Legalisiertes Haus in Kroatien: was der Bescheid über den ausgeführten Zustand bedeutet

Auf Pelješac ist es schwer, ein altes Familienhaus zu finden, das vollständig mit Genehmigung gebaut wurde. Häuser wuchsen mit den Familien: ein Stockwerk, als die Kinder heirateten, eine Loggia, als der erste Gast kam, eine Ferienwohnung, als klar war, dass die Gäste jedes Jahr wiederkommen. Vieles davon wurde nach 2012 legalisiert, und in den Unterlagen eines solchen Hauses finden Sie ein Dokument, das Käufer aus dem Ausland selten kennen: das rješenje o izvedenom stanju, den Bescheid über den ausgeführten Zustand.

Dieser Ratgeber erklärt, was dieses Dokument für Sie als Käufer bedeutet, was es abdeckt, was nicht und wie Sie es prüfen, bevor Sie ein Angebot machen. Das Legalisierungsverfahren aus Sicht des Eigentümers behandelt er nur dort, wo es den Kauf berührt.

Die kurze Antwort: Ein rješenje o izvedenom stanju bedeutet, dass das Gebäude bleiben darf und als bestehendes Gebäude gilt. Es beweist kein Eigentum, garantiert keine Bauqualität und deckt nur ab, was in der Bestandsaufnahme gezeichnet ist.

Was ist ein rješenje o izvedenom stanju?

Das rješenje o izvedenom stanju ist ein Verwaltungsbescheid, mit dem ein rechtswidrig errichtetes Gebäude oder ein rechtswidrig errichteter Teil eines bestehenden Gebäudes bestehen bleiben darf. Er wird von der Abteilung für Raumplanung und Bauwesen erlassen, für Pelješac von der Außenstelle der Gespanschaft Dubrovnik-Neretva, auf Grundlage des Gesetzes über den Umgang mit rechtswidrig errichteten Gebäuden von 2012.

Rechtswidrig im Sinne dieses Gesetzes ist ein Gebäude, das ohne oder entgegen einer Baugenehmigung errichtet wurde. Legalisiert werden kann nur ein Gebäude, das auf der digitalen Orthofotokarte der Staatlichen Geodätischen Verwaltung aus der am 21. Juni 2011 begonnenen Befliegung sichtbar ist, und zwar mit mindestens dem Rohbau eines Geschosses. Was damals nicht existierte, kann auf diesem Weg nicht legalisiert werden.

Zum Bescheid gehört immer eine Bestandsaufnahme, der snimak izvedenog stanja: Zeichnungen und eine Flächenaufstellung, erstellt von einem zugelassenen Architekten oder Ingenieur. Diese Bestandsaufnahme ist wichtiger, als sie aussieht, denn sie legt genau fest, was legalisiert wurde.

Wie unterscheidet sich ein Haus mit Genehmigung von einem Haus vor 1968 und einem legalisierten Haus?

In den Unterlagen eines Hauses auf Pelješac begegnen Ihnen drei Grundlagen der Legalität, oft zwei im selben Haus:

• Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung: Das Gebäude wurde nach genehmigtem Projekt gebaut und technisch abgenommen. Das ist der Standard bei allen neueren Bauten.
• Errichtet vor dem 15. Februar 1968: Das Gebäude gilt auch ohne Genehmigung als legal, nachgewiesen durch eine Katasterbescheinigung über die Bauzeit. Die meisten alten Steinkerne der Dörfer fallen darunter.
• Rješenje o izvedenom stanju: für das, was zwischen 1968 und Juni 2011 ohne Genehmigung gebaut und später legalisiert wurde.

Ein typisches altes Haus auf Pelješac hat einen alten Kern mit Bescheinigung und einen Anbau mit Legalisierungsbescheid. Das ist ein völlig ordentlicher Zustand, sofern die Unterlagen zusammen das ganze Haus abdecken.

Was deckt die Legalisierung ab?

Das Gesetz ist präzise. Ein fertiges Gebäude oder ein fertiger Gebäudeteil, für das ein rješenje o izvedenom stanju erlassen wurde:

• gilt im Sinne der Bauvorschriften als bestehendes Gebäude;
• darf genutzt, umgebaut und an Wasser, Abwasser, Strom und andere Infrastruktur angeschlossen werden;
• kann einen Bescheid zur Ausübung einer Tätigkeit erhalten, die Grundlage für Kategorisierung und Ferienvermietung;
• kann eine Bestätigung erhalten, dass ein Teil davon eine selbständige Nutzungseinheit ist, was die Aufteilung in Wohnungseigentum ermöglicht.

