Ein Haus am Meer in Kroatien zu kaufen ist für Käufer aus Deutschland und Österreich rechtlich unkompliziert und praktisch anders, als die meisten erwarten. Dieser Leitfaden behandelt genau das, was sich vom Kauf zu Hause unterscheidet, und lässt weg, was ohnehin überall gleich ist.
Dürfen Sie als Ausländer kaufen?
Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten, also auch aus Deutschland und Österreich, erwerben Immobilien in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger. Es braucht keine Genehmigung und keine Wartezeit.
Für Staatsangehörige von Drittstaaten, wozu die Schweiz gehört, gilt ein anderes Verfahren, das auf dem Grundsatz der Gegenseitigkeit beruht und eine Zustimmung des zuständigen Ministeriums erfordert. Ob und unter welchen Bedingungen das für Ihren Fall gilt, klären Sie vor der Suche, nicht nach dem Angebot. Ein in der Praxis häufig genutzter Weg ist der Erwerb über eine kroatische Gesellschaft, die jeder gründen kann und die als inländische juristische Person erwirbt. Ob dieser Weg für Sie sinnvoll ist, ist eine steuerliche und keine immobilienrechtliche Frage.
Was Sie vor dem ersten Angebot brauchen
- Eine kroatische Steuernummer, die OIB. Ohne sie lässt sich kein Kaufvertrag abschließen und keine Eintragung vornehmen. Die Beantragung ist unkompliziert und kann auch von einem Bevollmächtigten erledigt werden.
- Ein kroatisches Bankkonto ist nicht zwingend, erleichtert aber Zahlungen, Steuern und laufende Kosten erheblich.
- Einen Anwalt Ihres Vertrauens. Er ist nicht vorgeschrieben, aber beim Kauf von Privatpersonen dringend zu empfehlen.
Finanzierung: meist nicht in Kroatien
Die meisten Käufer aus dem deutschsprachigen Raum finanzieren nicht über eine kroatische Bank. Kredite an Nichtansässige sind möglich, aber Konditionen, Eigenkapitalanforderungen und Bearbeitungsdauer sind in der Regel ungünstiger als das, was Sie zu Hause bekommen.
Üblich ist stattdessen die Finanzierung über die eigene Immobilie oder Bank im Heimatland und der Kauf in Kroatien als Barkauf. Das hat einen praktischen Nebeneffekt: Verkäufer bewerten ein Angebot ohne Finanzierungsvorbehalt spürbar höher, und das ist bei begehrten Objekten oft entscheidender als der Preis.
Kaufen aus der Ferne
Sie müssen für den Kauf nicht in Kroatien sein. Mit einer notariell oder im kroatischen Konsulat beglaubigten Vollmacht lässt sich der gesamte Vorgang ohne Ihre Anreise abwickeln, einschließlich Vertragsunterzeichnung, Steueranmeldung und Grundbucheintragung.
Was wir Ihnen dennoch dringend empfehlen: die Immobilie mindestens einmal selbst zu sehen, und zwar außerhalb der Hochsaison. Ein Ort im August und derselbe Ort im März sind nicht dasselbe, und diese Differenz ist der häufigste Grund für spätere Reue.
Was anders ist als in Deutschland oder Österreich
- Der Notar beurkundet in Kroatien üblicherweise nicht den gesamten Vertrag im deutschen Sinne, sondern beglaubigt die Unterschriften. Den Vertrag entwirft in der Regel ein Anwalt. Verlassen Sie sich also nicht darauf, dass der Notar Ihre Interessen prüft.
- Kataster und Grundbuch sind zwei getrennte Register, und ihre Angaben stimmen nicht immer überein. Der Abgleich ist ein eigener Arbeitsschritt und gehört vor das Angebot.
- Ungeklärte Erbfolge über mehrere Generationen ist deutlich häufiger als im deutschsprachigen Raum. Ein Haus mit fünf Miteigentümern ist rechtlich kein Sonderfall, sondern Alltag.
- Ein zweisprachiger Vertrag ist üblich und sinnvoll. Unterschreiben Sie nichts, dessen Wortlaut Sie nicht in Ihrer Sprache gelesen haben.
Vermietung und Steuern
Die touristische Vermietung ist möglich und verbreitet, setzt aber einen Kategorisierungsbescheid voraus. Das Verfahren ist Standard und wird nach dem Kauf eingeleitet.
Zur Besteuerung von Mieteinkünften und zur Frage, wie diese in Ihrem Wohnsitzstaat behandelt werden, gilt zwischen Kroatien und den deutschsprachigen Ländern jeweils ein Doppelbesteuerungsabkommen. Wie sich das konkret auswirkt, hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihrer übrigen Einkommenssituation und der gewählten Eigentumsform ab. Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater, und zwar vor dem Kauf, weil sich die Eigentumsform danach nur mit erneuten Kosten ändern lässt.
Die häufigsten Fehler
- Nach dem Preis suchen statt nach dem Ort. Ein günstiges Haus in einem Dorf, das von November bis April geschlossen ist, ist kein Schnäppchen, wenn Sie im Mai kommen wollten.
- Landwirtschaftliches Land zum Baulandpreis kaufen, in der Hoffnung auf eine Umwidmung.
- Die Nebenkosten nicht einplanen. Rechnen Sie mit etwa 4 bis 5 Prozent über dem Kaufpreis.
- Sich auf die Nachbarbebauung verlassen. Ein bestehendes Haus nahe am Wasser ist oft älter als die heutigen Regeln.
- Nur im August besichtigen.
Nächster Schritt
Die vollständige Kostenaufstellung mit Rechenbeispielen finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Wenn Sie ein Grundstück in Betracht ziehen, lesen Sie zuerst Bauland oder landwirtschaftliches Land. Das aktuelle Angebot finden Sie unter Immobilien auf Pelješac. Wir beraten auf Deutsch, von der ersten Frage bis zur Grundbucheintragung.
Orte in diesem Ratgeber
Über den Autor
Sottomonte
Immobilienmakler
Lebt und arbeitet auf Pelješac. Betreut Verkäufe, von Steinhäusern zum Renovieren bis zu Baugrundstücken am Meer. Prüft Grundbuch, Kataster und Genehmigungen persönlich, bevor ein Angebot herausgeht.