Zakup nieruchomości w Chorwacji przez Polaka: Pelješac od strony praktycznej

Polacy kupują nieruchomości w Chorwacji od lat, ale prawie wszystko, co można na ten temat przeczytać po polsku, dotyczy Istrii. Istria jest bliżej, jest lepiej opisana i jest droższa. Pelješac leży o cztery godziny jazdy dalej na południe i odpowiada na inne pytanie: co, jeśli chcą Państwo tego samego morza, ale bez tłumu.

Ten poradnik zbiera to, o co pytają nas polscy kupujący, i pomija to, co dotyczy wyłącznie Chorwatów.

Czy Polak może kupić nieruchomość w Chorwacji

Tak, i to na tych samych zasadach co obywatel Chorwacji. Od wejścia Chorwacji do Unii Europejskiej w 2013 roku obywatele państw członkowskich kupują tu nieruchomości bez zgody ministerstwa i bez pośrednictwa spółki. Kupują Państwo na własne nazwisko, wpisywani są Państwo do księgi wieczystej jako właściciel, i nie ma znaczenia, czy mieszkają Państwo w Chorwacji.

Jeden wyjątek warto znać. Grunty rolne przez lata objęte były okresem przejściowym dla cudzoziemców. Ten okres wygasł, ale grunt rolny nadal pozostaje gruntem rolnym: nie wolno na nim budować, niezależnie od tego, kto jest właścicielem. Jeśli oferta wygląda podejrzanie tanio jak na działkę nad morzem, to zwykle właśnie dlatego. Piszemy o tym osobno w poradniku o gruntach budowlanych i rolnych.

Jak tu dojechać, i dlaczego to się zmieniło

To pytanie zadaje niemal każdy polski kupujący, i słusznie: nieruchomość, do której trudno dotrzeć, jest używana rzadziej, niż się planuje.

Samochodem

Z Krakowa jest tu około 1.300 km, z Warszawy około 1.500. Trasa prowadzi przez Słowację i Węgry, potem chorwacką A3 na Zagrzeb i A1 na południe. Realnie to piętnaście do siedemnastu godzin jazdy, więc większość osób dzieli podróż na dwa dni.

Dwie rzeczy zmieniły tę trasę i obie są świeże. Chorwacja weszła do strefy Schengen 1 stycznia 2023 roku, więc od granicy słowackiej po sam Pelješac nie ma już kontroli granicznej. A od 2022 roku stoi most Pelješac, który omija korytarz Neum należący do Bośni i Hercegowiny. Wcześniej trzeba było dwukrotnie przekraczać granicę bośniacką, w szczycie sezonu z kolejkami. Dziś jedzie się autostradą do Ploč i dalej mostem, bez ani jednej odprawy.

Samolotem

Najbliższe lotniska to Dubrownik i Split, oba z sezonowymi połączeniami z Polski. Z Dubrownika do Orebicia jedzie się około dwóch godzin, ze Splitu około trzech. Poza sezonem połączenia bywają rzadsze, co jest realnym argumentem za samochodem, jeśli planują Państwo przyjeżdżać także wiosną i jesienią.

Na miejscu

Z Orebicia kursuje prom na Korčulę, przeprawa trwa około piętnastu minut. Praktyczny wniosek: mieszkając na Pelješacu, mają Państwo Korčulę w zasięgu popołudnia, a Dubrownik w zasięgu jednodniowego wypadu. Na samym półwyspie samochód jest niezbędny.

Pieniądze: waluta, płatność, kredyt

Od 1 stycznia 2023 roku Chorwacja posługuje się euro. Dla Państwa oznacza to jedną warstwę ryzyka mniej: przewalutowanie dotyczy tylko pary złoty-euro, a nie dodatkowo kuny. Ceny na tej stronie i we wszystkich umowach są w euro.

Kredyt to trudniejszy temat. Polskie banki co do zasady nie finansują nieruchomości położonych za granicą, a chorwackie banki niechętnie kredytują nierezydentów i wymagają więcej dokumentów, niż warte jest to zachodu przy mniejszych kwotach. W praktyce polscy kupujący finansują zakup gotówką albo kredytem zabezpieczonym na nieruchomości w Polsce. Warto to ustalić przed rozpoczęciem oglądania, bo determinuje realny budżet.

Do ceny należy doliczyć koszty transakcyjne: 3 procent podatku od przeniesienia własności, notariusza, wpis do księgi wieczystej, prawnika i prowizję agencji. Rozpisujemy je co do pozycji w poradniku o kosztach zakupu. Przy nowym budownictwie kupowanym od dewelopera zamiast podatku od przeniesienia własności występuje VAT, co zmienia rachunek.

