Immobilienkauf in Kroatien für polnische Käufer: Pelješac in der Praxis

Polen kaufen seit Jahren Immobilien in Kroatien, aber fast alles, was darüber auf Polnisch geschrieben wird, betrifft Istrien. Istrien liegt näher, ist besser dokumentiert und teurer. Pelješac liegt vier Fahrstunden weiter südlich und beantwortet eine andere Frage: was, wenn man dasselbe Meer will, aber ohne die Menge.

Dieser Ratgeber sammelt, was polnische Käufer uns fragen, und lässt weg, was nur inländische Käufer betrifft.

Darf ein polnischer Staatsbürger in Kroatien kaufen

Ja, zu denselben Bedingungen wie ein kroatischer Staatsbürger. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens 2013 kaufen Bürger der Mitgliedstaaten hier ohne Zustimmung eines Ministeriums und ohne Gesellschaftsgründung. Sie kaufen auf den eigenen Namen, werden als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, und es spielt keine Rolle, ob Sie in Kroatien leben.

Eine Ausnahme ist zu kennen. Agrarland unterlag für Ausländer jahrelang einer Übergangsregelung. Diese Frist ist abgelaufen, doch Agrarland bleibt Agrarland: darauf darf nicht gebaut werden, gleich wem es gehört. Wirkt ein Angebot für ein Grundstück am Meer verdächtig günstig, liegt es meist genau daran. Ausführlich im Ratgeber zu Bau- und Agrarland.

Die Anreise, und warum sie sich verändert hat

Fast jeder polnische Käufer fragt danach, zu Recht: eine schwer erreichbare Immobilie wird seltener genutzt als geplant.

Mit dem Auto

Von Krakau sind es rund 1.300 km, von Warschau etwa 1.500. Die Route führt über die Slowakei und Ungarn, dann auf der kroatischen A3 nach Zagreb und der A1 nach Süden. Realistisch sind das fünfzehn bis siebzehn Fahrstunden, weshalb die meisten auf zwei Tage aufteilen.

Zwei Dinge haben diese Route verändert, beide jung. Kroatien ist am 1. Januar 2023 dem Schengen-Raum beigetreten, sodass es zwischen der slowakischen Grenze und Pelješac keine Grenzkontrolle mehr gibt. Und seit 2022 umgeht die Pelješac-Brücke den Korridor von Neum in Bosnien und Herzegowina. Früher wurde die Grenze zweimal passiert, in der Saison mit Staus. Heute fährt man über die Autobahn bis Ploče und weiter über die Brücke, ohne einen einzigen Halt.

Mit dem Flugzeug

Die nächsten Flughäfen sind Dubrovnik und Split, beide mit saisonalen Verbindungen aus Polen. Von Dubrovnik nach Orebić fährt man etwa zwei Stunden, von Split etwa drei. Außerhalb der Saison werden die Verbindungen dünner, was für das Auto spricht, wenn Sie auch im Frühjahr und Herbst kommen wollen.

Vor Ort

Von Orebić fährt eine Fähre nach Korčula, die Überfahrt dauert etwa fünfzehn Minuten. Praktisch heißt das: von Pelješac aus liegt Korčula innerhalb eines Nachmittags und Dubrovnik innerhalb eines Tagesausflugs. Auf der Halbinsel selbst ist ein Auto unverzichtbar.

Geld: Währung, Zahlung, Finanzierung

Kroatien verwendet seit dem 1. Januar 2023 den Euro. Für polnische Käufer entfällt damit eine Risikoebene: umgerechnet wird nur Złoty zu Euro, ohne Kuna dazwischen. Preise auf dieser Seite und in allen Verträgen lauten auf Euro.

Die Finanzierung ist das schwierigere Thema. Polnische Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien im Ausland, und kroatische Banken vergeben ungern Kredite an Nichtansässige und verlangen mehr Unterlagen, als sich bei kleineren Beträgen lohnt. In der Praxis zahlen polnische Käufer bar oder besichern in Polen. Das sollte vor den Besichtigungen geklärt sein, denn es bestimmt das reale Budget.

Zum Preis kommen die Nebenkosten: 3 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, Anwalt und Maklerprovision. Aufgeschlüsselt im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Beim Neubau vom Bauträger tritt Mehrwertsteuer an die Stelle der Grunderwerbsteuer, was die Rechnung ändert.

