Häufige Fragen

EU-Bürger kaufen ohne jede Einschränkung, genau wie kroatische Staatsbürger. Bürger aus Drittstaaten benötigen eine Genehmigung des Justizministeriums nach dem Gegenseitigkeitsprinzip oder kaufen über eine kroatische Gesellschaft. Durch beide Verfahren führen wir Sie.

Etwa 4 bis 5% zusätzlich: 3% Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie Anwalt. Die Maklerprovision wird im Voraus vereinbart, vor der ersten Besichtigung.

Von der Einigung bis zur Vertragsunterzeichnung vergehen meist zwei bis vier Wochen, mit Steuer und Grundbucheintrag dauert das gesamte Verfahren vier bis acht Wochen. Die Schlüssel erhalten Sie in der Regel direkt nach der Zahlung.

Nein. Mit einer beim Notar oder im kroatischen Konsulat beglaubigten Vollmacht können wir das gesamte Verfahren ohne Ihre Anreise abwickeln.

Eigentum 1/1, Lasten und Hypotheken, die Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch sowie Bau- und Nutzungsgenehmigung. Wenn etwas nicht sauber ist, erfahren Sie es von uns, vor dem Angebot.

Ja, mit einem Kategorisierungsbescheid. Das Verfahren ist Standard, und wir helfen Ihnen, es nach dem Kauf einzuleiten.

Die Provision wird im Maklervertrag festgelegt, bevor wir beginnen, transparent und ohne versteckte Kosten. Sie zahlt die Partei, die uns beauftragt hat, wie vereinbart.

Realistisch bewertete Immobilien auf Pelješac verkaufen sich meist innerhalb von sechs bis zwölf Monaten. Überteuerte stehen jahrelang, deshalb beginnen wir mit einer ehrlichen Bewertung.

Das lösen wir vor der Vermarktung. Wir prüfen Eigentum, Lasten und Genehmigungen und klären mit einem Anwalt, was fehlt, bevor ein Käufer überhaupt fragt.

Ja. Einen Teil unseres Angebots zeigen wir nur geprüften Käufern aus unserer Datenbank, ohne Fotos auf Portalen und ohne neugierige Nachbarn.

Für die Nutzung fast. Ein Gebäude mit rješenje o izvedenom stanju gilt als bestehendes Gebäude und darf genutzt, umgebaut und an die Infrastruktur angeschlossen werden. Der Unterschied: Der Nutzungsgenehmigung geht eine technische Abnahme der nach Projekt ausgeführten Arbeiten voraus, die Legalisierung stützt sich auf eine Bestandsaufnahme, daher sollten Sie die Bauqualität gesondert prüfen.

Ja. Das Gesetz sieht vor, dass für ein Gebäude mit rješenje o izvedenom stanju ein Bescheid zur Ausübung einer Tätigkeit erteilt werden kann, die Grundlage der Kategorisierung. Voraussetzung ist, dass der Bescheid alle vermieteten Räume abdeckt, auch nachträglich im Erdgeschoss eingebaute Wohnungen.

Ja, im regulären Verfahren. Ein legalisiertes Gebäude gilt als bestehend, für Umbau oder Erweiterung braucht es also eine Baugenehmigung nach dem geltenden Raumplan. Was der Plan heute nicht zulässt, kann nicht angebaut werden, nur weil der Rest des Hauses legalisiert ist.

Ja, wenn es auf der digitalen Orthofotokarte aus der am 21. Juni 2011 begonnenen Befliegung sichtbar war. Die seit dem 16. Mai 2026 geltenden Änderungen haben die Antragsfrist abgeschafft, die zuvor am 30. Juni 2018 abgelaufen war. Der Antrag wird elektronisch über das System eDozvola gestellt.

Ja. Wird ein legalisiertes Gebäude ins Grundbuch eingetragen, vermerkt das Gericht von Amts wegen im Bestandsblatt, dass ein rješenje o izvedenom stanju vorgelegt wurde, mit Bezeichnung und Aktenzeichen. Ist das Gebäude eingetragen, der Vermerk aber nicht vorhanden, sollten Sie fragen, auf welcher Grundlage eingetragen wurde.

