Immobilie in Kroatien verkaufen: Steuern, Kosten und was bleibt

Käufer wissen meist genau, was sie zahlen. Es gibt eine Tabelle, einen Prozentsatz und einen Ratgeber, der das aufschlüsselt. Verkäufer wissen in der Regel nicht, was ihnen bleibt.

Das ist seltsam, denn ein Verkäufer trifft eine Entscheidung, die genau von dieser Zahl abhängt: welchen Preis er verlangt. Rechnen Sie mit dem Bruttobetrag und ist der Nettobetrag deutlich niedriger, haben Sie die gesamte Verhandlung auf das falsche Ziel ausgerichtet, und das lässt sich nach der Unterschrift nicht mehr korrigieren.

Der Grund ist einfach. Ein Käufer spürt die Kosten sofort, denn er zahlt sie binnen weniger Wochen aus eigener Tasche. Ein Verkäufer spürt seine über Monate verteilt, teils vor dem Verkauf, teils danach, und die Steuer manchmal erst, wenn der Bescheid kommt, wenn das Geld längst ausgegeben ist.

Dieser Ratgeber beantwortet eine Frage: wie viel vom Verkaufspreis tatsächlich bei Ihnen ankommt. Er erklärt, wann ein Verkauf besteuert wird und wann nicht, was ein Verkäufer zahlt und was er nicht zahlt, obwohl er es glaubt, wie man den Nettobetrag vor der Preisfestlegung ermittelt, und was anders ist, wenn Sie aus dem Ausland verkaufen.

Geschrieben ist er für einen Eigentümer, der ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück auf Pelješac verkauft. Für die Kosten auf der anderen Seite des Tisches haben wir einen eigenen Ratgeber zu den Kaufnebenkosten, und wie man überhaupt zu einem Preis kommt, steht im Ratgeber dazu, was Ihre Immobilie wert ist.

Eine wichtige Anmerkung. Steuervorschriften ändern sich häufiger als alles andere, worüber wir schreiben, und ein Teil der Sätze wird auf Ebene der Gemeinde festgelegt. Deshalb erklären wir hier die Regeln und die Logik, während Sie konkrete Prozentsätze und Beträge vor jeder Entscheidung mit einem Steuerberater oder beim zuständigen Finanzamt prüfen sollten. Jede Zahl, die wir hier einsetzen würden, wäre schnell veraltet, und eine falsche Zahl kostet in diesem Ratgeber mehr als in jedem anderen.

Drei Steuern, die ständig verwechselt werden

Fast jedes Gespräch über einen Verkauf beginnt damit, dass drei verschiedene Dinge vermischt werden. Man sollte sie sofort trennen, denn zwei davon betreffen Sie als Verkäufer überhaupt nicht.

Grunderwerbsteuer

Sie beträgt 3 Prozent und der Käufer zahlt sie. Der Verkäufer zahlt sie nicht, meldet sie nicht an und zieht sie nicht von seiner Rechnung ab.

Das ist die häufigste Verwechslung, die wir hören. Eigentümer sagen uns regelmäßig, vom Preis müssten drei Prozent Steuer abgezogen werden, und das stimmt einfach nicht. Diese Kosten trägt die Gegenseite und sie gehören zum Budget des Käufers. Rechnen Sie sie in Ihre Kalkulation ein, haben Sie Ihren eigenen Nettobetrag um mehrere Tausend Euro zu niedrig angesetzt und wahrscheinlich einen niedrigeren Preis verlangt als nötig.

Einkommensteuer auf die Veräußerung einer Immobilie

Das ist Ihre Steuer, aber nur manchmal. Besteuert wird der beim Verkauf erzielte Gewinn, und zwar ausschließlich dann, wenn die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Nach Ablauf dieser Frist wird ein Verkauf nicht besteuert, unabhängig davon, wie stark der Wert inzwischen gestiegen ist.

Bei diesem Satz lohnt es sich zu verweilen, denn für die meisten ist er eine unerwartet gute Nachricht. Ein 2009 gekauftes und heute zum Vielfachen verkauftes Haus trägt auf diese Differenz keine Steuer. Kroatien besteuert bei Privatpersonen nicht den langfristigen Wertzuwachs von Immobilien, sondern nur den schnellen Weiterverkauf.

Für die große Mehrheit der Verkäufer auf Pelješac heißt das, es fällt keine Steuer an, denn Häuser werden hier über Jahre und oft über Generationen gehalten. Für die Minderheit, die schnell verkauft, ist der Unterschied jedoch erheblich, und darum geht es in weiten Teilen dieses Ratgebers.

Die jährliche Immobiliensteuer

Kosten des Haltens, nicht des Verkaufens. Sie wird gezahlt, solange Sie Eigentümer sind, und endet, wenn Sie es nicht mehr sind. Mit der Transaktion hat sie nichts zu tun, außer dass die Pflicht anteilig für den Zeitraum Ihres Eigentums bemessen wird, sodass Sie im Verkaufsjahr einen Teil zahlen und nicht den vollen Betrag.

Wir erwähnen sie, weil sie in Gesprächen regelmäßig im selben Satz mit den ersten beiden auftaucht. Berechnungsweise und Höhe legt die Gemeinde fest, den aktuellen Wert für Ihren Ort erfragen Sie also dort. Für die Verkaufsrechnung ist sie nicht relevant, für die Entscheidung, ob Sie das Haus noch ein Jahr halten, sehr wohl.

Und die Mehrwertsteuer

Beim Verkauf zwischen Privatpersonen tritt keine Mehrwertsteuer auf. Relevant wird sie, wenn der Verkäufer unternehmerisch auftritt, typischerweise bei einem Neubau, den ein Bauträger verkauft.

