Was Ihre Immobilie auf Pelješac wirklich wert ist

Wenn uns jemand anruft, um ein Haus zu verkaufen, stammt der genannte Preis meist aus einer von drei Quellen: was der Nachbar verlangt, was ein Portal für etwas Ähnliches zeigt, oder was Bau und Sanierung gekostet haben. Keine dieser drei Zahlen ist der Marktwert, und genau deshalb stehen Immobilien auf Pelješac mitunter jahrelang unverkauft.

Dieser Ratgeber erklärt, was den Preis auf dieser Halbinsel wirklich bewegt, wofür Käufer nicht zahlen, so sehr es einem auch gerechtfertigt scheint, und wie eine brauchbare Bewertung aussieht.

Warum der Angebotspreis nicht der Markt ist

Portale zeigen Angebotspreise, keine erzielten. Der Unterschied ist entscheidend. Ein Inserat, das seit zwei Jahren steht, ist weiterhin sichtbar, zeigt weiterhin dieselbe Zahl und dient den Nachbarn weiterhin als Beleg dafür, was ihr Haus wert sei. So hält ein einziges überteuertes Objekt einen ganzen Ort auf dem falschen Niveau, und niemand verkauft.

Erzielte Preise werden nicht veröffentlicht. Man kommt an sie nur heran, indem man vor Ort arbeitet und weiß, was tatsächlich abgeschlossen wurde und zu welchen Bedingungen. Darin liegt der ganze Wert einer Bewertung: sie ist keine Meinung, sondern ein Vergleich mit dem, was jemand wirklich gezahlt hat.

Die Kehrseite desselben Irrtums lautet: der Nachbar hat für so viel verkauft. Mag sein, aber seine Parzelle hat Zufahrt von der Straße und Ihre eine Dienstbarkeit über fremden Hof. Bei zwei scheinbar gleichen Häusern sind das Zehntausende Euro Unterschied.

Was den Preis auf Pelješac wirklich bewegt

Entfernung zum Meer, und die Höhenlage

Dass Meernähe den Preis hebt, weiß jeder. Weniger bekannt ist, dass Entfernung und Höhe zusammen zu lesen sind. Achtzig Meter vom Meer auf Kote 10 heißt: Sie treten aus dem Haus und stehen nach einer Minute auf dem Kies. Achtzig Meter vom Meer auf Kote 100 heißt steiler Pfad oder Autofahrt, und das ist eine andere Immobilie zu einem anderen Preis.

In den Unterlagen steht das als Kote des Erdgeschossbodens, etwa 0,00 = 101,13, also 101 Meter über dem Meer. Bevor Sie eine Entfernung zum Meer ins Inserat schreiben, sehen Sie sich auch diese Zahl an, denn ein Käufer erkennt sie vor Ort in fünf Sekunden.

Zufahrt

Das zählt auf Pelješac mehr als anderswo. Die Fragen sind einfach: kommt ein Auto bis zum Haus, ist der Weg öffentliche Verkehrsfläche oder führt er über fremdes Grundstück, und ist dieses Wegerecht eingetragen oder nur mit dem Nachbarn abgesprochen.

Eine nicht eingetragene Dienstbarkeit ist kein Problem, solange das Verhältnis zu den Nachbarn gut ist. Sie wird genau im Moment des Verkaufs zum Problem, denn der Anwalt des Käufers findet sie in der ersten Woche. Eine Immobilie mit ungeklärter Zufahrt verkauft sich nicht billiger, sondern häufig gar nicht.

Die Unterlagen

Nutzungsgenehmigung, Alleineigentum, und ob alles auf der Parzelle rechtmäßig steht. Keines der drei hebt den Preis, wenn es vorliegt, aber jedes drückt ihn drastisch, wenn es fehlt, weil der Käufer dann Risiko und Kosten übernimmt, mit denen er nicht gerechnet hat.