In der Regel nein. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird besteuert, wenn die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb veräußert wird. Danach nicht mehr, unabhängig davon, wie stark der Wert gestiegen ist. Die Frist läuft ab dem Erwerbsdatum, nicht ab Einzug oder Eintragung, dieses Datum ist also zuerst zu klären.

Der Käufer. Die Grunderwerbsteuer von 3 Prozent ist Sache des Käufers, der Verkäufer zahlt sie nicht. Das ist die häufigste Verwechslung bei Verkäufern, die diesen Betrag mitunter von ihrer eigenen Rechnung abziehen, obwohl er sie nicht betrifft. Die Steuer des Verkäufers ist etwas ganz anderes, nämlich Einkommensteuer auf die Veräußerung.

Ja. Die Beschaffung des Energieausweises ist Pflicht des Verkäufers, nicht des Käufers, er gehört zum Inserat und wird dem Käufer übergeben. Er gilt zehn Jahre. Für das Fehlen ist eine Geldstrafe vorgesehen, das wird also vor der Bewerbung erledigt und nicht in der Woche der Unterschrift. Bestellt wird er bei einer befugten Person.

Die Erbschaft selbst ist für diese Steuer kein steuerpflichtiger Erwerb, aber Datum und Wert des Erwerbs entscheiden, ob ein späterer Verkauf steuerpflichtig ist und auf welcher Grundlage. Bei geerbten Häusern auf Pelješac ist das die wichtigste Einzelfrage, und die Antwort hängt davon ab, wann und wie die Immobilie in Ihr Vermögen kam. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Preis festlegen.

Der Gewinn aus einer Immobilie wird in der Regel in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt, also in Kroatien, und zwar unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Ihr Heimatstaat berücksichtigt denselben Gewinn meist ebenfalls, rechnet aber über das Doppelbesteuerungsabkommen an, was in Kroatien gezahlt wurde. Für alles brauchen Sie eine kroatische Steuernummer, und das Verfahren führt ein Steuerberater in beiden Staaten.

Verkaufen Sie nach zwei Jahren und sind die Unterlagen in Ordnung, sind die Abzüge gering: Provision nach Vereinbarung, Energieausweis und Beschaffung der Unterlagen. Verkaufen Sie innerhalb von zwei Jahren oder sind die Unterlagen ungeordnet, kann der Unterschied erheblich sein, denn dann kommen Steuer und Kosten des Abgleichs hinzu. Deshalb wird der Nettobetrag vor der Preisfestlegung berechnet und nicht nach dem ersten Angebot.

Nein, und das steht ausdrücklich darauf. Das Besitzblatt aus dem Kataster zeigt, wer die Parzelle innehat und wie sie genutzt wird. Eigentum weist allein der Grundbuchauszug nach. Bietet ein Verkäufer nur das Besitzblatt an, steht im Grundbuch meist jemand anderes, in der Regel ein längst verstorbener Vorfahre.

Ja. Das Grundbuch ist öffentlich und die Einsicht über das gemeinsame Informationssystem auf oss.uredjenazemlja.hr kostenfrei. Sie brauchen nur die Katastergemeinde und die Parzellennummer. Dieser Ausdruck ist nicht beglaubigt und taugt nicht als Urkunde im Verfahren, aber für die Entscheidung, ob Sie überhaupt zur Besichtigung reisen, reicht er völlig.

Sie kaufen eine durch die Nummer bezeichnete Parzelle und nicht eine bestimmte Quadratmeterzahl, eine Flächenabweichung bringt den Kauf also nicht für sich allein zu Fall. Aber Vertrag, Steuererklärung und Quadratmeterpreis werden aus einer Zahl geschrieben, also muss vor der Unterschrift geklärt werden, welche stimmt. In den alten Katastergemeinden auf Pelješac sind solche Abweichungen häufig, weil die Vermessung aus der österreichischen stammt.

Eine Plombe bedeutet, dass ein Antrag gestellt wurde, über den das Gericht noch nicht entschieden hat. Da eine Eintragung ab Einlangen des Antrags wirkt und nicht ab dem Beschluss, ist die Plombe der einzige Punkt im Auszug, der Ihnen etwas über die Zukunft sagt. Solange Sie nicht wissen, was dahintersteckt, wissen Sie nicht, was Sie kaufen. Prüfen Sie sie auch am Tag der Unterschrift, nicht nur am Tag, an dem Sie den Auszug geholt haben.