Für einen privaten Eigentümer, der ein Familienhaus verkauft, ist das kein Thema, mit einer Ausnahme: haben Sie durch den Verkauf mehrerer Immobilien den Bereich der gewerblichen Tätigkeit erreicht, wird Mehrwertsteuer plötzlich möglich. Zu dieser Grenze weiter unten.

Wann ein Verkauf überhaupt besteuert wird

Das ist die Frage, die über alles Weitere entscheidet, und die Antwort ist in der Regel einfacher, als die Leute erwarten.

Die Zwei-Jahres-Regel

Der Gewinn wird besteuert, wenn die Immobilie innerhalb von zwei Jahren ab dem Erwerbstag veräußert wird. Verkaufen Sie danach, fällt diese Steuer nicht an.

Die Frist läuft ab dem Erwerbsdatum, nicht ab dem Einzug, nicht ab Beginn der Arbeiten und nicht ab der Eintragung. Bei einer gekauften Immobilie ist das das Datum des Kaufvertrags, bei einem Erwerb auf anderer Grundlage hängt es von dieser Grundlage ab. Das ist zuerst zu klären, denn davon hängt ab, ob der Rest dieses Kapitels für Sie überhaupt relevant ist.

Die praktische Folge ist klar. Fehlen Ihnen bis zum Ablauf der zwei Jahre einige Monate, ist das ein Grund, die Frist mit einem Steuerberater zu besprechen, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben. Bei einer Immobilie mit spürbar gestiegenem Wert kann drei Monate zu warten mehr wert sein als alles, was Sie in der Verhandlung sagen werden.

Wann auch innerhalb von zwei Jahren nichts anfällt

Es gibt Situationen, in denen auch bei einem schnellen Verkauf keine Steuer anfällt. Die wichtigsten sind:

• Die Immobilie diente Ihrem Wohnen, beziehungsweise dem Wohnen von Personen, für die Sie sorgen. Das ist die häufigste Befreiung und deckt den klassischen Fall des Verkaufs des eigenen Zuhauses.
• Veräußerung zwischen Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie, also Übertragungen innerhalb der engeren Familie.
• Erwerb durch Erbschaft, der für diese Steuer als solcher nicht steuerpflichtig ist.
• Auseinandersetzung der Vermögensverhältnisse nach einer Scheidung.
• Enteignung und andere Übertragungen kraft Gesetzes.

Die Liste wirkt breiter, als sie in der Praxis ist, denn jede Befreiung hat Voraussetzungen, die nachweisbar sein müssen. Sie wird nicht durch eine Erklärung erlangt, sondern durch Unterlagen.

Wie eine Befreiung nachgewiesen wird

Bei der häufigsten Befreiung, jener für das eigene Wohnen, lautet die Frage nicht, ob Sie sich gelegentlich im Haus aufgehalten haben, sondern ob es tatsächlich Ihr Zuhause war. In der Praxis stützen das ein gemeldeter Wohnsitz, Nebenkostenabrechnungen auf Ihren Namen und ein sinnvoller Zusammenhang mit der Eigentumsdauer.

Ein Haus, das drei Wochen im Sommer genutzt wurde, wird schwerlich als Wohnen durchgehen, so sehr es sich subjektiv wie ein Zuhause angefühlt haben mag. Rechnen Sie mit dieser Befreiung, klären Sie mit einem Steuerberater, womit Sie sie belegen können, und zwar bevor Sie verkaufen, solange die Unterlagen noch zu beschaffen sind.

Warum das gerade auf Pelješac wichtig ist

Es gibt eine Gruppe von Verkäufern, die das fast systematisch trifft und die selten darauf hingewiesen wird. Das sind Menschen, die ein Haus in der Annahme gekauft haben, es werde sich durch Ferienvermietung selbst tragen, und die nach zwei oder drei Saisons merken, dass die Rechnung nicht aufgeht.

Warum diese Rechnung meist nicht aufgeht, haben wir im Ratgeber zur Ferienvermietung geschrieben. Hier zählt nur die Folge: ein solcher Verkauf fällt oft genau in die zwei Jahre, also in das einzige Fenster, in dem der Gewinn besteuert wird. Ein Kauf aus Begeisterung wird zu einem Verkauf aus Enttäuschung, und geschieht er zu schnell, wird darauf auch Steuer fällig.

Geerbte Immobilien

Auf Pelješac ist das der häufigste Fall überhaupt, er verdient also ein eigenes Kapitel.

Erben und Verkaufen sind nicht dasselbe Ereignis

Die Erbschaft selbst ist für diese Steuer kein steuerpflichtiger Erwerb, und darauf stützen sich die Leute üblicherweise. Aber ein späterer Verkauf ist ein eigenes Ereignis, und für ihn gelten dieselben Regeln wie für jeden anderen: die Frage ist, wann und wie die Immobilie in Ihr Vermögen kam und wie viel Zeit seither vergangen ist.

Wie in diesem Fall Datum und Wert des Erwerbs genau bestimmt werden, wollen wir hier nicht verallgemeinern, denn die Antwort hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und davon, wie und wann der Nachlass geregelt wurde. Das ist eine konkrete Frage für den Steuerberater, und sie lohnt sich vor der Preisfestlegung und nicht nach dem ersten Angebot.

Das praktische Problem, das früher kommt

In der Praxis holt Sie bei einer geerbten Immobilie lange vor der Steuer etwas anderes ein: Sie können nicht verkaufen, solange Sie nicht als Eigentümer eingetragen sind. Ist der Nachlass nicht geregelt, ist das eine Arbeit von Monaten oder Jahren, und sie geht jedem Gespräch über den Preis voraus.

Dieses ganze Verfahren mit Fristen und Kosten haben wir im Ratgeber zum Kauf von Erben beschrieben. Für einen Verkäufer ist der Punkt einfach: der Nachlass ist der längste Posten im Verkaufskalender und wird zuerst angestoßen, vor dem Fotografieren und vor dem Inserat.

