Nutzfläche und Bruttofläche: wie man die Zahlen im Inserat liest

Dasselbe Haus kann in drei Dokumenten drei verschiedene Flächen tragen, und alle drei sind richtig. Das ist weder ein Fehler noch ein Trick, sondern die Folge davon, dass Fläche auf mehrere Arten gemessen wird. Zum Problem wird es erst, wenn Sie zwei Inserate vergleichen, die unterschiedliche Methoden verwenden, denn dann vergleichen Sie einen Quadratmeterpreis mit etwas, das nicht dieselbe Größe ist.

Dieser Ratgeber erklärt, welche Zahlen es gibt, woher sie stammen und wie man daraus einen Vergleich gewinnt, der etwas bedeutet.

Warum ein Haus drei verschiedene Flächen hat

In den Unterlagen eines Einfamilienhauses begegnen Ihnen in der Regel folgende:

• Bruttogeschossfläche (GBP) aus der Baugenehmigung. Gemessen an den Außenkanten der Konstruktion, geschossweise, und verwendet, um den Bau am Raumplan zu prüfen. Eine Verwaltungszahl, keine Verkaufszahl.
• Tatsächliche beziehungsweise Bruttofläche aus dem Projekt. Die Summe aller Räume der Raumliste, einschließlich Terrassen, Balkonen und Loggien in voller Höhe.
• Nutzfläche beziehungsweise gewichtete Fläche aus demselben Projekt. Dieselbe Raumliste, jeder Raum jedoch mit einem Koeffizienten multipliziert, je nachdem, wie nutzbar dieser Raum als Wohnraum tatsächlich ist.

Bei einem Haus mit vielen Außenbereichen kann der Abstand zwischen der zweiten und dritten Zahl fünfzig Quadratmeter und mehr betragen. Bei Wohnungen kommt eine vierte Zahl hinzu, die Nettonutzfläche aus dem Aufteilungsplan, die meist nur geschlossene Flächen zählt.

Was die Koeffizienten bewirken

Die Nutzfläche existiert, weil eine Terrasse kein Wohnzimmer ist. In der Projektdokumentation werden Räume daher gewichtet, in der Praxis meist so:

• Geschlossener Wohnraum: Koeffizient 1,00
• Loggia: etwa 0,75
• Überdachte Terrasse: etwa 0,50
• Balkon und überdachter Durchgang: etwa 0,25

Die genauen Koeffizienten sind nicht allgemeingültig und können sich von Projekt zu Projekt unterscheiden, prüfen Sie sie also stets in der Raumliste selbst. Unverändert bleibt das Prinzip: je offener ein Bereich, desto weniger trägt er zur Nutzfläche bei.

Warum das den Quadratmeterpreis verändert

Nehmen wir ein Haus mit 180 m² geschlossenem Raum, 40 m² überdachter Terrasse, 20 m² Balkon und 10 m² Loggia.

• Summe aller Flächen, also brutto: 250 m²
• Nutzfläche: 180 + 20 + 5 + 7,5 = 212,5 m²

Die Differenz beträgt 37,5 m², also fünfzehn Prozent. Bei einem Preis von einer Million Euro sind das 4.000 Euro je Quadratmeter auf Bruttobasis oder 4.706 Euro auf Nutzflächenbasis. Dasselbe Haus, derselbe Preis, ein Eindruck, der sich um fast achtzehn Prozent unterscheidet.

Stellen Sie sich nun vor, Sie vergleichen dieses Haus mit einem anderen, das nach Nutzfläche inseriert ist. Ohne Prüfung der Grundlage kämen Sie zum Schluss, das erste sei je Quadratmeter günstiger, was es nicht ist. Das ist der häufigste und teuerste Fehler beim Vergleich von Angeboten.

Was wir angeben

In das Flächenfeld tragen wir die Nutzfläche ein und nennen die Bruttofläche in der Objektbeschreibung. Wir tun das, weil die Nutzfläche die einzige Zahl ist, die einen ehrlichen Quadratmeterpreisvergleich erlaubt, und weil die Angabe der Bruttofläche unsere Inserate günstiger erscheinen ließe, als sie sind. Nachprüfen können Sie das bei jedem Objekt in unserem aktuellen Angebot.

Weitere Zahlen aus dem Projekt, die man verstehen sollte

Geschossangabe, zum Beispiel S+P+1

Die Angabe listet die Ebenen: S ist das Untergeschoss, P das Erdgeschoss, die Zahl nennt die Obergeschosse. S+P+1 bedeutet drei Ebenen. Nützlich, weil sie sofort sagt, wie viel des Hauses in den Hang gegraben ist, und ein Untergeschoss ist fast immer dunkler und kühler als ein Erdgeschoss.

Bebauungskoeffizient

Das Verhältnis der Gebäudegrundfläche zur Parzellenfläche. Erlaubt der Plan höchstens 30 Prozent, darf die Grundfläche auf einer 500 m² großen Parzelle 150 m² nicht überschreiten. Deshalb wird auf kleinen Parzellen in die Höhe gebaut und nicht in die Breite.

