufer das tut.

Der letzte Punkt verdient einen zusätzlichen Satz. Käufer bieten manchmal an, die Nachlassregelung selbst zu finanzieren, um die Sache zu beschleunigen. Das wirkt vernünftig und bedeutet tatsächlich, dass Sie ein Verfahren über eine Immobilie bezahlen, die Sie nicht gekauft haben und an der Sie kein Recht haben, betrieben von Menschen, die inzwischen an jemand anderen verkaufen können. Wenn Sie es dennoch tun, muss es vertraglich geregelt und abgesichert sein und nicht per Handschlag vereinbart.

Wie wir das handhaben

Dieser Teil der Arbeit ist der Grund, warum wir als Agentur existieren und nicht als Anzeigenportal.

Wenn uns jemand mitteilt, er wolle ein Haus verkaufen, ist das Erste, was wir tun, nicht das Fotografieren, sondern die Prüfung der Unterlagen. Wir holen den Grundbuchauszug und die Katastereinsicht für jede Parzelle, vergleichen sie und stellen fest, wer eingetragen ist, wie hoch die Anteile sind und ob der Nachlass geregelt wurde. Das tun wir, bevor wir uns über einen Preis einigen, denn ein Preis ohne diese Angabe ist kein Preis, sondern ein Wunsch.

Ist der Nachlass nicht geregelt, sagen wir dem Eigentümer dasselbe, was wir hier schreiben: das muss vor dem Markteintritt gelöst werden. Sonst verhandeln Sie aus schwächerer Position, und der erste ernsthafte Käufer mit einem Anwalt findet genau das, was wir gefunden haben, nur mitten in den Verhandlungen, wenn jeder Befund zum Grund für eine Preissenkung wird.

Was wir wirklich bieten können, ist, dass wir die Familien kennen. Auf einer Halbinsel, auf der jeder jeden kennt, ist die Frage, wer die Erben sind und wo sie sind, oft keine rechtliche, sondern eine praktische Frage, und die Antwort findet sich in einem Gespräch im Dorf eher als in irgendeinem Register. Zu wissen, dass der dritte Sohn 1971 nach Auckland ging und dass seine Enkelin im Nachbarort den Sommer verbringt, ist keine Information, die in einer Datenbank steht. Das ist Arbeit, die niemand leisten kann, der die Halbinsel aus der Ferne betrachtet.

Und zuletzt, was vermutlich am wichtigsten ist: eine Immobilie mit ungeregeltem Nachlass nehmen wir nicht so ins Angebot, als wäre sie verkaufsbereit. Sehen Sie sie bei uns, steht der Zustand der Unterlagen im Inserat. Ist etwas ungeklärt, hören Sie es von uns, bevor Sie eine Reise buchen, und nicht nachdem Sie sie bezahlt haben.

Was Sie verlangen, bevor Sie irgendetwas zahlen

Fragen für das erste Gespräch

Diese sechs Fragen stellen Sie sofort, vor der Reise und vor der Besichtigung. Die Antworten trennen einen Fall von wenigen Monaten von einem, der sich nicht lösen wird, und sie brauchen weder einen Anwalt noch Kosten.

1. Wurde der Nachlass geregelt, und wenn ja, umfasst er genau diese Parzellen?
2. Wie viele Erben gibt es und sind alle mit dem Verkauf einverstanden?
3. Ist einer der Erben nach dem Erblasser verstorben?
4. Wo sind die Erben und befindet sich jemand außerhalb der Europäischen Union?
5. Gibt es einen Streit, einen Prozess oder einen Ersitzungsanspruch?
6. Nutzt jemand das Haus derzeit, und auf welcher Grundlage?

Weiß niemand die Antwort auf eine dieser Fragen, ist das selbst eine Antwort. Es bedeutet, dass die Unterlagen nicht geprüft wurden und dass Sie die erste Person sind, die sie öffnet.

Unterlagen, die Sie verlangen

Diese Liste lohnt sich für jede Immobilie, deren Unterlagen irgendeine Spur von Erbfolge zeigen. Verlangen Sie die Antworten schriftlich und von dem Anwalt, der Ihren Kauf führt, nicht vom Verkäufer und nicht von uns.

• Den Grundbuchauszug für jede Parzelle, mit Prüfung aller Miteigentümer und aller Lasten in Blatt C.
• Den rechtskräftigen Erbschein, mit ausdrücklicher Prüfung, ob er genau die Parzellen erfasst, die Sie kaufen.
• Eine Liste aller Erben mit Angabe, wo sie sind und wer bereits eine Vollmacht erteilt hat.
• Die Angabe, ob ein Erbe nach dem Erblasser verstorben ist und ob für ihn ein Verfahren eröffnet wurde.
• Die Angabe, wo der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, denn davon hängt das anwendbare Recht ab.
• Die Bestätigung, dass kein Verfahren anhängig ist, einschließlich Ersitzungs oder Aufhebungsanträgen.
• Die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster, die auf Pelješac häufiger ein Problem ist, als Sie erwarten würden.
• Die Unterlagen zum Gebäude selbst: die Bescheinigung für Bauten vor dem 15. Februar 1968 oder den Bescheid über den Ist Zustand für alles später Angebaute.
• Die Zufahrt, und wenn der Weg über eine fremde Parzelle führt, eine eingetragene Dienstbarkeit.

Die letzten drei Punkte haben mit Erbfolge nichts unmittelbar zu tun, treten in solchen Fällen aber fast immer gemeinsam auf. Ein Haus, das sechzig Jahre rechtlich niemand angefasst hat, wurde meist auch baulich nicht angefasst, sodass neben dem Nachlass auch die Legalisierung zu klären ist, nicht selten zusätzlich der Zufahrtsweg. Was das für Renovierung und Budget bedeutet, beschreiben wir im Ratgeber zu Steinhäusern zur Renovierung, und wie man Flächen in den Unterlagen liest, im Ratgeber zu Nutz und Bruttofläche.

Der nächste Schritt

Wenn Sie ein bestimmtes Haus im Auge haben und in den Unterlagen etwas von dem sehen, was wir beschrieben haben, schicken Sie uns die Adresse oder die Parzellennummer. Wir sagen Ihnen, was wir darüber wissen, wer die Familie ist und ob es ein Fall ist, der sich lösen lässt oder nicht, auch dann, wenn die Antwort lautet, dass Sie es nicht kaufen sollten.

Wenn Sie auf Pelješac etwas geerbt haben und nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, melden Sie sich bei uns. Der erste Schritt ist immer derselbe und immer günstiger, als die Leute denken: den Auszug holen und sehen, was tatsächlich darin steht.

Und wenn Sie sehen möchten, was derzeit mit sauberen Unterlagen im Angebot ist, schauen Sie sich die Immobilien an.