Wenn Sie mehrere sind

Geerbte Immobilien haben selten einen Eigentümer. Sind Sie Miteigentümer, braucht der Verkauf des Ganzen alle, und die steuerliche Lage wird für jeden gesondert betrachtet, nach seinem Anteil und seinen Umständen.

Das heißt, zwei Miteigentümer desselben Hauses können ein unterschiedliches steuerliches Ergebnis haben, etwa wenn der eine darin gewohnt hat und der andere nicht. Praktisch: der Nettobetrag wird nicht einfach nach Anteilen geteilt, jeder rechnet seinen eigenen. Das lohnt sich innerhalb der Familie zu klären, bevor ein Preis vereinbart wird, sonst zerfällt die Einigung am Ende.

Wie der Gewinn berechnet wird

Sind Sie in einer Lage, in der Steuer anfällt, lautet die nächste Frage: auf welchen Betrag.

Die Bemessungsgrundlage

Besteuert wird die Differenz, nicht der Preis. Grob gesagt wird von dem, was Sie erhalten haben, das abgezogen, was Sie beim Erwerb in die Immobilie gesteckt haben, samt der gesetzlich vorgesehenen Anpassung des Erwerbswerts.

Das heißt, es geht nicht um eine Steuer auf den Verkaufspreis, sondern auf den Wertzuwachs. Haben Sie zu einem ähnlichen Preis gekauft und verkauft, ist die Grundlage klein oder es gibt keine, auch innerhalb von zwei Jahren. Die Leute übersehen das regelmäßig, nehmen das Schlimmste an und verschieben einen Verkauf ohne Not.

Was abgezogen werden darf

Neben dem Erwerbswert werden in der Regel auch dokumentierte Investitionen in die Immobilie sowie unmittelbar mit Erwerb und Veräußerung verbundene Kosten anerkannt. Das Schlüsselwort ist dokumentiert.

Hier geht das meiste Geld verloren, und zwar auf die banalste Weise. Bei der Sanierung alter Steinhäuser wird ein großer Teil der Arbeiten ohne Rechnung bezahlt, weil das im Moment schneller und billiger ist. Zwei Jahre später bedeutet genau dieses Fehlen von Rechnungen, dass fünfzigtausend Euro für Dach, Fenster und Installationen nicht abgezogen werden können, sodass Steuer auf einen Betrag anfällt, den Sie nie verdient haben.

Die Rechnung, die während der Sanierung wie eine unnötige Ausgabe wirkt, wird später zum einzigen Beweis, dass das Geld überhaupt geflossen ist.

Warum Rechnungen gerade bei Steinhäusern verschwinden

Es geht nicht um Nachlässigkeit, sondern um die Art, wie hier gebaut wird. Die Sanierung eines alten Hauses ist selten ein Auftrag mit einem Unternehmer. Es ist ein Maurer aus dem Nachbardorf, ein Tischler aus Orebić, jemand, der Stein anliefert, jemand, der Schutt abfährt, und zehn kleinere Arbeiten, bar bezahlt, weil das für alle einfacher ist.

Sanieren Sie ein Haus und besteht irgendeine Möglichkeit, es in den nächsten Jahren zu verkaufen, verlangen Sie für jede größere Arbeit eine Rechnung und bewahren Sie diese an einem Ort auf, zusammen mit den Zahlungsnachweisen. Was eine Sanierung wirklich kostet, steht im Ratgeber zu Steinhäusern zur Renovierung. Hier ergänzen wir nur, dass dieselbe Sanierung je nach Unterlagen ein sehr unterschiedliches steuerliches Ergebnis haben kann.

Der Steuersatz

Den Satz nennen wir bewusst nicht als Zahl. Die Einkommensteuer in Kroatien wurde in den letzten Jahren umgebaut, und ein Teil der Sätze wird auf Gemeindeebene festgelegt, sie unterscheiden sich also von Ort zu Ort und ändern sich.

Für eine konkrete Berechnung brauchen Sie drei Angaben: das Erwerbsdatum, den dokumentierten Erwerbswert samt Investitionen und den aktuellen Satz für Ihren Ort. Die ersten beiden haben Sie, den dritten nennt Ihnen ein Steuerberater in einem Telefonat. Ohne diese drei ist jede Berechnung geraten, auch unsere.

Die Regel von drei Immobilien in fünf Jahren

Es gibt eine Grenze, ab der Sie aufhören, eine Privatperson zu sein, die etwas verkauft hat, und jemand werden, der eine Tätigkeit ausübt. Diese Grenze wird in der Praxis selten erwähnt, und die Folgen sind ernst.

Veräußern Sie in verhältnismäßig kurzer Zeit mehrere Immobilien derselben Art, kann das als Ausübung einer selbständigen Tätigkeit gewertet werden und nicht als einzelner Verkauf von Vermögen. Als Orientierung wird üblicherweise mehr als drei Immobilien derselben Art in fünf Jahren herangezogen.

Die Folgen sind nicht kosmetisch. Die Art der Besteuerung ändert sich, es entstehen Pflichten zu Registrierung und Buchführung, und der Eintritt in das Mehrwertsteuersystem wird möglich. Kurz gesagt wechseln Sie von einer Steuererklärung in ein unternehmerisches Regime, mit allem, was dazugehört.

Das betrifft eine kleinere Zahl von Menschen, aber es betrifft sie ernsthaft. Typischerweise sind es jene, die mehrere Parzellen geerbt haben und sie eine nach der anderen verkaufen, ohne zu bedenken, dass sich das summiert. Verkaufen Sie eine zweite oder dritte Immobilie innerhalb weniger Jahre, ist das ein Gespräch mit dem Steuerberater vor der Unterschrift und nicht nach dem dritten Verkauf.