Das ist lösbar und auf Pelješac sehr häufig. Das Grundstück ist eingetragen, das Gebäude darauf nicht, weil es nie jemand erfasst hat. Der Weg führt über ein geodätisches Elaborat zur Gebäudeerfassung, die Eintragung im Kataster und eine Meldung an das Grundbuch, dazu die Unterlagen zur Legalität des Gebäudes. Entscheidend ist, dass das vor der Zahlung geklärt wird und nicht danach, denn danach haben Sie kein Druckmittel.

Das hängt von der Auslastung der Grundbuchabteilung ab und reicht von wenigen Wochen bis zu einigen Monaten. Ihr Schutz beginnt nicht mit dem Beschluss, sondern mit dem Einlangen des Antrags, denn ab diesem Zeitpunkt zählt der Rang, deshalb wird der Antrag sofort nach der Beglaubigung gestellt. Die Schlüssel erhalten Sie in der Regel bei Zahlung, nicht bei abgeschlossener Eintragung.

Nicht direkt. Das Eigentum geht im Todeszeitpunkt auf die Erben über, aber solange kein rechtskräftiger Erbschein vorliegt, ist niemand als Eigentümer eingetragen, also gibt es weder Aufsandungserklärung noch Grundbucheintrag. In der Praxis schließt man einen Vorvertrag mit allen Erben, die Anzahlung geht auf ein Anwalts oder Notartreuhandkonto, und eine Frist für die Nachlassregelung wird vereinbart. Den vollen Preis zahlen Sie nicht vor der Eintragung.

Wenn alle Erben bekannt, erreichbar und einig sind, in der Regel einige Monate. Lebt jemand im Ausland, rechnen Sie Zeit für Vollmacht und Zustellung dazu. Ist ein Erbe zwischenzeitlich selbst verstorben, muss auch dessen Nachlass geregelt werden, dann zählt man in Jahren. Die realistische Einschätzung für den konkreten Fall gibt der zuständige Notar.

Dann kann die Immobilie nicht als Ganzes verkauft werden. Es bleiben drei Wege: die übrigen Miteigentümer kaufen seinen ideellen Anteil, er kauft ihre Anteile, oder die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft wird eingeleitet. Die gerichtliche Aufhebung dauert lange und kann in einer öffentlichen Versteigerung unter Marktwert enden, eine Einigung ist deshalb fast immer günstiger für alle.

Ein Erbe im Ausland nimmt über eine beglaubigte Vollmacht teil, mit Apostille oder Beglaubigung im kroatischen Konsulat, und muss nicht anreisen. Ist die Adresse gar nicht bekannt, kann das Gericht einen vorläufigen Vertreter bestellen und das Verfahren läuft ohne ihn weiter. Das verlängert die Frist, hält sie aber nicht auf.

Ehepartner sowie Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sind von der Erbschaftsteuer befreit, was die große Mehrheit der Familienfälle abdeckt. Für übrige Erben beträgt der Satz 4 Prozent. Wenn Sie anschließend von den Erben kaufen, zahlen Sie Grunderwerbsteuer wie bei jedem anderen Kauf, was unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten darstellt.

Das kommt bei alten Parzellen häufig vor, die niemand angemeldet hat, weil niemand von ihnen wusste. Das ganze Verfahren wird nicht wiederholt: für nachträglich gefundenes Vermögen ergeht ein ergänzender Erbschein. Entscheidend ist, dass die Erben dieselben und weiterhin erreichbar sind, sonst stehen Sie wieder am Anfang.

Sie bedeutet, dass das Gebiet rechtlich abgegrenzt ist und der Name nur für Wein von diesem Boden verwendet werden darf, unter vorgeschriebenen Bedingungen erzeugt. Dingač wurde 1961 die erste solche geschützte Lage Kroatiens, Postup wenige Jahre später. Der Schutz haftet am Boden, nicht am Erzeuger.

Dieselbe Rebsorte, Plavac mali, auf benachbarten Hängen mit unterschiedlicher Exposition. Dingač liegt weiter westlich und steiler, Postup östlicher und näher an Orebić, teilweise mit sanfterem Gefälle. Welcher Wein besser ist, beurteilen wir nicht; für Immobilienkäufer zählt die Erreichbarkeit des Geländes.

