Ferienvermietung auf Pelješac: was wirklich übrig bleibt

Fast jeder Käufer, der über ein Haus am Meer nachdenkt, stellt irgendwann dieselbe Rechnung auf: so viel pro Nacht, mal so viele Nächte, und die Zahl sieht gut aus. Die Rechnung ist nicht falsch, nur unvollständig, und der Abstand zwischen ihr und dem, was am Jahresende übrig bleibt, ist meist größer als erwartet.

Dieser Ratgeber behandelt, was Sie brauchen, um überhaupt vermieten zu dürfen, wie lang die Saison hier wirklich ist, welche Posten in dieser ersten Rechnung fehlen und wann Vermietung sinnvoll ist und wann nicht.

Was Sie brauchen, um überhaupt vermieten zu dürfen

Ferienvermietung in Kroatien ist ein Verfahren, keine Absprache. Vor dem ersten Gast brauchen Sie:

• Einen Kategorisierungsbescheid. Ausgestellt vom zuständigen Amt der Gespanschaft. Das Objekt wird eingestuft und erhält Sterne, und mit dem Bescheid kommen Pflichten wie eine ausgehängte Tafel und Preisliste.
• Die Registrierung im eVisitor-System. Jeder Gast wird innerhalb einer gesetzlichen Frist elektronisch gemeldet. Das wird gelegentlich kontrolliert, und die Bußgelder sind nicht symbolisch.
• Die Kurtaxe. Pro Gast und Nacht zu entrichten, zu jährlich festgelegten Sätzen, die nach Zeitraum und Ort variieren.
• Die Pauschalsteuer. Private Vermieter zahlen einen Pauschalbetrag je Bett beziehungsweise je Einheit. Die Höhe legt die jeweilige Gemeinde innerhalb eines gesetzlichen Rahmens fest, sie unterscheidet sich also von Ort zu Ort und ändert sich. Den aktuellen Betrag für einen konkreten Ort erfragen Sie bei der zuständigen Stelle, denn jede hier gedruckte Zahl wäre veraltet, bevor Sie sie lesen.

Vor all dem steht eine Bedingung, die häufig übersehen wird: das Objekt muss legal sein. Ohne Nutzungsgenehmigung, oder zumindest einen Bescheid über den Ist-Zustand für später Angebautes, gibt es keine Kategorisierung. Wer mit Vermietungsabsicht kauft, prüft das zuerst und nicht zuletzt. Ausführlicher im Ratgeber zu Steinhäusern zum Sanieren.

Die Saison ist kürzer als gedacht

Das ist der größte Unterschied zwischen Pelješac und dem, was man von Dubrovnik oder Split her annimmt. Dort dauert die Saison länger, weil die Stadt selbst im April und Oktober Gäste zieht. Diesen Verkehr hat Pelješac nicht.

Realistisch sieht es etwa so aus: Juli und August sind verlässlich und füllen sich, Juni und September sind gut, aber nicht voll, Mai und Oktober sind uneinheitlich und wetterabhängig, und von November bis April gibt es praktisch keine Nachfrage außer gelegentlichen Geschäfts- oder Durchreisenächten.

Die Unterschiede zwischen den Orten sind real. Orebić hat die Fähre, Infrastruktur und Betrieb von Mai bis Oktober. Lovište ist wunderschön und im Winter beinahe leer. Ston zieht ganzjährig Besucher wegen der Mauern und der Austern, aber überwiegend als Tagesgäste, und das ist nicht dasselbe wie Übernachtungen.

Viganj ist ein Sonderfall

Viganj füllt sich nicht nach derselben Logik wie der Rest der Halbinsel. Die Nachfrage bestimmt dort der Wind und nicht der Kalender: Windsurfer und Kiter kommen, die Saison beginnt früher und dauert länger als anderswo, und die Gäste bleiben länger und kommen jedes Jahr wieder.

Das verändert auch den gefragten Objekttyp. Diesem Publikum ist ein Platz für die Ausrüstung, eine Außendusche und die Nähe zur Uferpromenade wichtiger als eine Designerküche. Wer in Viganj zum Vermieten kauft, sollte auf diesen Markt schauen und nicht auf den Durchschnitt der Halbinsel.

Die Rechnung der Käufer, und die Rechnung, die trägt

Die Eingangsrechnung lautet meist Nachtpreis mal Nächte in der Saison. Das Problem: sie beschreibt Umsatz und nicht Ertrag, und unterstellt volle Auslastung in einem Zeitraum, der realistisch nicht voll ist.