Verfahren und Fristen

Das wird selten erklärt und beantwortet eine Frage, die Verkäufer zu spät stellen: wann und wie wird das eigentlich bezahlt.

Wie das Finanzamt vom Verkauf erfährt

Nicht dadurch, dass Sie sich melden. Der Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften gelangt über den Notar zum Finanzamt, und damit ist die Transaktion gemeldet. Aus demselben Dokument ergeben sich die Grunderwerbsteuerpflicht des Käufers und die Frage einer möglichen Pflicht Ihrerseits.

Praktisch heißt das, über einen Verkauf gibt es kein Schweigen. Die Angabe existiert, sie kommt automatisch und wird mit den Daten darüber verglichen, wann Sie die Immobilie erworben haben.

Bescheid und Frist

Wird eine Pflicht festgestellt, erhalten Sie einen Bescheid mit Betrag und Zahlungsfrist. Der kommt nicht am Tag der Unterschrift, sondern später, und genau deshalb werden Leute überrascht: das Geld ist inzwischen anderweitig gebunden.

Der praktische Rat, den wir bei einem schnellen Verkauf allen geben: besteht irgendeine Möglichkeit, dass eine Pflicht entsteht, legen Sie den geschätzten Betrag beiseite und rühren Sie ihn nicht an, bis die Lage geklärt ist. Das ist billiger als jeder spätere Bescheid.

Wenn Sie mit dem festgestellten Wert nicht einverstanden sind

Das Finanzamt kann den Marktwert selbst schätzen, wenn es meint, der vereinbarte Preis weiche erheblich davon ab. Deshalb ist ein künstlich niedrigerer Vertragspreis keine Ersparnis, sondern ein Risiko, und zwar ein Risiko für beide Seiten.

Halten Sie die Schätzung für falsch, gibt es einen Rechtsweg gegen den Bescheid, aber er verlangt Argumente und Unterlagen, keinen Eindruck. Ein sauberer Vertrag mit realistischem Preis und Zahlungsnachweis ist der beste Schutz, und er wirkt im Voraus.

Der Preis im Vertrag und warum er nicht niedriger geschrieben wird

Früher oder später schlägt jemand vor, einen niedrigeren Preis in den Vertrag zu schreiben und die Differenz außerhalb zu zahlen. Der Vorschlag kommt fast immer vom Käufer, denn er zahlt drei Prozent Grunderwerbsteuer und rechnet damit zu sparen.

Für einen Verkäufer ist das keine Ersparnis, sondern die Übernahme fremden Risikos, aus vier Gründen.

• Das Finanzamt kann den Marktwert selbst feststellen. Hält es den Vertragspreis für erheblich unter Markt, bestimmt es die Grundlage nach eigener Schätzung. Die Ersparnis verschwindet, das Problem bleibt.
• Ein Teil des Geldes kommt ohne Spur. Sind Sie nicht ansässig oder planen Sie einen Transfer ins Ausland, verlangt die Bank Unterlagen zur Herkunft. Ein Betrag, der im Vertrag nicht existiert, ist schwer zu erklären.
• Ihre eigene künftige Grundlage bleibt zu niedrig. Das wird übersehen: haben Sie denselben Trick beim Kauf akzeptiert, ist Ihr dokumentierter Erwerbswert jetzt niedriger als das tatsächlich Gezahlte, der steuerpflichtige Gewinn also größer. Die Ersparnis von vor einigen Jahren kommt vergrößert zurück.
• Rechtliche Exponierung. Ein unwahrer Vertragsinhalt ist keine Verwaltungskleinigkeit und setzt beide Seiten aus, und der Verkäufer ist derjenige, der das Geld erhalten hat.

Unsere Haltung dazu ist einfach und nicht verhandelbar: der Vertrag wird über den Betrag geschrieben, der tatsächlich gezahlt wird. Einem Käufer, der darauf besteht, erklären wir, warum es auch für ihn schlecht ist, denn sein zu niedriger Erwerbswert wird sein Problem, wenn er selbst einmal verkauft.

Was ein Verkäufer tatsächlich zahlt

Getrennt von der Steuer hat ein Verkauf seine eigenen Kosten. Keine davon ist im Verhältnis zum Preis groß, aber zusammen machen sie den Unterschied zwischen erwartetem und tatsächlichem Nettobetrag.

Maklerprovision

Wird vor Arbeitsbeginn im Maklervertrag vereinbart, transparent und im Voraus. Sie zahlt die Partei, die die Agentur beauftragt hat. Verkaufen Sie über eine Agentur, ist das Ihr größter Einzelposten, und Sie sollten ihn vorher kennen und nicht am Ende erfahren.

Energieausweis

Pflicht des Verkäufers und eigener Kostenpunkt. Mehr dazu im nächsten Kapitel, denn hier wird am meisten falsch gemacht und für das Fehlen ist eine Strafe vorgesehen.

Beschaffung der Unterlagen

Grundbuchauszug, Besitzblatt, Kopie des Katasterplans, Bescheinigungen zur Legalität des Gebäudes. Einzeln kleine Posten, aber es sind mehrere und sie kosten Zeit.

Zeigt sich, dass Kataster und Grundbuch nicht dasselbe sagen, kommen hier die Kosten des Abgleichs hinzu, die erheblich größer sein können als alle übrigen Posten zusammen. Was alles auftauchen kann und wie lange es dauert, haben wir im Ratgeber zu Kataster und Grundbuch dargestellt.

Vermessungselaborat

Nötig, wenn das Gebäude nicht erfasst ist, wenn eine Parzelle geteilt wird, oder wenn ein Grundbuchkörper zu trennen ist, weil Sie nur einen Teil verkaufen. Kein Standardposten, aber wenn er auftaucht, ist er nicht zu vernachlässigen und in einer Woche nicht erledigt.