Weil die Weinberge auf der anderen Seite des Grats als das Dorf Potomje liegen, auf der Meerseite, und es keinen anderen Weg gab. Jahrhundertelang wurde die Lese auf Eseln über den Grat getragen oder per Boot herumgefahren. Der Tunnel entstand Anfang der siebziger Jahre, ist rund vierhundert Meter lang und einspurig.

Nein. Eine geschützte Lage wird nicht in Bauland umgewidmet, die Hänge bleiben Weinberge. Gebaut wird an den Rändern, auf Parzellen außerhalb der geschützten Fläche. Für Käufer bedeutet das ein enges Angebot, aber auch einen Blick, den Neubau kaum verstellen kann.

Ja. Die Weinstraße führt von Potomje durch den Tunnel zum Aussichtspunkt über Dingač und weiter Richtung Trstenik. Die Straße ist schmal und stellenweise ohne Leitplanke, fahren Sie also vorsichtig. Die Lese ist von Ende August bis September. Außerhalb der Saison öffnen einige Weingüter nach Vereinbarung, rufen Sie vorher an.

Rund 850 bis 900 Kilometer, realistisch neun bis zehn Stunden, ab Graz etwa 750 Kilometer. Seit dem Schengen-Beitritt Kroatiens im Januar 2023 gibt es unterwegs keine Grenzkontrolle, und seit 2022 umgeht die Pelješac-Brücke den bosnischen Korridor bei Neum. Damit ist es eine durchgehende Autobahnfahrt bis Ploče.

Nein. Kroatien verwendet seit dem 1. Januar 2023 den Euro, es findet also keine Umrechnung statt. Der Preis im Inserat und im Kaufvertrag lautet auf Euro, ebenso Steuern, Notar und laufende Kosten. Das ist ein spürbarer Unterschied etwa zu polnischen oder britischen Käufern.

In der Regel nicht. Österreichische Banken vergeben normalerweise keine Kredite auf Immobilien im Ausland, und kroatische Banken finanzieren Nichtansässige ungern und mit hohem Dokumentationsaufwand. Üblich sind daher Barkauf oder eine Besicherung auf einer Immobilie in Österreich. Das sollte vor den Besichtigungen geklärt sein.

Das hängt davon ab, was Sie suchen. Istrien liegt etwa fünf Fahrstunden näher, ist bekannter, besser ausgestattet und teurer. Pelješac kostet weniger je Meter am Meer, ist deutlich weniger bebaut und ruhiger, hat dafür kürzere Saison und außerhalb von Orebić kaum Infrastruktur. Wer Ruhe und Weinberge will, fährt weiter; wer kurze Anreise und Ausstattung will, bleibt im Norden.

Das Doppelbesteuerungsabkommen sieht vor, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert werden, also in Kroatien. Wie die österreichische Seite abgerechnet wird, hängt von Ihrer Ansässigkeit und Ihren übrigen Einkünften ab, das gehört vor dem Kauf zu einem österreichischen Steuerberater.

Es ist Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum und das Gewicht Ihrer Stimme bei Entscheidungen. Er entsteht nicht aus Wohnungsfläche geteilt durch Gebäudefläche, sondern aus dem Nutzwert, in den jeder Raum mit einem Koeffizienten seiner Nutzbarkeit eingeht. Deshalb erhöhen Terrassen, Abstellräume und Stellplätze den Anteil, und zwei gleich große Wohnungen können verschiedene Anteile haben.

Nicht automatisch. Ist ein Raum als Abstellraum eingetragen, ist das seine zulässige Nutzung, wie er auch aussieht und genutzt wird. Die Umwidmung ist ein eigenes Verwaltungsverfahren und hängt von den Vorgaben für Gebäude und Zone ab, also vor dem Kauf prüfen statt annehmen. Bis dahin darf ein solcher Raum auch nicht als Wohnung oder Vermietungseinheit inseriert werden.

Alle Miteigentümer anteilig aus der Rücklage. Reicht die Kasse nicht, wird die Differenz als Sonderumlage erhoben. Entschieden wird nach Anteilen, das heißt, die anderen können Sie überstimmen, und Sie tragen mit, auch wenn Sie dagegen waren.

