Kupnja nekretnine u Hrvatskoj iz Poljske: Pelješac s praktične strane

Poljaci kupuju nekretnine u Hrvatskoj već godinama, ali gotovo sve što se o tome može pročitati na poljskom odnosi se na Istru. Istra je bliže, bolje je opisana i skuplja je. Pelješac leži četiri sata vožnje južnije i odgovara na drugo pitanje: što ako želite isto more, ali bez gužve.

Ovaj vodič skuplja ono što nas poljski kupci pitaju, i izostavlja ono što se tiče isključivo domaćih kupaca.

Može li Poljak kupiti nekretninu u Hrvatskoj

Može, i to pod istim uvjetima kao hrvatski državljanin. Od ulaska Hrvatske u Europsku uniju 2013. građani država članica kupuju ovdje bez suglasnosti ministarstva i bez posredovanja tvrtke. Kupuju na vlastito ime, upisuju se u zemljišnu knjigu kao vlasnik, i nije važno žive li u Hrvatskoj.

Jednu iznimku vrijedi znati. Poljoprivredno zemljište godinama je za strance bilo pod prijelaznim režimom. To je razdoblje isteklo, ali poljoprivredno zemljište i dalje ostaje poljoprivredno: na njemu se ne smije graditi, bez obzira na to tko je vlasnik. Ako ponuda izgleda sumnjivo jeftino za parcelu uz more, obično je razlog upravo taj. O tome pišemo zasebno u vodiču o građevinskom i poljoprivrednom zemljištu.

Kako se dolazi, i zašto se to promijenilo

Ovo pitanje postavlja gotovo svaki poljski kupac, s razlogom: nekretnina do koje je teško doći koristi se rjeđe nego što se planira.

Automobilom

Iz Krakova je ovamo oko 1.300 km, iz Varšave oko 1.500. Put vodi kroz Slovačku i Mađarsku, zatim hrvatskom A3 na Zagreb i A1 prema jugu. Realno je to petnaest do sedamnaest sati vožnje, pa većina ljudi put dijeli na dva dana.

Dvije stvari promijenile su tu rutu i obje su nove. Hrvatska je 1. siječnja 2023. ušla u schengenski prostor, pa od slovačke granice do samog Pelješca više nema granične kontrole. A od 2022. stoji Pelješki most, koji zaobilazi neumski koridor u Bosni i Hercegovini. Ranije se granica prelazila dvaput, u sezoni uz kolone. Danas se vozi autocestom do Ploča i dalje mostom, bez ijedne odjave.

Zrakoplovom

Najbliže zračne luke su Dubrovnik i Split, obje sa sezonskim linijama iz Poljske. Od Dubrovnika do Orebića vozi se oko dva sata, od Splita oko tri. Izvan sezone linije su rjeđe, što je stvaran argument za automobil ako planirate dolaziti i u proljeće i u jesen.

Na licu mjesta

Iz Orebića vozi trajekt na Korčulu, prijelaz traje oko petnaest minuta. Praktičan zaključak: živeći na Pelješcu, Korčula vam je na dohvat poslijepodneva, a Dubrovnik na dohvat jednodnevnog izleta. Na samom poluotoku automobil je nužan.

Novac: valuta, plaćanje, kredit

Od 1. siječnja 2023. Hrvatska koristi euro. Za poljskog kupca to znači jedan sloj rizika manje: konverzija se tiče samo para zlot-euro, a ne dodatno i kune. Cijene na ovoj stranici i u svim ugovorima su u eurima.

Kredit je teža tema. Poljske banke u pravilu ne financiraju nekretnine u inozemstvu, a hrvatske banke nerado kreditiraju nerezidente i traže više dokumentacije nego što se kod manjih iznosa isplati. U praksi poljski kupci plaćaju gotovinom ili kreditom osiguranim na nekretnini u Poljskoj. To vrijedi razjasniti prije razgledavanja, jer određuje stvarni budžet.

Cijeni treba dodati transakcijske troškove: 3 posto poreza na promet nekretnina, javnog bilježnika, upis u zemljišnu knjigu, odvjetnika i proviziju agencije. Razrađujemo ih po stavkama u vodiču o troškovima kupnje. Kod novogradnje kupljene od investitora umjesto poreza na promet dolazi PDV, što mijenja račun.