Löschung einer Hypothek

Steht auf der Immobilie eine Hypothek, wird sie aus dem Kaufpreis gelöscht, gegen die Löschungsbewilligung der Bank. Das Verfahren selbst ist nicht teuer, verlangt aber eine vorherige Abstimmung mit der Bank und eine entsprechend angepasste Zahlungsstruktur im Vertrag. In die letzte Woche verschoben, ist das der häufigste Grund für eine verschobene Unterschrift.

Anwalt

Den Vertrag erstellt in der Regel der Anwalt des Käufers, denn der Käufer trägt das größere Risiko. Ein Verkäufer kann dennoch einen eigenen beauftragen, und wir empfehlen das, wenn die Immobilie geerbt ist, wenn es mehrere Miteigentümer gibt oder wenn Sie aus dem Ausland verkaufen.

Der Nachlass, falls erforderlich

Keine Verkaufskosten im engeren Sinn, sondern deren Voraussetzung. Sind Sie nicht eingetragen, ist das der erste Posten im Kalender und der längste.

Anzahlung, Vorvertrag und was, wenn das Geschäft platzt

Die Anzahlung ist der Betrag, den ein Käufer bei Abschluss des Vorvertrags als Zeichen der Ernsthaftigkeit leistet. Ihre rechtliche Natur unterscheidet sich wesentlich von einer bloßen Vorauszahlung, und dieser Unterschied geht zu Ihren Lasten.

Die Regel des doppelten Betrags

Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, bleibt die Anzahlung in der Regel bei Ihnen. Tritt der Verkäufer zurück, wird sie doppelt zurückgezahlt. Das ist die gesetzliche Logik der Anzahlung, und deshalb sollte man sie ernst nehmen, bevor man sie annimmt.

Die praktische Folge für einen Verkäufer ist unerwartet. Sind die Unterlagen nicht sauber und stellt sich heraus, dass Sie das Versprochene nicht liefern können, sind Sie die zurücktretende Partei, unabhängig davon, ob Sie das wollten. Eine erhaltene Anzahlung von dreißigtausend Euro wird dann zu einer Verpflichtung von sechzigtausend.

Damit hat die Reihenfolge aus diesem ganzen Ratgeber auch eine sehr konkrete Geldseite: die Unterlagen werden geordnet, bevor eine Anzahlung angenommen wird, nicht danach.

Wo die Anzahlung liegt

Bei sauberen Unterlagen wird die Anzahlung in der Regel an den Verkäufer ausgezahlt. Bei allem anderen, und besonders wenn auf einen Nachlass, eine Hypothekenlöschung oder einen Abgleich gewartet wird, ist es sinnvoller, sie bis zur Erfüllung der Bedingungen auf einem Anwalts oder Notartreuhandkonto zu belassen. Das schützt beide Seiten und verkürzt die Verhandlung über Vertrauen.

Ob und wie eine einbehaltene Anzahlung steuerlich relevant ist, wenn das Geschäft platzt, ist eine Frage für den Steuerberater, denn sie hängt von den Umständen ab. Wir erwähnen sie, weil daran niemand denkt, bis es passiert.

Der Energieausweis

Das ist die eine gesetzliche Verkäuferpflicht, die Leute regelmäßig zu spät entdecken, deshalb ein eigenes Kapitel.

Was verlangt wird

Den Energieausweis beschafft der Verkäufer, nicht der Käufer. Er gehört zum Inserat und wird dem Käufer beim Verkauf übergeben. Er gilt zehn Jahre, erstellt wird er von einer befugten Person, und für ein Inserat ohne ihn ist eine Geldstrafe vorgesehen.

Der Ausweis ändert den Wert der Immobilie nicht, und bei einem alten Steinhaus erwartet niemand eine gute Bewertung. Er ist eine formale Voraussetzung, kein Urteil, und so sollte man ihn behandeln.

Ausnahmen

Für einzelne Gebäudekategorien gibt es Ausnahmen, etwa nach Art und Nutzung. Sind Sie unsicher, ob Ihre Immobilie darunterfällt, fragen Sie vor der Bewerbung und nicht in der Woche der Unterschrift. Beim Verkauf reinen Grundstücks ist der Ausweis natürlich kein Thema.

Warum er als Erstes erledigt wird und nicht zuletzt

Die Erstellung verlangt einen Ortstermin und einige Tage, manchmal auch Angaben zum Objekt, die man erst suchen muss. Wird er ans Ende geschoben, zeigt sich regelmäßig, dass eine Angabe fehlt, und dann wartet man in dem Moment, in dem am wenigsten Zeit zum Warten ist.

Die Kosten hängen von Art und Größe des Objekts und vom Ersteller ab, holen Sie also ein aktuelles Angebot ein statt zu schätzen. Im Verhältnis zum Immobilienpreis ist das ein kleiner Posten, die Strafe für das Fehlen ist es nicht.

Haus, Wohnung oder Grundstück: was anders ist

Die Steuerregeln sind dieselben, aber die Vorbereitung unterscheidet sich danach, was Sie verkaufen.

Haus

Die meiste Arbeit mit Unterlagen. Neben dem Eigentum ist zu bestätigen, dass das Gebäude legal und im Kataster erfasst ist. Bei alten Häusern kommt häufig die Frage der Zufahrt, angebauter Teile und von Nebengebäuden hinzu, die auf dem Papier nirgends existieren.

Beim Haus gibt es zudem am häufigsten Investitionen, die abzugsfähig sein könnten, die Frage der Rechnungen wiegt hier also am schwersten.

