Was Sie beim Wohnungskauf in Kroatien wirklich erwerben

Der Kauf einer Wohnung wirkt einfacher als der eines Hauses. Weniger Quadratmeter, dünnere Unterlagen, und das Grundstück ist nicht Ihre Sorge. Genau deshalb wird die Frage, die zuerst kommen sollte, selten gestellt: was genau wird beim Unterschreiben Ihres.

Die Antwort ist nicht nur die Wohnung. Auch bestimmte Dinge außerhalb werden Ihres, dazu ein Anteil an allem Übrigen im Gebäude. Diese drei Ebenen bestimmen, was Sie zahlen, worüber Sie mitentscheiden und was Sie dürfen.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteil

Wohnungseigentum in Kroatien besteht aus zwei untrennbaren Teilen.

• Das Sondereigentum ist die Wohnung selbst, der Raum, den nur Sie nutzen. Daran haben Sie volles Eigentum.
• Das Gemeinschaftseigentum umfasst Dach, Fassade, Fundamente, tragende Wände, Treppenhaus, Installationen sowie den Grund unter und um das Gebäude. Das gehört niemandem allein, sondern allen Miteigentümern gemeinsam, jedem im Umfang seines Anteils.

Dieser Anteil steht als Bruch, etwa 85/424. Hier sitzt das häufigste Missverständnis: es ist nicht die Fläche Ihrer Wohnung geteilt durch die des Gebäudes. Der Anteil leitet sich aus dem Nutzwert ab, der entsteht, indem jeder Raum mit einem Koeffizienten seiner Nutzbarkeit multipliziert wird. Eine Wohnung mit großer Terrasse und Kellerabstellraum kann daher einen größeren Anteil tragen als die Nachbarwohnung mit mehr geschlossener Fläche.

Praktisch bestimmt der Anteil dreierlei: Ihren Teil der Gemeinschaftskosten, das Gewicht Ihrer Stimme bei Entscheidungen und Ihren Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Es sind dieselben Koeffizienten wie im Ratgeber zu Nutz- und Bruttofläche, die beiden lohnen sich zusammen.

Zubehör: was zur Wohnung gehört, aber nicht darin liegt

Zu einer Wohnung gehören fast immer Räume, die nicht in ihr liegen: ein Kellerabstellraum, ein Stellplatz, ein Garten, eine überdachte Terrasse. Im Aufteilungsplan stehen sie als Zubehör und gehören rechtlich zu Ihrer Einheit, auch wenn sie anderswo im oder am Gebäude liegen.

Zweierlei sollte man vorher wissen.

• Sie zählen zum Anteil, mit einem Koeffizienten. Ein Kellerabstellraum geht typischerweise mit etwa 0,50 ein, eine offene Terrasse niedriger, geschlossener Wohnraum mit 1,00. Deshalb können zwei gleich große Wohnungen unterschiedliche Anteile haben.
• Es gilt die eingetragene Nutzung, nicht die tatsächliche. Das ist der wichtigste Satz hier. Steht ein Raum im Aufteilungsplan und in der Nutzungsgenehmigung als Abstellraum, dann ist er ein Abstellraum, wie schön er auch ausgebaut ist und wer auch darin wohnt. Eine Umwidmung zu Wohnraum ist ein eigenes Verwaltungsverfahren mit eigenen Bedingungen und Kosten, und sie ist nicht garantiert.

Wird ein Kellerraum im Inserat als zusätzliches Apartment oder eigene Vermietungseinheit beschrieben, verlangen Sie das Dokument, das das belegt. Gibt es keines, kaufen Sie keine zweite Einheit, sondern einen Abstellraum, und der Preis muss das abbilden.

Der Aufteilungsplan: worauf zu achten ist

Der Aufteilungsplan teilt das Gebäude in Einheiten. Er ist keine Formalie, sondern das einzige Verzeichnis dessen, was Sie kaufen.

• Die Tabelle für Ihre Einheit, mit Bruttofläche, Koeffizient und Nettonutzfläche je Raum.
• Die Liste des Zubehörs: welcher Abstellraum, welcher Stellplatz, welcher Gartenteil.
• Ihren Miteigentumsanteil als Bruch.
• Ob all das mit dem Zustand vor Ort und dem Gezeigten übereinstimmt.

Verlangen Sie auch die Nutzungsgenehmigung des Gebäudes und prüfen Sie deren Rechtskraft. Der Aufteilungsplan sagt, wie geteilt wurde; die Nutzungsgenehmigung sagt, ob überhaupt genutzt werden darf.