Podatki: dwa kraje, jedna nieruchomość

Chorwacja i Polska łączy umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zasada ogólna dla nieruchomości jest prosta: dochód z nieruchomości opodatkowany jest w państwie, w którym nieruchomość się znajduje, czyli w Chorwacji. Polska strona rozliczenia zależy już od Państwa sytuacji, w tym rezydencji podatkowej i pozostałych dochodów.

Tu kończy się to, co agencja nieruchomości może odpowiedzialnie powiedzieć. Przed zakupem z myślą o wynajmie proszę porozmawiać z polskim doradcą podatkowym, i zrobić to zanim podpiszą Państwo cokolwiek, a nie po. Pytania warte zadania: jak rozliczyć chorwacki dochód z najmu w Polsce, co z podatkiem od nieruchomości po obu stronach, i co dzieje się przy sprzedaży oraz przy dziedziczeniu.

Wynajem turystyczny, bez upiększania

Wielu polskich kupujących zakłada, że dom sam się spłaci z wynajmu. Czasem tak jest, ale liczby warto znać zawczasu.

• Wynajem wymaga decyzji o kategoryzacji wydanej przez właściwy urząd, rejestracji w systemie eVisitor i odprowadzania opłaty turystycznej.
• Sezon na Pelješacu jest krótszy niż w Dubrowniku. Realnie lipiec i sierpień są pewne, czerwiec i wrzesień dobre, reszta roku jest cicha.
• Zarządzanie z Polski wymaga kogoś na miejscu: sprzątanie, przekazanie kluczy, awarie. To koszt, nie przysługa.
• Cisza poza sezonem, która jest głównym powodem, dla którego kupuje się na Pelješacu, jest jednocześnie powodem, dla którego wynajem nie trwa tu dziesięciu miesięcy.

Jeśli nieruchomość ma się bronić wyłącznie rachunkiem z wynajmu, powiemy to wprost przy konkretnej ofercie, zamiast pozwolić Państwu policzyć to samodzielnie po zakupie.

Dlaczego Pelješac, a nie Istria

Istria jest bliżej Polski o jakieś pięć godzin jazdy i jest znacznie lepiej rozpoznana, co widać po cenach. Pelješac kosztuje mniej za ten sam metr przy morzu, jest znacznie mniej zabudowany i ma coś, czego Istria nie ma w tej skali: wino. Dingač i Postup to jedne z najbardziej cenionych chorwackich winnic, na stromych zboczach schodzących wprost do morza.

Praktyczna różnica jest taka, że Pelješac nadal jest półwyspem, na którym wszyscy się znają, a nie kurortem. To zaleta i wada jednocześnie: więcej spokoju, mniej infrastruktury, krótszy sezon, i konieczność posiadania kogoś miejscowego, kto powie, jak sprawy naprawdę wyglądają.

Czego pilnować, kupując z odległości 1.300 km

• Proszę zobaczyć nieruchomość osobiście przynajmniej raz. Zakup wyłącznie na podstawie zdjęć zdarza się i zwykle kończy rozczarowaniem dojazdem lub nachyleniem terenu.
• Proszę zażądać wypisu z księgi wieczystej i sprawdzić, czy stan prawny odpowiada temu, co widać na miejscu.
• Przy domu proszę zapytać o pozwolenie na użytkowanie, a nie tylko na budowę.
• Proszę potwierdzić dojazd: czy droga do nieruchomości jest publiczna, czy prowadzi przez cudzą działkę na podstawie służebności.
• Proszę sprawdzić, co znaczy podana powierzchnia, bo jedna nieruchomość potrafi mieć trzy różne liczby.
• Proszę zapytać o zimę: które sklepy działają, jak daleko jest lekarz, czy sąsiedzi mieszkają tu cały rok.

Zakup przez pełnomocnika jest możliwy i normalny, jeśli nie mogą Państwo być obecni przy akcie notarialnym. Nie zastępuje to jednak obejrzenia nieruchomości. O tym, jak czytać podawane metry, piszemy w poradniku o powierzchni użytkowej i brutto.

Następny krok

Proszę obejrzeć aktualną ofertę nieruchomości albo napisać do nas, czego Państwo szukają. Odpowiadamy po polsku nie zawsze, ale po angielsku i niemiecku zawsze, a dokumenty tłumaczymy tak, żeby były zrozumiałe przed podpisaniem, a nie po. Jeśli planują Państwo przyjazd na oglądanie, proszę dać znać z wyprzedzeniem, bo poza sezonem organizujemy kilka nieruchomości w jednym dniu, żeby jedna podróż miała sens.