Der teuerste Fall ist ungeklärtes Erbe. Wurde das Erbverfahren nie abgeschlossen, gehört die Immobilie rechtlich allen Erben, und für den Verkauf braucht es alle. Bis das geklärt ist, spielt der Preis keine Rolle, weil die Transaktion nicht möglich ist. Wie sich das aus Käufersicht darstellt, steht im Ratgeber zu Steinhäusern zum Sanieren.

Nord- oder Südküste

Pelješac hat zwei Küsten, und sie verkaufen an unterschiedliches Publikum. Der Süden liegt zum offenen Meer, hat mehr Nachmittagssonne und nimmt den Wind. Der Norden blickt über den Kanal nach Korčula, ist ruhiger, hat kürzeren Seegang und einen Ausblick, den viele Käufer gerade deshalb vorziehen, weil er kein leerer Horizont ist.

Objektiv ist keine der beiden mehr wert. Aber wer den Sonnenuntergang über offenem Wasser sucht, zahlt für die Nordseite keinen Aufschlag, und umgekehrt gilt dasselbe. Steht im Inserat nur Meerblick, ist die Hälfte des Arguments verschenkt.

Der Ort

Der Unterschied zwischen Orebić und Lovište ist kein Prestige, sondern Infrastruktur und Saisonlänge. Orebić hat Geschäfte, Schule, Arzt, die Fähre nach Korčula und Betrieb von Mai bis Oktober. Lovište ist still, schön und im Winter beinahe leer. Beide haben ihre Käufer, aber nicht zum selben Quadratmeterpreis und nicht in derselben Verkaufsdauer.

Was rund um Sie gebaut wird

Der Ausblick gehört Ihnen nicht auf Dauer. Hat die Nachbarparzelle eine gültige Baugenehmigung, kann ein Käufer das prüfen, und der Preis ändert sich, bevor irgendetwas steht. Umgekehrt gilt ebenso: ist rundherum bereits alles bebaut oder das Land agrarisch und unbebaubar, ist das ein preistreibendes Argument, das ausgesprochen gehört.

Wofür Käufer nicht zahlen

Dieser Teil des Gesprächs ist für niemanden angenehm, aber vor dem Markteintritt besser geführt als nach sechs Monaten ohne ein einziges Angebot.

• Ausgegeben ist nicht gleich wert. Der Satz, es seien 200.000 Euro hineingeflossen, beschreibt Ihre Kosten, nicht den Nutzen des Käufers. Bezahlt wird, was man bekommt, nicht, was Sie ausgegeben haben.
• Persönlicher Geschmack bei der Sanierung. Ein maßgefertigtes Bad, Einbaumöbel und besondere Farben sind meist neutral und gelegentlich ein Minus, weil der Käufer die Kosten der Rückführung ins Neutrale einrechnet.
• Möbel. Sie gehören in die Verhandlung, nicht in den Preis. Wird mitverkauft, wird es gesondert genannt.
• Emotionaler Wert. Dass es das Haus Ihres Großvaters war und Ihre Kinder dort aufwuchsen, stimmt, ist aber keine Position in der Rechnung.
• Potenzial ohne Genehmigung. Man könnte aufstocken und es liegt eine Genehmigung zum Aufstocken vor sind zwei verschiedene Preise. Ohne Genehmigung trägt der Käufer das Potenzial, mit Abschlag für das Risiko, sie nicht zu bekommen.

Grundstücke werden anders bewertet

Bei Grundstücken folgt der Quadratmeterpreis der Bebaubarkeit, nicht der Größe. Achthundert Quadratmeter Agrarland am Meer sind deutlich weniger wert als dreihundert Quadratmeter Bauland, weil auf dem ersten nicht gebaut werden darf. Innerhalb des Baulands bestimmen Bebauungs- und Ausnutzungskoeffizient, wie viel Haus überhaupt entstehen kann, und danach fragt ein ernsthafter Käufer vor dem Preis. Ausführlich im Ratgeber zu Bau- und Agrarland.