Porezi: dvije države, jedna nekretnina

Hrvatsku i Poljsku veže ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Opće je pravilo za nekretnine jednostavno: dohodak od nekretnine oporezuje se u državi u kojoj se nekretnina nalazi, dakle u Hrvatskoj. Poljska strana obračuna ovisi o situaciji kupca, uključujući poreznu rezidentnost i ostale dohotke.

Tu prestaje ono što agencija za nekretnine može odgovorno reći. Prije kupnje s namjerom iznajmljivanja razgovarajte s poljskim poreznim savjetnikom, i to prije potpisivanja, a ne poslije. Pitanja koja vrijedi postaviti: kako se hrvatski dohodak od najma prijavljuje u Poljskoj, što s porezom na nekretnine s obje strane, te što se događa pri prodaji i pri nasljeđivanju.

Turistički najam, bez uljepšavanja

Mnogi poljski kupci pretpostavljaju da će se kuća sama otplatiti iz najma. Ponekad hoće, ali brojke vrijedi znati unaprijed.

• Najam traži rješenje o kategorizaciji nadležnog ureda, prijavu u sustav eVisitor i plaćanje turističke pristojbe.
• Sezona je na Pelješcu kraća nego u Dubrovniku. Realno su srpanj i kolovoz sigurni, lipanj i rujan dobri, ostatak godine je tih.
• Upravljanje iz Poljske traži nekoga na terenu: čišćenje, predaju ključeva, kvarove. To je trošak, ne usluga iz susjedstva.
• Mir izvan sezone, glavni razlog zbog kojeg se na Pelješcu kupuje, ujedno je razlog zbog kojeg najam ovdje ne traje deset mjeseci.

Ako se nekretnina mora braniti isključivo računicom najma, reći ćemo to izravno kod konkretne ponude, umjesto da to sami izračunate nakon kupnje.

Zašto Pelješac, a ne Istra

Istra je Poljskoj bliža za nekih pet sati vožnje i znatno je poznatija, što se vidi po cijenama. Pelješac je jeftiniji za isti kvadrat uz more, mnogo je manje izgrađen i ima nešto što Istra u ovoj mjeri nema: vino. Dingač i Postup među najcjenjenijim su hrvatskim vinogradima, na strmim padinama koje se spuštaju ravno u more.

Praktična je razlika u tome što je Pelješac i dalje poluotok na kojem se svi znaju, a ne ljetovalište. To je istodobno prednost i nedostatak: više mira, manje infrastrukture, kraća sezona, i potreba da netko domaći kaže kako stvari stvarno stoje.

Na što paziti pri kupnji s 1.300 km udaljenosti

• Nekretninu vidite uživo barem jednom. Kupnja isključivo po fotografijama događa se i obično završi razočaranjem prilazom ili nagibom terena.
• Zatražite izvadak iz zemljišne knjige i provjerite odgovara li pravno stanje onome što se vidi na terenu.
• Kod kuće pitajte za uporabnu dozvolu, ne samo za građevinsku.
• Potvrdite pristup: je li put do nekretnine javni ili ide preko tuđe čestice po služnosti.
• Provjerite što znači navedena površina, jer jedna nekretnina zna imati tri različite brojke.
• Pitajte za zimu: koje trgovine rade, koliko je daleko liječnik, žive li susjedi ovdje cijele godine.

Kupnja preko punomoćnika moguća je i uobičajena ako ne možete biti prisutni kod javnog bilježnika. To, međutim, ne zamjenjuje obilazak. O tome kako čitati navedene kvadrate pišemo u vodiču o korisnoj i bruto površini.

Sljedeći korak

Pogledajte aktualnu ponudu nekretnina ili nam napišite što tražite. Dokumentaciju objašnjavamo tako da bude razumljiva prije potpisa, a ne poslije. Ako planirate dolazak na razgledavanje, javite se unaprijed, jer izvan sezone organiziramo više nekretnina u jednom danu kako bi jedan put imao smisla.