Das gehört zum Anwalt, der Ihren Kauf begleitet, denn es hängt von den Umständen und von der Miteigentümervereinbarung ab. Was Sie vor der Unterschrift auf jeden Fall tun können, ist beim Verwalter eine Bestätigung über offene Verpflichtungen dieser Einheit anzufordern. Will sie niemand ausstellen, ist auch das eine Auskunft.

Das hängt davon ab, wie viel Sie entscheiden und wie viel Sie instand halten wollen. Eine Wohnung braucht weniger Einstiegskapital und weniger Aufmerksamkeit, aber Sie zahlen in die Rücklage, teilen Entscheidungen und können Gemeinschaftliches kaum ändern. Ein Haus gibt volle Kontrolle und volle Kosten. Für die Vermietung füllt sich eine Wohnung in erster Reihe mit Stellplatz oft besser als ein größeres Haus am Hang und braucht weniger Verwaltung.

Sie müssen. Ferienvermietung verlangt einen Kategorisierungsbescheid, die Gästemeldung im eVisitor sowie Kurtaxe und Pauschalsteuer. Vermietung ohne das ist eine Ordnungswidrigkeit, und es wird kontrolliert. Zudem muss das Objekt legal sein, denn ohne Nutzungsgenehmigung gibt es keine Kategorisierung.

Juli und August sind verlässlich, Juni und September gut, aber nicht voll, Mai und Oktober uneinheitlich und wetterabhängig, und von November bis April gibt es praktisch keine Nachfrage. Das ist deutlich kürzer als in Dubrovnik oder Split, wo die Stadt selbst auch außerhalb des Sommers Gäste zieht. Viganj ist die Ausnahme, weil der Wind seine Saison prägt, die früher beginnt und länger dauert.

Das hängt von Plattform und Modell ab. Trägt der Gastgeber die Provision, liegt sie meist bei etwa fünfzehn Prozent oder mehr; bei Modellen, in denen der Gast einen Teil der Gebühr zahlt, entfällt auf den Gastgeber ein deutlich kleinerer Prozentsatz. Die Provision geht vor allen anderen Kosten ab, ist also stets vom Bruttoumsatz abzuziehen und nicht vom Rest.

Selten. Die Saison ist zu kurz und die Kosten sind zu hoch, als dass die Vermietung allein die Investition zurückholte. Was auf Pelješac funktioniert, ist, dass die Vermietung die Haltekosten eines Hauses deckt, das Sie ohnehin wollen. Hängt der Kauf von der Mietrendite ab, sollten Sie die Rechnung vor der Unterschrift noch einmal ansehen.

Ein Pool, mit deutlichem Abstand, vor allem bei Objekten nicht in erster Reihe, weil er die Saison verlängert. Danach ein zu Fuß erreichbarer Strand, Parkplatz, Klimaanlage in allen Räumen und schnelles Internet. Teure Ausbaustandards jenseits eines gewissen Niveaus schlagen sich im Nachtpreis kaum nieder.

Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Die Besichtigung dauert etwa eine Stunde, die Preisspanne erhalten Sie innerhalb weniger Tage, so lange brauchen wir für die Unterlagen und den Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkäufen im Ort.

Weil das, was der Nachbar verlangt, ein Angebotspreis ist und kein erzielter. Zudem können zwei scheinbar gleiche Häuser sich in Zufahrt, Höhenlage, Zustand der Unterlagen und Bebaubarkeit der Umgebung deutlich unterscheiden. Genau das erklärt meist den Abstand.

Kleine Reparaturen und eine gründliche Reinigung, ja. Eine große Sanierung kurz vor dem Verkauf in der Regel nicht: sie spielt die Kosten selten ein und folgt meist Ihrem Geschmack, nicht dem des Käufers. Das Geld ist in geordnete Unterlagen und gute Fotos besser angelegt.

Dann kann die Immobilie nicht verkauft werden, bis die Erben feststehen und im Grundbuch eingetragen sind. Ein Gespräch mit uns schließt das nicht aus, im Gegenteil: besser früh beginnen, denn das Verfahren dauert. Die Bewertung können wir schon vor Abschluss vornehmen.