Wohnung

Weniger Unterlagen zum Gebäude, dafür kommen andere Posten. Vor dem Verkauf sind Rückstände bei der Instandhaltungsrücklage zu begleichen und eine Bestätigung des Verwalters einzuholen, dass keine Schulden bestehen, denn Käufer oder deren Anwalt verlangen sie fast immer.

Wurde das Gebäude nie in Wohnungseigentum aufgeteilt oder ist die Wohnung im Buch der hinterlegten Verträge eingetragen, ist das vor dem Markteintritt zu klären, besonders wenn der Käufer einen Kredit aufnimmt. Was man bei einer Wohnung genau kauft, steht im Ratgeber zum Wohnungseigentum.

Grundstück

Die wenigsten Unterlagen zum Objekt, aber die meisten Fragen dazu, was auf der Parzelle zulässig ist. Käufer verlangen die Bestätigung der Zweckbestimmung und Angaben zur Zufahrt, und Flächenabweichungen zwischen Kataster und Grundbuch sind hier am häufigsten und am teuersten, weil der Preis pro Quadratmeter gerechnet wird.

Verkaufen Sie einen Teil einer größeren Parzelle, rechnen Sie mit Teilung und Vermessungselaborat, und damit, dass das Monate dauert und nicht Wochen.

Wenn Sie vermieten, vor dem Verkauf

War die Immobilie in der Ferienvermietung, bringt ein Verkauf einige Schritte mit sich, die zu erledigen sind und die mit dem Käufer nichts zu tun haben.

Der Bescheid über die Genehmigung zur Erbringung gastgewerblicher Leistungen ist an Sie und an das Objekt gebunden und verliert mit dem Ende des Eigentums seinen Sinn, wird also beim zuständigen Amt abgemeldet. Dazu kommen Pflichten gegenüber dem Tourismusverband, die Gästeevidenz und die Begleichung der Pauschalsteuer und der Kurtaxe für den Zeitraum Ihrer Vermietung.

Nichts davon ist kompliziert, aber es erledigt sich nicht von selbst und bleibt gern Monate nach dem Verkauf hängen. Einen Käufer, der weitervermieten will, interessiert außerdem, ob die Kategorisierung übertragbar ist, was sie in der Regel nicht ist, er startet also ein eigenes Verfahren. Die Einzelheiten des Vermietungsregimes haben wir im Ratgeber zur Ferienvermietung dargestellt.

Wenn Sie nicht in Kroatien ansässig sind

Ein großer Teil der Eigentümer auf Pelješac lebt anderswo, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Polen oder in Übersee. Für sie gilt alles Obige, dazu einige Dinge, die im Voraus zu ordnen sind.

Wo der Gewinn besteuert wird

Der Gewinn aus einer Immobilie wird in der Regel in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. Für ein Haus auf Pelješac ist das Kroatien, unabhängig davon, wo Sie leben und wo Sie steuerlich ansässig sind.

Ihr Heimatstaat berücksichtigt denselben Gewinn meist ebenfalls, aber das Doppelbesteuerungsabkommen sorgt dafür, dass Sie nicht zweimal zahlen, in der Regel indem das in Kroatien Gezahlte angerechnet oder das Einkommen freigestellt wird. Wie das genau umgesetzt wird, unterscheidet sich von Staat zu Staat, es ist also eine Frage für einen Berater in beiden, und zwar vor dem Verkauf und nicht im April des Folgejahres.

Was Sie praktisch brauchen

• Eine OIB, die kroatische Steuernummer. Ohne sie funktioniert weder Vertrag noch Anmeldung, sie wird im Voraus beschafft und ist unkompliziert.
• Eine Vollmacht, wenn Sie nicht zur Unterschrift kommen. Sie muss beglaubigt sein, mit Apostille oder Beglaubigung im kroatischen Konsulat, und hinreichend bestimmt, mit ausdrücklicher Befugnis zur Verfügung über die Immobilie.
• Einen Weg für die Mittel. Innerhalb der Europäischen Union ist der Transfer unkompliziert, aber Banken verlangen Unterlagen zur Herkunft der Mittel, bewahren Sie Vertrag und Zahlungsnachweise also auch nach dem Verkauf auf.
• Einen Steuerberater im Heimatstaat, der weiß, wie die kroatische Steuer dort dargestellt wird. Das lässt sich nicht nachträglich regeln.

Der häufigste Fehler

Verkäufer aus dem Ausland lassen all das regelmäßig bis zu dem Moment liegen, in dem ein Käufer auftaucht. Dann zeigt sich, dass es keine OIB gibt, dass die Vollmacht nicht abdeckt, was nötig ist, oder dass der Nachlass für das von den Eltern geerbte Haus nie geregelt wurde.

Der Käufer findet inzwischen ein anderes Haus, und das ist das teuerste Ergebnis der ganzen Geschichte, denn es bemisst sich nicht in Steuer, sondern in einem verlorenen Verkauf. All das lässt sich im Voraus ordnen, solange niemand auf Sie wartet, und das ist der einzige Unterschied zwischen einem Verkauf, der zwei Monate dauert, und einem, der zwei Jahre dauert.

Ein Beispiel: was von einem Verkauf bleibt

Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Struktur und sind keine Berechnung, auf die Sie sich verlassen können. Steuersätze nennen wir bewusst nicht, weil sie sich ändern, aber wir zeigen, wo das Geld verschwindet.

Fall A: Verkauf nach fünfzehn Jahren, saubere Unterlagen

Ein Steinhaus im Dorf, seit über zwei Jahrzehnten in der Familie, Eigentum ordentlich eingetragen, Gebäude erfasst, ohne Lasten.

Einkommensteuer auf die Veräußerung fällt nicht an, denn es sind weit mehr als zwei Jahre vergangen. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Es bleiben: Maklerprovision nach Vereinbarung, Energieausweis und die Beschaffung einiger Unterlagen.