Steuern: zwei Länder, eine Immobilie

Zwischen Kroatien und Polen besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Die Grundregel für Immobilien ist einfach: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt, also in Kroatien. Wie die polnische Seite abgerechnet wird, hängt vom Käufer ab, unter anderem von der steuerlichen Ansässigkeit und den übrigen Einkünften.

Dort endet, was eine Immobilienagentur verantwortlich sagen kann. Wer mit Vermietungsabsicht kauft, sollte mit einem polnischen Steuerberater sprechen, und zwar vor der Unterschrift statt danach. Zu klären: wie kroatische Mieteinnahmen in Polen erklärt werden, welche Grundsteuer beidseits anfällt, und was bei Verkauf und Erbfall geschieht.

Ferienvermietung, ohne Beschönigung

Viele polnische Käufer nehmen an, das Haus trage sich über die Vermietung selbst. Manchmal stimmt das, aber die Zahlen sollte man vorher kennen.

• Vermietung erfordert einen Kategorisierungsbescheid der zuständigen Behörde, die Registrierung im eVisitor-System und die Abführung der Kurtaxe.
• Die Saison ist auf Pelješac kürzer als in Dubrovnik. Juli und August sind verlässlich, Juni und September gut, der Rest des Jahres ist still.
• Verwaltung aus Polen braucht jemanden vor Ort für Reinigung, Schlüsselübergabe und Schäden. Das ist ein Kostenpunkt, kein Gefallen.
• Die Ruhe außerhalb der Saison, der Hauptgrund für einen Kauf auf Pelješac, ist zugleich der Grund, warum die Vermietung hier nicht zehn Monate läuft.

Trägt sich eine Immobilie nur über die Vermietungsrechnung, sagen wir das beim jeweiligen Objekt direkt, statt es Sie nach dem Kauf ausrechnen zu lassen.

Warum Pelješac und nicht Istrien

Istrien liegt etwa fünf Fahrstunden näher an Polen und ist weit bekannter, was sich in den Preisen zeigt. Pelješac kostet weniger für denselben Meter am Meer, ist deutlich weniger bebaut und hat etwas, das Istrien in diesem Maß nicht hat: Wein. Dingač und Postup zählen zu den angesehensten kroatischen Lagen, an steilen Hängen, die direkt ins Meer fallen.

Der praktische Unterschied: Pelješac ist immer noch eine Halbinsel, auf der sich alle kennen, kein Ferienort. Das schneidet nach beiden Seiten, mehr Ruhe, weniger Infrastruktur, kürzere Saison, und die Notwendigkeit, jemanden vor Ort zu haben, der sagt, wie die Dinge wirklich stehen.

Worauf beim Kauf aus 1.300 km Entfernung zu achten ist

• Sehen Sie die Immobilie mindestens einmal persönlich. Ein Kauf allein nach Fotos kommt vor und endet meist in Enttäuschung über Zufahrt oder Hanglage.
• Verlangen Sie den Grundbuchauszug und prüfen Sie, ob die Rechtslage dem entspricht, was vor Ort zu sehen ist.
• Fragen Sie bei einem Haus nach der Nutzungsgenehmigung, nicht nur nach der Baugenehmigung.
• Klären Sie die Zufahrt: ist der Weg öffentlich, oder führt er als Dienstbarkeit über fremdes Grundstück.
• Prüfen Sie, was die angegebene Fläche bedeutet, denn eine Immobilie kann drei verschiedene Zahlen tragen.
• Fragen Sie nach dem Winter: welche Läden offen sind, wie weit der Arzt ist, ob die Nachbarn ganzjährig hier leben.

Ein Kauf per Vollmacht ist möglich und üblich, wenn Sie beim Notar nicht anwesend sein können. Die Besichtigung ersetzt er nicht. Zum Lesen der angegebenen Quadratmeter siehe den Ratgeber zu Nutz- und Bruttofläche.

Nächster Schritt

Sehen Sie sich das aktuelle Angebot an oder schreiben Sie uns, wonach Sie suchen. Wir erklären die Unterlagen so, dass sie vor der Unterschrift verständlich sind und nicht danach. Planen Sie eine Besichtigungsreise, sagen Sie früh Bescheid: außerhalb der Saison legen wir mehrere Objekte auf einen Tag, damit sich eine Anreise lohnt.