Sie können, der Preis liegt beim Eigentümer. Nur sollte man wissen, was folgt: Ein Inserat erhält die meisten Anfragen in den ersten zwei bis drei Wochen, und genau diese Aufmerksamkeit verschenkt ein überteuertes Objekt. Eine spätere Preissenkung holt dieses erste Interesse selten zurück.

Vor dem 15. Februar 1968 errichtete Gebäude gelten als rechtmäßig gebaut, das ist aber durch eine Bescheinigung der zuständigen Behörde nachzuweisen, ausgestellt anhand von Katasterdaten und Luftbildern. Später Angebautes ist davon nicht erfasst und braucht eine eigene Genehmigung oder einen Bescheid.

Als Orientierung etwa 1.200 bis 2.000 Euro je Quadratmeter Innenfläche für eine vollständige Sanierung auf heutigen Standard. Die Spanne ist weit, weil Zufahrt, Bauzustand und Denkmalauflagen den Preis stärker beeinflussen als die Fläche. Deutlich niedrigere Zahlen bedeuten meist eine kosmetische Auffrischung oder eine unvollständige Rechnung.

Der übliche Grund ist ungeklärtes Miteigentum. In Dalmatien wurde das Erbverfahren häufig nie abgeschlossen, sodass das Haus rechtlich mehreren Erben gehört, teils im Ausland lebend, teils verstorben. Ein wirksamer Verkauf braucht alle Miteigentümer, und das Einsammeln der Zustimmungen kann Jahre dauern.

Nicht unbedingt. Liegt das Haus in einem geschützten historischen Ensemble oder steht es selbst unter Schutz, genehmigt die zuständige Denkmalbehörde den Eingriff. Das bedeutet meist traditionelle Ziegel statt moderner Deckung, Holzfenster statt Kunststoff und keine beliebige Vergrößerung der Öffnungen. Den Status vor dem Kauf prüfen, nicht danach.

Das hängt davon ab, was Sie kaufen. Ein Steinhaus in guter Lage mit sauberen Unterlagen kommt oft günstiger als ein Neubau an derselben Stelle, aber nur, wenn die vollständige Sanierung mit zwanzig Prozent Reserve eingerechnet ist. Wollen Sie etwas Bezugsfertiges ohne Termine und Firmen zu steuern, ist der Neubau die ehrlichere Wahl.

Nein. Bürger von EU-Staaten kaufen in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger, ohne Zustimmung eines Ministeriums und ohne Gesellschaftsgründung. Sie kaufen auf den eigenen Namen und werden als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Mit dem Auto rund 1.300 km ab Krakau und 1.500 ab Warschau, realistisch fünfzehn bis siebzehn Stunden, also meist zwei Tage. Seit dem Schengen-Beitritt Kroatiens 2023 gibt es unterwegs keine Grenzkontrolle, und die Pelješac-Brücke von 2022 umgeht den bosnischen Abschnitt. Per Flug liegt Dubrovnik etwa zwei Stunden von Orebić, Split etwa drei.

Meist nicht. Polnische Banken vergeben in der Regel keine Kredite auf Immobilien im Ausland, und kroatische Banken finanzieren Nichtansässige ungern. In der Praxis zahlen polnische Käufer bar oder besichern eine Immobilie in Polen. Das sollte vor den Besichtigungen geklärt sein.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Polen und Kroatien sieht vor, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert werden, also in Kroatien. Wie die polnische Seite abgerechnet wird, hängt von der steuerlichen Ansässigkeit und den übrigen Einkünften ab. Wer mit Vermietungsabsicht kauft, sollte vorab einen polnischen Steuerberater hinzuziehen.

Das hängt davon ab, was Sie suchen. Istrien liegt etwa fünf Fahrstunden näher an Polen, ist bekannter und teurer. Pelješac kostet weniger je Meter am Meer, ist deutlich weniger bebaut und ruhiger, hat aber eine kürzere Saison und weniger Infrastruktur. Wer Ruhe und Weinberge sucht, nimmt Pelješac. Wer kurze Anreise und ausgebaute Angebote will, bleibt in Istrien.

Alle sind richtig, sie messen nur Verschiedenes. Für den Quadratmeterpreisvergleich nimmt man die Nutzfläche, da nur sie Außenbereiche gewichtet. Die Bruttofläche ist nützlich, wenn Sie den Gesamtumfang wissen wollen, und die GBP aus der Genehmigung dient der behördlichen Prüfung, nicht dem Verkauf.