Der Nettobetrag liegt sehr nahe am vereinbarten Preis, vermindert vor allem um die Provision. Das ist das Szenario, das die meisten Verkäufer auf Pelješac tatsächlich haben, sie wissen es nur vorher nicht und fürchten daher unnötig eine Steuer, die sie nicht betrifft.

Fall B: Verkauf nach achtzehn Monaten, saniertes Haus

Ein Haus gekauft, saniert und innerhalb von zwei Jahren verkauft, zu einem merklich höheren Preis.

Hier entsteht Steuer auf den Verkaufsgewinn. Die Grundlage ist die Differenz zwischen Erhaltenem und Investiertem, die entscheidende Frage wird also, wie viel von der Sanierung mit Rechnungen belegt werden kann. Wurde die Hälfte der Arbeiten ohne Rechnung bezahlt, mindert diese Hälfte die Grundlage nicht, obwohl das Geld wirklich ausgegeben wurde.

Dazu kommen dieselben Posten wie in Fall A, plus die Wahrscheinlichkeit, dass der Bescheid Monate nachdem das Geld verplant wurde eintrifft. Der Unterschied im Nettobetrag zwischen ordentlicher und unordentlicher Dokumentation der Sanierung kann hier größer sein als die gesamte Provision.

Dasselbe Haus, zwei Ordner mit Rechnungen

Diese Rechnung enthält bewusst keinen Steuersatz, denn der Satz ändert sich. Sie enthält nur die Grundlage, und das genügt, um den Punkt zu zeigen.

Ein Haus, vor achtzehn Monaten für 240.000 Euro gekauft und für 320.000 verkauft. In die Sanierung flossen 60.000 Euro.

• Alles mit Rechnungen. Die Grundlage sind 320.000 abzüglich 240.000 Erwerbswert und 60.000 dokumentierter Investition, also rund 20.000 Euro.
• Rechnungen über 35.000. Die Grundlage sind 320.000 abzüglich 240.000 und 35.000, also rund 45.000 Euro.

Dasselbe Haus, dasselbe Geld, derselbe Verkauf. Der Unterschied in der Grundlage beträgt 25.000 Euro, und auf diese Differenz wird Steuer fällig, zu welchem Satz auch immer dann gilt. Das ist keine Steuergestaltung, sondern die Frage, ob jemand den Maurer um eine Rechnung gebeten hat.

Wir weisen darauf hin, dass dies eine vereinfachte Darstellung der Struktur ist. Das Gesetz sieht auch eine Anpassung des Erwerbswerts und die Anerkennung bestimmter Kosten von Erwerb und Veräußerung vor, die tatsächliche Grundlage wird also nicht genau so aussehen. Richtung und Größenordnung stimmen aber.

Was daraus folgt

Zwei Dinge. Erstens ist die Haltedauer die wichtigste Einzelgröße und die einzige, die Sie im Voraus planen können.

Zweitens sind bei jeder Sanierung die Rechnungen genau so viel wert wie die Arbeiten selbst, Sie erfahren das nur einige Jahre später, wenn sich nichts mehr richten lässt.

Wie lange ein Verkauf wirklich dauert

Verkäufer messen die Zeit meist vom Inserat bis zur Unterschrift. Der tatsächliche Kalender beginnt früher und endet später.

• Vorbereitung der Unterlagen: von wenigen Wochen, wenn alles in Ordnung ist, bis zu mehreren Jahren, wenn auf einen Nachlass gewartet wird. Das ist der eine Posten, den Sie heute starten können.
• Energieausweis: einige Tage bis zwei Wochen, samt Ortstermin.
• Inserat bis zum ernsthaften Angebot: stark saisonal. Für eine realistisch angebotene Immobilie auf Pelješac misst sich das meist in Monaten, nicht in Wochen.
• Vorvertrag bis Kaufvertrag: in der Regel zwei bis vier Wochen, mehr, wenn auf eine Hypothekenlöschung oder die Finanzierung des Käufers gewartet wird.
• Zahlung und Übergabe: nach dem Zeitplan im Vertrag, in der Regel gegen Beglaubigung der Unterschriften.
• Der Steuerbescheid, falls eine Pflicht besteht: kommt später, nachdem der Vertrag beim Finanzamt eingegangen ist.

Die Summe ist fast immer länger, als die Leute planen, und nicht weil das Verfahren langsam wäre, sondern weil die Vorbereitung erst zu zählen beginnt, wenn ein Käufer auftaucht. Wissen Sie, dass Sie nächstes Jahr verkaufen, beginnen Sie die Vorbereitung dieses Jahr.

Wann sich Warten lohnt

Wir raten nicht jedem, sofort an den Markt zu gehen. Das sind die Situationen, in denen ein Aufschub günstiger ist als Eile.

• Sie sind nahe am Ende der zwei Jahre. Fehlen einige Monate, rechnen Sie die Differenz aus, bevor Sie ein Angebot annehmen.
• Der Nachlass ist nicht geregelt. Ein Verkauf ist nicht möglich, solange Sie nicht eingetragen sind, das wird also vor der Bewerbung angestoßen.
• Kataster und Grundbuch stimmen nicht überein. Ein Abgleich vor dem Markteintritt nimmt dem Käufer den Hebel für eine Preissenkung.
• Ein Anbau wurde nie legalisiert. Ein Käufer findet ihn, und dann verhandeln Sie aus schwächerer Position.
• Sie haben keinen Energieausweis. Einige Tage Arbeit, und ohne ihn dürften Sie gar nicht inserieren.
• Sie haben die Sanierungsrechnungen nicht gesammelt. Verkaufen Sie innerhalb von zwei Jahren, ist das unmittelbar Geld.
• Es ist Ende Oktober und die Immobilie ist ausgeprägt saisonal. Ein leeres Haus zeigt sich im Winter schlecht.

