Korisna i bruto površina: kako čitati brojke u oglasu

Ista kuća može u tri dokumenta imati tri različite površine, i sve tri su točne. To nije greška ni trik, nego posljedica toga što se površina mjeri na više načina. Problem nastaje tek kad usporedite dva oglasa koji koriste različite načine, jer tada cijenu po kvadratu uspoređujete s nečim što nije ista mjera.

Ovaj vodič objašnjava koje sve brojke postoje, odakle dolaze i kako od njih doći do usporedbe koja nešto znači.

Zašto ista kuća ima tri različite površine

U dokumentaciji jedne obiteljske kuće u pravilu naiđete na sljedeće:

• Građevinska bruto površina (GBP) iz građevinske dozvole. Mjeri se po vanjskim rubovima konstrukcije, po etažama, i služi za provjeru je li gradnja u skladu s prostornim planom. To je upravna brojka, ne prodajna.
• Stvarna, odnosno bruto površina iz projekta. Zbroj svih prostora u tablici prostorija, uključujući terase, balkone i lože u punom iznosu.
• Korisna, odnosno obračunska površina iz istog projekta. Isti popis prostorija, ali svaki pomnožen koeficijentom, ovisno o tome koliko je taj prostor doista upotrebljiv kao stambeni.

Razlika između druge i treće brojke može na kući s puno vanjskih prostora biti pedeset kvadrata i više. Kod stanova se pojavljuje i četvrta brojka, neto korisna površina iz elaborata etažiranja, koja obično računa samo zatvoreni prostor.

Što rade koeficijenti

Korisna površina postoji zato što terasa nije isto što i dnevni boravak. U projektnoj dokumentaciji se prostori zato ponderiraju, a u praksi najčešće ovako:

• Zatvoreni stambeni prostor: koeficijent 1,00
• Loža: oko 0,75
• Natkrivena terasa: oko 0,50
• Balkon i natkriveni prolaz: oko 0,25

Točni koeficijenti nisu univerzalni i mogu se razlikovati od projekta do projekta, pa ih uvijek provjerite u samoj tablici prostorija. Ono što se ne mijenja jest princip: što je prostor otvoreniji, to manje pridonosi korisnoj površini.

Zašto to mijenja cijenu po kvadratu

Uzmimo kuću sa 180 m² zatvorenog prostora, 40 m² natkrivene terase, 20 m² balkona i 10 m² lože.

• Zbroj svih prostora, dakle bruto: 250 m²
• Korisna površina: 180 + 20 + 5 + 7,5 = 212,5 m²

Razlika je 37,5 m², odnosno petnaest posto. Na cijeni od milijun eura to je 4.000 eura po kvadratu ako računate bruto, ili 4.706 eura po kvadratu ako računate korisnu. Ista kuća, ista cijena, razlika u dojmu od skoro osamnaest posto.

Sad zamislite da uspoređujete tu kuću s drugom, koja je oglašena po korisnoj površini. Ako ne provjerite osnovicu, zaključit ćete da je prva jeftinija po kvadratu, a nije. To je najčešća i najskuplja pogreška pri uspoređivanju ponuda.

Što mi objavljujemo

U polje površine upisujemo korisnu površinu, a bruto navodimo u opisu nekretnine. Radimo to zato što je korisna jedina brojka po kojoj se cijena po kvadratu može pošteno usporediti, i zato što bi objavljivanje bruto brojke učinilo naše oglase optički povoljnijima nego što jesu. To možete provjeriti na svakom oglasu u našoj ponudi nekretnina.

Ostale brojke iz projekta koje vrijedi razumjeti

Katnost, na primjer S+P+1

Oznaka govori koje etaže kuća ima: S je suteren, P prizemlje, a broj označava katove. S+P+1 znači tri etaže. Korisno je jer odmah kaže koliko je prostora ukopano, a suteren je gotovo uvijek slabije osvijetljen i hladniji od prizemlja.

Koeficijent izgrađenosti

Odnos tlocrtne površine građevine i površine parcele. Ako plan propisuje najviše 30 posto, na parceli od 500 m² tlocrt kuće ne smije prijeći 150 m². Ovo je razlog zašto se na maloj parceli gradi u visinu, a ne u širinu.