Weil die Genehmigung die Bruttogeschossfläche nennt, gemessen an den Außenkanten der Konstruktion zur Prüfung am Raumplan. Inserate nennen üblicherweise die Nutz- oder Bruttofläche aus dem Projekt, die anders berechnet werden. Eine Abweichung von etwa zehn Prozent ist normal.

Meist nicht zur Hauptzahl. Ein Pool wird in der Genehmigung üblicherweise gesondert als Nebengebäude mit eigener Bruttofläche geführt, die Garage fällt unter die Fläche des Untergeschosses. Prüfen Sie also stets, ob die Zahl im Inserat diese Bereiche einschließt.

Fordern Sie für beide die Raumliste an und berechnen Sie die Nutzfläche selbst mit denselben Koeffizienten. Ist die Liste nicht erhältlich, fragen Sie zumindest, ob die genannte Zahl geschlossene Fläche ist oder Terrassen enthält. Ohne das ist ein Quadratmeterpreisvergleich sinnlos.

Das hängt ausschließlich davon ab, was im Vertrag steht. Deshalb muss der Vertrag Fristen, Verzugsfolgen und die Rückabwicklung gezahlter Beträge regeln. An Phasen gekoppelte Raten und eine Vormerkung im Grundbuch begrenzen Ihr Risiko, entstehen aber nicht von selbst: sie müssen vor der ersten Zahlung vereinbart sein.

Formal nein. Ohne sie ist nicht bestätigt, dass genehmigungskonform gebaut wurde, es gibt also keine ordnungsgemäße Eintragung, keine Wohnsitzanmeldung und keine Kategorisierung für die Vermietung. Deshalb sollte die letzte Rate daran gekoppelt sein.

Beim Kauf von einem Bauträger, der Mehrwertsteuer berechnet, nein, da derselbe Vorgang sonst doppelt besteuert würde. Die übrigen Kosten, Notar, Eintragung und Anwalt, bleiben wie bei jedem anderen Kauf.

Weil das Projekt sowohl Brutto- als auch Nutzfläche angibt. Die Nutzfläche gewichtet Außenbereiche mit einem Koeffizienten und ist daher kleiner. Keine ist falsch, doch ein Quadratmeterpreisvergleich hat nur Sinn, wenn beide gleich berechnet sind.

Nein. Der Wind hat Viganj bekannt gemacht, der Ort funktioniert aber auch ohne Brett: Die Vormittage sind ruhig und zum Schwimmen geeignet, Korčula ist über Orebić eine halbe Stunde entfernt, und die Weingüter von Dingač liegen hinter dem Berg. Die Schulen bieten auch Anfängerkurse an.

Der Maestral ist im Juli und August am stärksten und regelmäßigsten und weht dann fast jeden Nachmittag. Juni und September bieten guten Wind bei deutlich weniger Andrang, weshalb viele Stammgäste sie bevorzugen.

Mit Einschränkungen. Durch den Wind ist das Meer nachmittags bewegter und kälter als in geschützten Buchten, und die Küste ist kiesig und felsig. Die Vormittage sind ruhig und gut geeignet, und für flaches, stilles Wasser ist Trstenica in Orebić zehn Autominuten entfernt.

Sehr wenig. Der Großteil von Gastronomie und Vermietung ist von November bis April geschlossen, und der Alltag stützt sich auf Orebić, zehn Minuten entfernt. Für Besucher ist das ein Nachteil, für Kaufinteressenten eine Information, die vor der Entscheidung vorliegen sollte.

Ja, ohne Einschränkung und ohne Genehmigung. Als EU-Staatsangehörige erwerben Sie zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger. Für Schweizer Staatsangehörige gilt als Drittstaatsangehörige ein gesondertes Verfahren nach dem Gegenseitigkeitsprinzip.

Ja. Die kroatische Steuernummer OIB ist Voraussetzung für Kaufvertrag und Grundbucheintragung. Sie lässt sich unkompliziert beantragen, auch durch einen Bevollmächtigten, sodass dafür keine eigene Anreise nötig ist.