All dem ist gemeinsam, dass es Arbeiten sind, die ohnehin erledigt werden müssen. Die Frage ist nur, ob Sie sie im Voraus erledigen oder der Anwalt des Käufers mitten in den Verhandlungen, wenn jeder Befund zum Grund für einen Nachlass wird.

Was, wenn Sie bereits verkauft haben und es nicht wussten

Diese Frage bekommen wir gelegentlich, und zwar von Menschen, die in gutem Glauben verkauft haben, ohne zu wissen, dass sie innerhalb von zwei Jahren lagen oder dass eine Pflicht entstehen konnte.

Das Erste, was man wissen sollte: mit Schweigen löst sich das nicht. Der Vertrag ist über den Notar beim Finanzamt eingegangen, die Angabe zu Ihrem Erwerb existiert im selben System, und ein Vergleich dieser beiden Daten ist keine komplexe Aufgabe.

Das Zweite: die Lage ist in der Regel zu bereinigen, und umso leichter, je früher man sie anfasst. Eine nachträgliche Anmeldung und freiwilliges Handeln laufen regelmäßig besser als abzuwarten, bis die Sache von selbst in Gang kommt, und das ist ein Gespräch für einen Steuerberater, nicht für uns und nicht für ein Internetforum.

Das Dritte, und für viele das Wichtigste: möglicherweise besteht überhaupt keine Pflicht. War die Immobilie Ihr Wohnsitz, wurde sie durch Erbschaft oder innerhalb der Familie erworben, oder gibt es faktisch keine Grundlage, weil zu einem ähnlichen Preis verkauft wurde, ist nichts zu zahlen. Die meisten, die mit dieser Frage zu uns kommen, gehören am Ende in diese Gruppe, erfahren das aber erst, wenn jemand die Zahlen ansieht.

Sind Sie in dieser Lage, sammeln Sie Kaufvertrag, Verkaufsvertrag und die Rechnungen für Investitionen und gehen Sie damit zu einem Berater. Diese drei Dokumente beantworten fast die ganze Frage.

Wie wir das handhaben

Meldet sich ein Eigentümer, der über einen Verkauf nachdenkt, gehen wir vor jedem Gespräch über den Preis zwei Dinge durch: den Zustand der Unterlagen und das Erwerbsdatum.

Die Unterlagen prüfen wir, weil ein Preis ohne diese Angabe kein Preis, sondern ein Wunsch ist, und darüber haben wir andernorts ausführlich geschrieben. Nach dem Erwerbsdatum fragen wir, weil davon abhängt, ob der Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist, und das verändert den Nettobetrag weit stärker als die letzten fünftausend Euro, die in Verhandlungen herausgeholt werden.

Was wir nicht tun, ist Ihre Steuer zu berechnen. Wir sind keine Steuerberater und spielen sie auch nicht. Aber wir wissen, welche Frage zu stellen ist und wem, und wir sagen Ihnen, dass Sie sie vor der Preisfestlegung stellen sollen und nicht, nachdem Sie ein Angebot angenommen haben.

In der Praxis heißt das ein Telefonat mit einem Steuerberater am Anfang statt einer unangenehmen Überraschung am Ende. Dieses Telefonat ist regelmäßig der günstigste Teil des ganzen Verkaufs.

Und zuletzt, was man laut sagen sollte: einem Verkäufer, der durch Warten verlieren würde, raten wir nicht zu warten, und einem, der gewinnen würde, raten wir dazu, auch wenn wir dann einige Monate länger auf die Provision warten.

Prüfliste vor dem Markteintritt

Das ist die Liste, die man durchgehen sollte, bevor man sich auf einen Preis einigt, und nicht vor der Unterschrift.

• Das Erwerbsdatum der Immobilie und ob bis zum Verkauf mehr als zwei Jahre vergangen sind.
• Falls nicht, ob Sie unter eine der gesetzlichen Befreiungen fallen und ob Sie das belegen können.
• Der dokumentierte Erwerbswert, mit Vertrag und Zahlungsnachweis.
• Rechnungen für alle größeren Investitionen in die Immobilie, an einem Ort gesammelt.
• Die Zahl der Immobilien, die Sie in den letzten fünf Jahren veräußert haben.
• Der Grundbuchauszug und die Prüfung, ob Sie eingetragen sind und nicht Eltern oder Großeltern.
• Die Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch.
• Der Energieausweis, vor der Bewerbung bestellt.
• Unterlagen zur Legalität des Gebäudes und zu seiner Erfassung im Kataster.
• Bei einer Wohnung: die Bestätigung des Verwalters, dass keine Rückstände bei der Rücklage bestehen.
• Falls Sie vermietet haben: ein Plan zur Abmeldung und Begleichung der Pflichten.
• Falls Sie aus dem Ausland verkaufen: OIB, Vollmacht und ein Berater im Heimatstaat.
• Die Berechnung des Nettobetrags, erstellt bevor Sie einen Angebotspreis festlegen.

Der letzte Punkt ist der ganze Sinn dieses Ratgebers. Den Angebotspreis legen Sie danach fest, was Ihnen bleibt, und nicht danach, was im Inserat des Nachbarn steht.

Der nächste Schritt

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, melden Sie sich bei uns und sagen Sie, wann Sie die Immobilie erworben haben und in welchem Zustand die Unterlagen sind. Diese beiden Angaben genügen, damit wir Ihnen sagen, was auf Sie zukommt und wie lange es dauern wird, bevor wir überhaupt über einen Preis sprechen.

Wie der gesamte Verkaufsprozess bei uns aussieht, steht auf der Seite zum Immobilienverkauf, und wie man zu einem realistischen Preis kommt, im Ratgeber dazu, was Ihre Immobilie wert ist.