Koeficijent iskorištenosti

Odnos ukupne građevinske bruto površine svih etaža i površine parcele. Koeficijent 0,55 na parceli od 500 m² znači najviše 275 m² ukupno. Iz te brojke možete unaprijed izračunati koliko se na parceli uopće smije izgraditi.

Kota 0,00 i nadmorska visina

U projektu stoji rečenica poput „0,00 = 101,13“, što znači da je pod prizemlja na 101 metar nadmorske visine. To je jedan od najkorisnijih podataka u cijeloj dokumentaciji, jer odmah kaže gledate li kuću uz more ili kuću s pogledom na more. Razlika između kote 22 i kote 101 je razlika između plaže pod nogama i vožnje do plaže.

Visina građevine

Mjeri se od konačno uređenog terena do vrha vijenca ili atike, a plan propisuje najveću dopuštenu visinu prema broju etaža. Ako je projektirana visina blizu propisanog maksimuma, znači da naknadno podizanje krova ili dodavanje etaže nije opcija.

Stare kamene kuće: projekta često nema

Sve dosad opisano pretpostavlja da postoji projekt. Kod starih kamenih kuća, kojih je na Pelješcu mnogo, često ga nema. Površina tada dolazi iz geodetskog elaborata ili iz rješenja o izvedenom stanju, dobivenog kroz legalizaciju, i u pravilu je mjerena po vanjskim rubovima zidova.

To je kod kamene gradnje velika razlika. Zidovi su često debeli šezdeset do osamdeset centimetara, pa kuća od sto kvadrata izmjerenih izvana zna imati sedamdesetak kvadrata unutarnjeg prostora. Ako razmišljate o obnovi, računajte s unutarnjom mjerom, ne s onom iz rješenja. Najjednostavnija provjera je izmjeriti prostorije na licu mjesta i usporediti sa zbrojem iz oglasa.

Kod kuće za obnovu vrijedi i pitati postoji li uopće uporabna dozvola ili barem rješenje o izvedenom stanju, jer bez toga nema ni pouzdane površine ni jasnog polazišta za rekonstrukciju. O tome pišemo detaljnije u vodiču o kupnji nekretnine u izgradnji.

Zemljište: kvadrati parcele nisu kvadrati koje smijete graditi

Kod zemljišta postoji vlastiti skup brojki. Površina čestice u katastru i u zemljišnoj knjizi ponekad se razlikuju, jer je katastar mjerena evidencija oblika, a zemljišna knjiga pravna evidencija vlasništva. Za kupnju je mjerodavna zemljišnoknjižna, a razliku treba razjasniti prije ugovora.

Važnije od same površine je što se na njoj smije. Iz potvrde o namjeni zemljišta i prostornog plana dobivate koeficijent izgrađenosti i iskorištenosti, iz kojih se izračuna najveća dopuštena tlocrtna i ukupna površina. Parcela od 800 kvadrata s kigom 0,30 i kisom 0,60 dopušta 240 kvadrata tlocrta i 480 kvadrata ukupno. Više o tome u vodiču o građevinskom i poljoprivrednom zemljištu.

Što tražiti od prodavatelja

• Tablicu prostorija iz glavnog projekta, s koeficijentima i s oba zbroja
• Podatak koja je brojka upisana u oglas i po kojoj osnovici
• Građevinsku dozvolu, u kojoj stoji GBP i površina građevne čestice
• Kod stanova: elaborat etažiranja, s popisom pripadajućih dijelova

Ako prodavatelj ne može reći koja je osnovica korištena za površinu u oglasu, to je samo po sebi odgovor.

Najčešće pogreške

• Uspoređivati cijenu po kvadratu dviju nekretnina bez provjere je li površina računata na isti način.
• Pretpostaviti da je brojka iz oglasa zatvoreni stambeni prostor. Često nije.
• Zaboraviti da bazen, garaža i tehnička prostorija često imaju vlastite brojke izvan glavne površine.
• Gledati samo kvadrate, a ne kotu i orijentaciju, koje na obali određuju vrijednost jednako snažno.

Sljedeći korak

Ako gledate novogradnju, pročitajte i vodič o kupnji nekretnine u izgradnji, jer se kod projekata u gradnji sve ove brojke pojavljuju prije nego što išta postoji. Za troškove uz cijenu imamo zaseban vodič o troškovima kupnje. Ako imate konkretan oglas i niste sigurni što brojka u njemu znači, pošaljite nam ga i reći ćemo vam.