Ja, mit einer beglaubigten Vollmacht lässt sich der gesamte Vorgang ohne Ihre Anreise erledigen. Wir empfehlen dennoch, die Immobilie einmal selbst zu sehen, und zwar außerhalb der Hochsaison.

Möglich ist es, üblich nicht. Kredite an Nichtansässige haben in der Regel schlechtere Konditionen und längere Bearbeitungszeiten als eine Finanzierung im Heimatland. Die meisten Käufer finanzieren zu Hause und kaufen in Kroatien bar, was zudem die Verhandlungsposition verbessert.

Für sich genommen heißt es nichts. Die Katastereintragung beschreibt die Nutzungsart; ob Sie bauen dürfen, bestimmt allein der Raumplan. Ein Weinberg im Baugebiet kann bebaubar sein, ein Hof außerhalb nicht. Prüfen Sie die Bestätigung der Flächennutzung.

Die Bestätigung der Flächennutzung, ausgestellt vom zuständigen Verwaltungsamt für Raumordnung auf Grundlage des geltenden Raumplans. Ein Inserat, das Wort des Verkäufers und ein Katasterauszug sind kein Beleg.

Sie können, aber das ist Spekulation, kein Plan. Die Umwidmung erfolgt über eine Änderung des Gemeinderaumplans, dauert Jahre, betrifft ganze Gebiete und kann ohne Änderung für Ihre Parzelle enden. Zahlen Sie nie einen Preis, der davon ausgeht.

Nicht unbedingt. Bestehende Bebauung ist oft älter als die heutigen Regeln oder wurde nachträglich legalisiert, und an der Küste gilt ein strengeres Regime. Was neben Ihrer Parzelle steht, ist kein Beleg für die Genehmigung, die Sie heute erhielten.

Ja, ein ernstes. Ohne rechtlich gesicherte Zufahrt von einer öffentlichen Verkehrsfläche wird keine Baugenehmigung erteilt. Ein seit Jahren befahrener Weg ist keine gesicherte Zufahrt, und die nachträgliche Klärung hängt von der Zustimmung der Eigentümer des durchquerten Landes ab.

Juni und September. Das Meer ist warm, alles hat geöffnet, und sowohl Andrang als auch Preise liegen deutlich unter Juli und August. Wer den Ort wirklich kennenlernen will, kommt außerhalb der Saison.

Nicht für den Aufenthalt im Ort selbst, der gut zu Fuß zu erkunden ist. Ja für Dingač, Ston, entferntere Buchten und jeden Ausflug über die Halbinsel. Im Sommer sollten Sie mit Parkplatzsuche im Zentrum rechnen.

Mit dem Personenboot oder der Autofähre über den Kanal, mehrmals täglich, die Überfahrt ist kurz. Die Fahrpläne hängen von der Saison ab, prüfen Sie sie am Reisetag. Für einen Altstadtbesuch ist die Personenlinie einfacher als die Fähre mit Auto.

Ja, und das unterscheidet den Ort von den meisten auf Pelješac. Schule, Ambulanz, Geschäfte und mehrere Lokale haben ganzjährig geöffnet, Fähre und Bus verkehren auch im Winter. Das Angebot ist kleiner als im Sommer, der Ort stirbt aber nicht aus.

Ja. Der Satz beträgt dieselben 3 Prozent wie bei Haus oder Wohnung, berechnet auf den Verkehrswert der Parzelle. Bei Grundstücken machen die festen Kosten einen größeren Anteil der Gesamtsumme aus, weil die Bemessungsgrundlage kleiner ist.

Der Käufer. Die Steuer ist Pflicht des Erwerbers und wird nach Erhalt des Bescheids der Steuerverwaltung gezahlt. Der Verkäufer ist an dieser Position nicht beteiligt.

Nein. Die Provision ist eine eigene Position, wird vertraglich und stets im Voraus vereinbart, vor der ersten Besichtigung. Kalkulieren Sie sie getrennt vom Kaufpreis.

Ja. Mit einer notariell oder im kroatischen Konsulat beglaubigten Vollmacht lässt sich das gesamte Verfahren ohne Ihre Anreise abwickeln, Zahlungen eingeschlossen. Rechnen Sie wegen der Vollmacht mit etwas höheren Notarkosten.