Das Kataster erfasst ein solches Gebäude, und das Grundbuchgericht vermerkt bei der Eintragung im Bestandsblatt, dass der Bescheid vorgelegt wurde, mit Bezeichnung und Aktenzeichen. Die Legalisierung ist also im Grundbuchauszug selbst sichtbar, wie wir im Ratgeber zu Kataster und Grundbuch erklären.

Für einen Käufer, der im Haus wohnen oder es vermieten will, reicht das in der Praxis aus. Ein legalisiertes Haus ist kein Haus zweiter Klasse.

Was deckt die Legalisierung nicht ab?

Beweist ein rješenje o izvedenom stanju das Eigentum?

Nein. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass der Bescheid keine Rechtswirkung auf Eigentum und andere dingliche Rechte am Gebäude oder am Grundstück hat. Ein Bescheid kann auf jemanden lauten, der nicht Eigentümer ist, und ein Haus kann legalisiert sein, auch wenn es teilweise auf fremdem Grund steht. Das Eigentum prüfen Sie ausschließlich im Grundbuch.

Bei alten Familienhäusern ist das eine häufige Falle: Ein Familienmitglied hat die Legalisierung betrieben, im Grundbuch steht aber noch der längst verstorbene Großvater. Wie sich das lösen lässt, beschreibt der Ratgeber zum Kauf von Erben.

Deckt der Bescheid ab, was später angebaut wurde?

Nein. Der Bescheid deckt genau das ab, was in der Bestandsaufnahme gezeichnet ist, keinen Quadratmeter mehr. Eine geschlossene Loggia, ein neuer Pool, eine zusätzliche Wohnung im Erdgeschoss oder ein angehobenes Dach nach dem Datum der Bestandsaufnahme sind wieder rechtswidrig, und anders als ältere Anbauten kann alles, was im Juni 2011 nicht existierte, nicht nachträglich legalisiert werden.

Deshalb ist der Abgleich der Bestandsaufnahme mit dem tatsächlichen Zustand die nützlichste Prüfung, die Sie als Käufer machen können. Nehmen Sie die Zeichnungen, gehen Sie durch das Haus und zählen Sie Zimmer, Bäder und Öffnungen. Jede Abweichung braucht eine Erklärung vor der Unterschrift, nicht danach.

Garantiert die Legalisierung, dass das Haus gut gebaut ist?

Nein. Der Bescheid bestätigt, dass das Gebäude bleiben darf, nicht dass es gut gebaut ist. Der Nutzungsgenehmigung geht eine technische Abnahme der nach Projekt ausgeführten Arbeiten voraus, die Legalisierung stützt sich dagegen auf eine Aufnahme des Bestands. Bei älteren Anbauten sollten Sie daher Tragwerk, Dach, Abdichtung und Installationen gesondert prüfen lassen, wie bei jedem alten Haus.

Sind mit der Legalisierung unbezahlte Kosten verbunden?

Das ist möglich. Vor Erlass des Bescheids zahlt der Eigentümer eine Gebühr für den Verbleib des rechtswidrig errichteten Gebäudes, oder deren erste Rate, wenn Ratenzahlung vereinbart wurde. Nach Vollziehbarkeit des Bescheids wird der Kommunalbeitrag fällig, je nach Datum des Bescheids auch der Wasserbeitrag. Ist davon etwas offen, wollen Sie das nicht erst nach der Übergabe erfahren. Verlangen Sie eine Bestätigung der zuständigen Behörde und der Gemeinde, dass die Verpflichtungen beglichen sind.

Kann ein Haus heute noch legalisiert werden?

Ja, und das ist neu im Jahr 2026. Die ursprüngliche Antragsfrist lief am 30. Juni 2013 ab. Gesetzesänderungen von 2017 öffneten eine neue Frist bis zum 30. Juni 2018. Mit den seit dem 16. Mai 2026 geltenden Änderungen wurde die Frist ganz abgeschafft, ein Antrag kann jetzt jederzeit elektronisch über das System eDozvola gestellt werden.

Unverändert bleibt die Grenze vom 21. Juni 2011. Ein Haus oder Anbau, der damals auf der Orthofotokarte nicht sichtbar war, kann weiterhin nicht legalisiert werden. Ausgenommen sind außerdem Gebäude auf bestimmten geschützten Flächen, zum Beispiel auf dem Meeresgut.

Für Käufer bedeutet das zweierlei. Ein Haus mit nicht legalisiertem Anbau von 2005 ist kein hoffnungsloser Fall mehr, denn der Eigentümer kann den Antrag jetzt stellen. Aber ein Versprechen zu legalisieren ist kein Bescheid. Kaufen Sie, bevor das Verfahren abgeschlossen ist, sollte die Legalisierung Bedingung im Vorvertrag sein, und der Preis sollte das Risiko abbilden, dass sie scheitert.

Wie prüfen Sie ein legalisiertes Haus vor dem Kauf?