Bei Parzellen lohnt die Prüfung, ob Kataster und Grundbuch übereinstimmen und ob die Teilung durchgeführt wurde, wenn ein Teil einer größeren Parzelle verkauft wird. Solange die Teilung nicht eingetragen ist, existiert der Kaufgegenstand rechtlich nicht in dieser Form.

Wie wir bewerten

Die Bewertung ist kostenlos und schließt eine Besichtigung ein. Ohne sie machen wir sie nicht, denn Zufahrt, Hanglage und der tatsächliche Zustand zeigen sich auf keinem Foto.

• Wir kommen vor Ort und sehen uns Objekt, Zufahrt und Umgebung an.
• Wir prüfen die Unterlagen: Eigentumsnachweis, Genehmigungen, Aufmaß und den Stand eines etwaigen Erbfalls.
• Wir vergleichen mit dem, was in diesem Ort tatsächlich verkauft wurde, nicht mit dem, was verlangt wird.
• Wir nennen eine Spanne statt einer einzelnen Zahl und erklären, was sie nach oben oder unten verschiebt.

Die Spanne ist Absicht. Eine präzise Zahl klingt überzeugender, aber dieser Markt ist nicht tief genug, als dass diese Präzision ehrlich wäre. Wer Ihnen im ersten Gespräch, ohne Unterlagen und ohne Besichtigung, einen exakten Betrag nennt, verkauft Ihnen einen Maklervertrag und keine Bewertung. Der weitere Ablauf steht auf der Seite zum Immobilienverkauf.

Was vor dem Markteintritt vorzubereiten ist

Diese Arbeit fällt ohnehin an. Die Frage ist nur, ob Sie sie vorab erledigen oder der Anwalt des Käufers mitten in der Verhandlung, wo jeder Fund ein Grund zur Preisminderung wird.

• Grundbuchauszug, mit Prüfung aller Miteigentümer und Lasten
• Bau- und Nutzungsgenehmigung, oder die Bescheinigung für Gebäude von vor dem 15. Februar 1968
• Bescheid über den Ist-Zustand für alles später Angebaute
• Abgeschlossenes Erbverfahren, falls der Eigentümer verstorben ist
• Die genaue Fläche und die Grundlage ihrer Angabe, behandelt im Ratgeber zu Nutz- und Bruttofläche
• Die Zufahrt und, falls der Weg über fremdes Grundstück führt, eine eingetragene Dienstbarkeit

Wann es besser ist zu warten

Wir raten nicht jedem, sofort an den Markt zu gehen. Fälle, in denen erst geklärt und dann verkauft werden sollte:

• Das Erbverfahren ist offen. Ein Verkauf ist unmöglich, solange die Eigentümer nicht feststehen.
• Eine Teilung läuft. Warten Sie die Eintragung ab, sonst verkaufen Sie etwas, das im Grundbuch noch nicht steht.
• Ein Anbau ist nicht legalisiert. Der Käufer findet ihn, und dann verhandeln Sie aus der schwächeren Position.
• Es ist Ende Oktober und das Objekt ist stark saisonal. Was sich im Sommer am besten zeigt, bringt im Frühjahr oft das bessere Angebot.

Eine Immobilie, die an den Markt geht und ein Jahr steht, verkauft sich auch nach einer Preissenkung schwerer, weil Käufer sehen, wie lange sie schon inseriert ist. Besser später und vorbereitet.

Nächster Schritt

Wenn Sie wissen möchten, in welcher Spanne Ihre Immobilie liegt, nennen Sie uns den Ort, ungefähr die Quadratmeter und die vorhandenen Unterlagen. Wir kommen zur Besichtigung und bewerten unverbindlich. Kommen wir zum Schluss, dass Warten oder das Ordnen der Papiere besser ist, sagen wir auch das. Der gesamte Verkaufsablauf steht auf der Seite zum Immobilienverkauf.