Instandhaltungsrücklage und Verwalter

Ein Gebäude mit mehreren Einheiten hat eine gemeinsame Kasse und jemanden, der sie führt. Für ausländische Käufer ist das oft die größte Überraschung, denn beim Haus gibt es diesen Posten nicht.

Die Rücklage

Aus der Rücklage werden Reparatur und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bezahlt: Dach, Fassade, Aufzug, Installationen. Sie wird monatlich eingezahlt, jeder Miteigentümer anteilig. Es gibt einen gesetzlichen Mindestbetrag, der an den Gebäudewert gekoppelt ist, den tatsächlichen Betrag legt aber jedes Haus selbst fest, und die Beträge unterscheiden sich. Fragen Sie, wie hoch er für diese Einheit ist und wie viel derzeit im Fonds liegt, denn eine leere Kasse heißt, dass die erste größere Reparatur als Sonderumlage kommt.

Miteigentümervereinbarung und Verwaltung

Die Miteigentümer schließen eine Vereinbarung, die das Miteinander regelt und einen Verwalter bestellt. Der Verwalter führt die Kasse, vergibt Arbeiten und berichtet. Lassen Sie sich Vereinbarung und letzten Bericht zeigen: daraus wird ersichtlich, ob das Haus ordentlich geführt wird oder ob schlicht nichts entschieden wird.

Wenn der Pool gemeinschaftlich ist

Ein Gemeinschaftspool, eine Dachterrasse oder ein Garten machen sich im Inserat gut und sind in der Praxis ein realer Posten. Pflege, Wasser, Chemie und Service laufen über die gemeinsame Kasse, also über Ihren Anteil, ob Sie sie nutzen oder nicht. In einem kleinen Haus mit wenigen Wohnungen verteilt sich das auf wenige Schultern und liegt je Einheit höher als im großen Block.

Was es bedeutet, wenn Sie nicht vor Ort sind

• Sie können überstimmt werden. Über gemeinschaftliche Arbeiten wird nach Anteilen entschieden. Wollen die anderen die Fassade sanieren, finanzieren Sie mit.
• Prüfen Sie Rückstände vor der Unterschrift. Fragen Sie den Verwalter, ob auf dieser Einheit offene Rücklagenbeiträge liegen und wie sie beim Verkauf ausgeglichen werden. Die Antwort holen Sie beim Anwalt Ihres Kaufs, nicht beim Verkäufer und nicht bei uns.
• Jemand muss erreichbar sein. Schäden, Zählerstände, Eigentümerversammlungen. Wer selten hier ist, überträgt das jemandem, meist gegen Entgelt.

Wohnung oder Haus an der Küste

Keines ist objektiv besser, aber die Unterschiede sind vorhersehbar.

• Wohnung: niedrigerer Einstiegspreis, weniger Instandhaltung an Ihnen, gemeinschaftliche Annehmlichkeiten, die Sie allein nicht bauen würden. Dafür zahlen Sie in die Rücklage, teilen Entscheidungen und ändern Gemeinschaftliches nur schwer.
• Haus: alle Entscheidungen sind Ihre, alle Kosten ebenso. Das Dach ist Ihr Problem und Ihr Termin.

Für die Vermietung ist der Unterschied ebenso real: eine Wohnung in erster Reihe mit Stellplatz füllt sich oft besser als ein größeres Haus am Hang und braucht weniger Verwaltung. Wie diese Rechnung aussieht, steht im Ratgeber zur Ferienvermietung.

Was Sie vor dem Angebot verlangen sollten

• Den Aufteilungsplan mit der Tabelle Ihrer Einheit und der Zubehörliste
• Die Nutzungsgenehmigung des Gebäudes und ihre Rechtskraft
• Den Grundbuchauszug der Einheit, mit Prüfung der Lasten
• Die Miteigentümervereinbarung und den Namen des Verwalters
• Höhe der Rücklage, Kassenstand und etwaige Rückstände
• Die eingetragene Nutzung jedes Raums, der Ihnen als Mehrwert verkauft wird
• Den Energieausweis

Nächster Schritt

Wenn Sie eine konkrete Wohnung betrachten, schicken Sie sie uns und sagen Sie, was im Inserat unklar ist. Wir prüfen, was im Aufteilungsplan steht, und sagen Ihnen, wo Beschreibung und Dokument auseinandergehen, auch dann, wenn das heißt, dass die Immobilie weniger wert ist als gefordert. Die Kosten des Kaufs stehen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten, das aktuelle Angebot finden Sie unter Immobilien.