Die Posten, die regelmäßig fehlen:

• Plattformprovision. Je nach Modell und Plattform üblicherweise von wenigen Prozent bis fünfzehn Prozent und darüber. Sie geht vor allem anderen ab.
• Reinigung und Wäsche. Pro Wechsel, nicht pro Monat. Bei kurzen Aufenthalten summiert sich das schnell.
• Nebenkosten in der Saison. Die Klimaanlage läuft durchgehend, Wasser wird verbraucht, und Gäste sparen nicht an dem, was sie nicht zahlen.
• Kurtaxe und Pauschalsteuer. Fällig unabhängig von der Auslastung.
• Buchhaltung. Kleine Beträge, aber jährlich und verpflichtend.
• Verwaltung. Sind Sie nicht da, muss es jemand anders sein. Dazu unten mehr.
• Instandhaltung und Verschleiß. Möbel in einer Ferienvermietung verschleißen um ein Vielfaches schneller als im eigenen Haus. Rechnen Sie mit einer Erneuerung alle paar Jahre.
• Die Wochen, die Sie selbst nutzen. Der am häufigsten vergessene Posten. Nehmen Sie die drei besten Augustwochen, entziehen Sie sie der Hochsaison, also den teuersten Nächten des Jahres.

Für einen ehrlichen Rahmen beginnen Sie mit der Zahl der Nächte, die Sie realistisch verkaufen können, und nicht mit der Zahl der Nächte im Jahr, und ziehen Sie von diesem Umsatz alles Obige ab. Das Ergebnis reicht meist, um die Haltekosten zu decken, und deutlich seltener, damit sich das Haus selbst trägt.

Verwaltung aus der Ferne

Wenn Sie anderswo leben, muss jemand vor Ort die Schlüssel übergeben, zwischen den Gästen reinigen, reagieren, wenn sonntags der Boiler ausfällt, und für einen Gast erreichbar sein, der nicht hineinkommt. Das ist Arbeit, kein Nachbarschaftsdienst, und sie wird bezahlt.

Zwei Modelle sind üblich: Bezahlung je Aufgabe, meist bei der Reinigung, oder ein Prozentsatz der Einnahmen bei vollständiger Verwaltung. Das zweite ist teurer und zugleich das einzige, das wirklich funktioniert, wenn Sie tausend Kilometer entfernt sind und sich nicht kümmern wollen. In jedem Fall gehört dieser Posten vor dem Kauf in die Rechnung und nicht danach in die Überraschung.

Was den Ertrag auf Pelješac hebt

• Ein Pool. Der größte Einzelfaktor, besonders bei Objekten nicht in erster Reihe. Er verlängert auch die Saison, weil ein Pool an Tagen funktioniert, an denen das Meer nicht einlädt.
• Ein Strand zu Fuß. Nicht die Entfernung in Metern, sondern ob das Meer ohne Auto erreichbar ist. Höhenlage und Gefälle entscheiden das ebenso wie Meter.
• Parkplatz. Fast alle Gäste kommen mit dem Auto. In den alten Ortskernen kann das ausschlaggebend sein.
• Klimaanlage überall und schnelles Internet. Gelten nicht mehr als Extra, sondern als Voraussetzung.
• Außenraum, der tatsächlich genutzt wird. Eine beschattete überdachte Terrasse ist mehr wert als eine große sonnige, auf der im August niemand sitzen kann.

Was den Ertrag nicht hebt

• Teure Ausbaustandards jenseits eines Punktes. Gäste bemerken Sauberkeit, Klimaanlage und Pool. Fliesenqualität bemerken sie selten und zahlen nie mehr dafür.
• Aussicht ohne Zugang zum Meer. Fotos mit Blick füllen das Postfach, aber nicht den Kalender, wenn der Strand zwanzig Autominuten entfernt liegt.
• Größe an sich. Ein Haus für zehn verdient nicht das Doppelte eines Hauses für fünf, denn das Publikum ist kleiner und seine Saison kürzer.
• Möbel nach eigenem Geschmack. Dieselbe Regel wie beim Verkauf: neutral und robust schlägt persönlich.

Wann Vermietung sinnvoll ist, und wann nicht

Sinnvoll ist sie, wenn Sie das Haus ohnehin wollen und das Ziel darin besteht, die Haltekosten, Nebenkosten, Instandhaltung und Steuern, aus den Einnahmen zu decken, solange Sie es nicht nutzen. Auf Pelješac ist das gut machbar und der häufige realistische Fall.

Nicht sinnvoll ist sie, wenn der Kauf davon abhängt, dass die Vermietung die Investition zurückholt. Die Saison ist zu kurz und die Kosten sind zu hoch, als dass das ein verlässlicher Plan wäre. Käufer, die mit dieser Annahme einsteigen, verkaufen meist nach drei bis vier Jahren, und enttäuscht.

Verspricht Ihnen jemand anderes, bitten Sie um eine Rechnung auf Basis tatsächlich verkaufter Nächte statt des Hochsaisonpreises. Bei einem konkreten Objekt machen wir genau das und sagen es, wenn die Zahlen nicht tragen. Denselben Grundsatz wenden wir bei der Wertermittlung an.

Nächster Schritt

Wenn Sie ein Objekt mit Vermietungsabsicht betrachten, nennen Sie uns welches und wie viel des Jahres Sie es selbst nutzen würden. Wir sagen Ihnen, was wir über diesen Ort und diesen Objekttyp wissen, auch dann, wenn wir die Rechnung für nicht tragfähig halten. Die Kosten des Kaufs selbst stehen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten, das aktuelle Angebot finden Sie unter Immobilien.