Ausnutzungskoeffizient

Das Verhältnis der gesamten Bruttogeschossfläche aller Ebenen zur Parzellenfläche. Ein Koeffizient von 0,55 auf 500 m² bedeutet höchstens 275 m² insgesamt. Aus dieser Zahl lässt sich vorab errechnen, wie viel auf einer Parzelle überhaupt gebaut werden darf.

Kote 0,00 und Höhe über dem Meer

Im Projekt steht ein Satz wie „0,00 = 101,13“, was bedeutet, dass der Erdgeschossboden auf 101 Metern über dem Meer liegt. Es ist eine der nützlichsten Zahlen der gesamten Unterlagen, denn sie sagt sofort, ob Sie ein Haus am Meer oder ein Haus mit Meerblick betrachten. Der Unterschied zwischen Kote 22 und Kote 101 ist der Unterschied zwischen Strand vor der Tür und Fahrt zum Strand.

Gebäudehöhe

Gemessen vom fertigen Gelände bis zur Oberkante von Gesims oder Attika, wobei der Plan je nach Geschosszahl eine Höchsthöhe festlegt. Liegt die geplante Höhe nahe an diesem Maximum, ist ein späteres Anheben des Dachs oder ein zusätzliches Geschoss keine Option.

Alte Steinhäuser: oft gibt es gar kein Projekt

Alles bisher Beschriebene setzt voraus, dass ein Projekt existiert. Bei den alten Steinhäusern, von denen es auf Pelješac viele gibt, ist das häufig nicht der Fall. Die Fläche stammt dann aus einem geodätischen Elaborat oder aus einem Legalisierungsbescheid und ist in der Regel an den Außenkanten der Mauern gemessen.

Bei Steinbauweise ist das ein großer Unterschied. Die Mauern sind oft sechzig bis achtzig Zentimeter dick, sodass ein außen mit hundert Quadratmetern gemessenes Haus innen rund siebzig hat. Wenn Sie an eine Sanierung denken, rechnen Sie mit dem Innenmaß, nicht mit dem aus dem Bescheid. Die einfachste Prüfung ist, die Räume vor Ort zu messen und mit der Summe aus dem Inserat zu vergleichen.

Bei einem Sanierungsobjekt lohnt auch die Frage, ob überhaupt eine Nutzungsgenehmigung oder zumindest ein Legalisierungsbescheid vorliegt, denn ohne das gibt es weder eine verlässliche Fläche noch eine klare Ausgangslage für den Umbau. Ausführlicher dazu im Ratgeber zum Neubaukauf.

Grundstücke: die Parzellenfläche ist nicht die bebaubare Fläche

Grundstücke bringen einen eigenen Satz Zahlen mit. Die Parzellenfläche im Kataster und im Grundbuch weichen manchmal voneinander ab, denn der Kataster ist eine vermessene Erfassung der Form, das Grundbuch die rechtliche Erfassung des Eigentums. Für den Kauf ist das Grundbuch maßgeblich, und eine Abweichung sollte vor dem Vertrag geklärt sein.

Wichtiger als die Fläche selbst ist, was darauf stehen darf. Aus der Nutzungsbescheinigung und dem Raumplan ergeben sich Bebauungs- und Ausnutzungskoeffizient, aus denen die höchstzulässige Grundfläche und Gesamtfläche folgen. Eine Parzelle von 800 Quadratmetern mit Bebauungskoeffizient 0,30 und Ausnutzungskoeffizient 0,60 erlaubt 240 Quadratmeter Grundfläche und 480 Quadratmeter insgesamt. Mehr dazu im Ratgeber zu Bau- und Agrarland.

Was Sie vom Verkäufer verlangen sollten

• Die Raumliste aus dem Hauptprojekt, mit Koeffizienten und beiden Summen
• Die Angabe, welche Zahl im Inserat steht und auf welcher Grundlage
• Die Baugenehmigung, in der GBP und Parzellenfläche stehen
• Bei Wohnungen: den Aufteilungsplan mit der Liste der zugehörigen Teile

Kann ein Verkäufer nicht sagen, welche Grundlage für die Fläche im Inserat verwendet wurde, ist das für sich genommen eine Antwort.

Die häufigsten Fehler

• Quadratmeterpreise zweier Objekte vergleichen, ohne zu prüfen, ob die Flächen gleich berechnet wurden.
• Annehmen, die Zahl im Inserat sei geschlossener Wohnraum. Das ist sie oft nicht.
• Vergessen, dass Pool, Garage und Technikraum häufig eigene Zahlen außerhalb der Hauptfläche tragen.
• Nur auf Quadratmeter schauen und nicht auf Kote und Ausrichtung, die an der Küste ebenso stark den Wert bestimmen.

Nächster Schritt

Wenn Sie einen Neubau betrachten, lesen Sie auch den Ratgeber zum Neubaukauf, denn bei Projekten im Bau erscheinen all diese Zahlen, bevor irgendetwas existiert. Zu den Kosten über den Preis hinaus gibt es einen eigenen Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Wenn Sie ein konkretes Inserat haben und unsicher sind, was seine Zahl bedeutet, schicken Sie es uns, wir sagen es Ihnen.