Diese Liste gehen wir bei jedem legalisierten Haus durch, das wir in den Verkauf nehmen:

• Das rješenje o izvedenom stanju mit Rechtskraftvermerk. Ein Bescheid ohne diesen Vermerk ist noch nicht endgültig.
• Die Bestandsaufnahme mit allen Zeichnungen und der Flächenaufstellung, abgeglichen mit dem tatsächlichen Zustand.
• Für den alten Teil des Hauses: die Katasterbescheinigung, dass er vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurde.
• Der Grundbuchauszug: ob das Gebäude eingetragen ist, ob der Bescheid vermerkt ist, wer Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen.
• Bestätigungen, dass Verbleibsgebühr und Kommunalbeitrag vollständig bezahlt sind.
• Ob die Parzellen im Bescheid den Parzellen entsprechen, die Sie kaufen. Bescheide nennen oft mehrere Parzellen, auch solche, auf denen nur ein Teil des Gebäudes steht.

Die Bestandsaufnahme nennt in der Regel die Bruttogeschossfläche, weil sich die Gebühr danach berechnet. Diese Zahl ist nicht die Nutzfläche des Hauses und darf nicht für den Quadratmeterpreis verwendet werden. Wie die eine in die andere umgerechnet wird, erklärt der Ratgeber zu Nutzfläche und Bruttofläche.

Wie sieht das bei einem echten Haus aus?

Nehmen wir das Steinhaus in Trstenik, das wir derzeit anbieten, denn es zeigt fast alles oben Beschriebene.

Der 61,00 m² große Kern des Hauses wurde vor 1968 errichtet, wie eine Katasterbescheinigung vom Februar 2013 bestätigt. Obergeschoss und ein kleiner Anbau im Erdgeschoss wurden später ohne Genehmigung gebaut. Dafür wurde im März 2013, innerhalb der damaligen Frist, eine Bestandsaufnahme erstellt, und der Legalisierungsbescheid wurde im Dezember 2015 erlassen. In der Bestandsaufnahme ist das Gebäude als weniger anspruchsvoll eingestuft, weil seine Bruttogeschossfläche 400 m² nicht übersteigt.

Die Bestandsaufnahme nennt eine Bruttogeschossfläche von 162,61 m². Addiert man die Räume aus denselben Zeichnungen, ergibt sich eine Nettonutzfläche von 116,10 m². Im Angebot veröffentlichen wir die kleinere Zahl. Die Bestandsaufnahme führt außerdem jeden Raum auf, sodass sich der Grundriss Raum für Raum mit dem Haus abgleichen lässt.

Was die Legalisierung in diesem Fall nicht beantwortet und was wir gesondert prüfen, ist das Grundbuch: wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen bestehen. Das steht so auch im Angebot.

Wirkt sich die Legalisierung auf den Preis aus?

Sind die Unterlagen vollständig, verkauft sich ein legalisiertes Haus nach unserer Erfahrung nicht spürbar günstiger als eines mit Nutzungsgenehmigung. Den Preis drücken offene Punkte: ein nie legalisierter Anbau, ein Bescheid, der nicht das ganze Haus abdeckt, oder Eigentumsverhältnisse, die nicht zum Bescheid passen. Wie das in eine Bewertung eingeht, beschreibt der Ratgeber dazu, was eine Immobilie wert ist.

Kaufen Sie, um zu vermieten, ist die Legalität Voraussetzung, kein Detail. Ohne Nutzungsgenehmigung oder rješenje o izvedenom stanju gibt es keine Kategorisierung, und ohne Kategorisierung keine legale Vermietung. Mehr dazu im Ratgeber zur Ferienvermietung.

Was, wenn das Haus nicht legalisiert ist?

Hat das Haus, oder der betreffende Teil, im Juni 2011 bereits existiert, ist der sauberste Weg, dass der Eigentümer den Antrag stellt und die Legalisierung vor dem Verkauf abschließt. Ist das nicht möglich, muss der Preis Kosten und Risiko des Verfahrens abbilden, und der Vorvertrag muss regeln, was geschieht, wenn die Legalisierung scheitert.

Hat ein Teil des Hauses im Juni 2011 nicht existiert, ist eine Legalisierung auf diesem Weg nicht möglich. Dann bleibt nur, das Gebäude an den geltenden Raumplan anzupassen und eine Genehmigung für den Umbau zu erwirken, was nicht immer möglich ist, oder mit dem Rückbau dieses Teils zu rechnen. Was das für ein Sanierungsbudget heißt, steht im Ratgeber zu Steinhäusern zur Sanierung.

Wenn Sie ein bestimmtes Haus im Blick haben und nicht sicher sind, was seine Unterlagen bedeuten, senden Sie sie uns. Bevor Sie ein Angebot machen, sagen wir Ihnen, was sie abdecken und was nicht.