Iz Austrije na Pelješac: kupnja nekretnine za austrijske kupce

Austrijanci poznaju hrvatsku obalu, ali uglavnom sjeverni dio. Istra i Kvarner su bliže, bolje su povezani i prema tome izgrađeni i skuplji. Pelješac je otprilike četiri sata vožnje južnije i odgovara na drugo pitanje: što ako želite isto more, ali bez gustoće.

Dolazak, i zašto se promijenio

Iz Beča je, ovisno o ruti, oko 850 do 900 kilometara, iz Graza oko 750, iz Klagenfurta još manje. Realno je to devet do deset sati vožnje, dakle dug dan umjesto dvodnevnog puta.

Dvije stvari promijenile su taj put. Hrvatska je 1. siječnja 2023. ušla u schengenski prostor, pa između Austrije, Slovenije i Hrvatske više nema granične kontrole. A od 2022. stoji Pelješki most, koji zaobilazi neumski koridor u Bosni i Hercegovini. Ranije se na putu prema južnoj Dalmaciji dvaput prelazila granica izvan EU, u sezoni uz duga čekanja.

Zrakoplovom: Dubrovnik i Split, oba sa sezonskim linijama iz Beča. Od Dubrovnika do Orebića oko dva sata, od Splita oko tri. Izvan sezone ponuda je rjeđa, što ide u prilog automobilu.

Zašto voziti dalje od Istre

Istra je oko pet sati bliža i znatno poznatija, što se vidi u cijenama. Pelješac je jeftiniji za isti kvadrat uz more, mnogo je manje izgrađen i ima nešto što Istra u ovom obliku nema: vino. Dingač i Postup dvije su od najcjenjenijih hrvatskih pozicija, na padinama koje se spuštaju ravno u more.

Cijena toga je infrastruktura. Izvan Orebića gotovo da nema trgovina, škole ni liječnika, a zimi su mnoga mjesta praktički prazna. Tko traži mir, ovdje ga nalazi pouzdanije nego u Istri. Tko traži vrevu, neka ostane na sjeveru.

Smiju li Austrijanci kupovati

Smiju, pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Od ulaska Hrvatske u Europsku uniju 2013. građani država članica kupuju bez suglasnosti ministarstva i bez osnivanja tvrtke, na vlastito ime, uz upis u zemljišnu knjigu.

Jedna iznimka ostaje praktično važna: na poljoprivrednom zemljištu ne smije se graditi, bez obzira na to tko je vlasnik. Ako parcela uz more djeluje neobično povoljno, razlog je obično taj. Detaljno u vodiču o građevinskom i poljoprivrednom zemljištu.

Novac: bez valutnog rizika, ali i bez kredita

Ovdje je austrijski kupac u boljem položaju od gotovo svakog drugog stranog. Hrvatska od 1. siječnja 2023. koristi euro, pa nema konverzije, tečaja ni valutnog rizika: cijena u oglasu je cijena u njegovoj valuti.

Financiranje je teži dio. Austrijske banke u pravilu ne financiraju nekretnine u inozemstvu, a hrvatske nerado kreditiraju nerezidente. U praksi se plaća gotovinom ili se osigurava u Austriji. Troškove uz cijenu razrađujemo u vodiču o troškovima kupnje.

Porezi između Austrije i Hrvatske

Između dviju država postoji ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Opće pravilo za nekretnine: dohodak se oporezuje ondje gdje se nekretnina nalazi, dakle u Hrvatskoj. Austrijska strana obračuna ovisi o rezidentnosti i ostalim dohocima, pa se prije kupnje s namjerom iznajmljivanja treba posavjetovati s austrijskim poreznim savjetnikom.

Najam, realno

Sezona je na Pelješcu kraća nego u Dubrovniku ili Istri: srpanj i kolovoz sigurni, lipanj i rujan dobri, ostatak tih. Najam ovdje u pravilu pokrije troškove držanja kuće koju ionako želite, a rijetko vraća investiciju. Cijela računica je u vodiču o turističkom najmu.

Što provjeriti na terenu

• Vidite nekretninu barem jednom uživo, posebno prilaz i nagib terena.
• Zatražite zemljišnoknjižni izvadak i provjerite vlasništvo i terete.
• Kod kuće pitajte za uporabnu dozvolu, ne samo za građevinsku.
• Razjasnite je li put javna površina ili služnost preko tuđe čestice.
• Provjerite po kojoj je osnovici iskazana površina.
• Pitajte za zimu: koje trgovine rade, koliko je daleko liječnik, tko ovdje živi cijelu godinu.

Sljedeći korak

Recite nam što tražite i koliko često biste dolazili, jer drugo često odlučuje više od prvog. Reći ćemo vam što znamo o mjestu i o nekretnini, i onda kad savjetujemo da je ne kupujete. Aktualnu ponudu pogledajte među nekretninama.